雖然2007年中國房地產(chǎn)公司業(yè)績實(shí)現(xiàn)高增長，但預(yù)期不明朗仍導(dǎo)致二級市場嚴(yán)重沽壓。按照昨日收盤價(jià)計(jì)算，在港上市的中資地產(chǎn)股以2007年每股收益計(jì)算的平均市盈率已跌至13.76倍；平均市凈率僅為2.6倍，不少房地產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)已接近每股凈資產(chǎn)。這表明，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)即使能赴港上市成功，也賣不了“好價(jià)錢”。
另據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，除SOHO中國（00410.HK）、 合生創(chuàng)展（00754.HK）、上海復(fù)地（02337.HK）等個(gè)別公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量為正值外，絕大多數(shù)在港上市的中資地產(chǎn)公司需要“輸血”。其中，每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量低于-1港元的公司占39.7%。
SOHO中國董事長潘石屹在接受采訪時(shí)表示，在目前信貸緊縮的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取資金的難度和付出的代價(jià)要比前兩年高很多，資金鏈繃緊已經(jīng)成為包括上市公司在內(nèi)很多企業(yè)的最大問題之一。
去年毛利率顯著提升
受益于內(nèi)地房價(jià)快速上漲，香港中資地產(chǎn)公司的盈利能力顯著提升。Wind資訊統(tǒng)計(jì)，2007年，碧桂園（02007.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、合生創(chuàng)展（00754.HK）、中海外發(fā)展（00688.HK）、首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）和綠城中國（03900.HK）等6家公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入合計(jì)達(dá)691億元人民幣，同比增長55.4%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤181億元人民幣，同比增長98.2%，凈利潤增速大大高于營業(yè)收入增速。
其中，富力地產(chǎn)凈利潤同比增148.4%；碧桂園同比增172.2%；合生創(chuàng)展同比增126.4%。
受益于房價(jià)上漲，上述6家公司2007年銷售毛利率均值比上年增長8.7%，達(dá)到39.4%。碧桂園、中國海外和首創(chuàng)置業(yè)的銷售毛利率增長均超過10個(gè)百分點(diǎn)；由于開發(fā)高檔房產(chǎn)和開拓新市場，綠城中國銷售毛利率下降8個(gè)百分點(diǎn)至36.1%。
不過，從緊貨幣政策的實(shí)施和不明朗的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，必將對房地產(chǎn)公司的持續(xù)盈利構(gòu)成挑戰(zhàn)。因此業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，平衡規(guī)模與效率、收益與風(fēng)險(xiǎn)的矛盾將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的核心任務(wù)，同時(shí)應(yīng)尋找新的盈利支撐。
土地儲(chǔ)備加碼資金壓力
由于去年市場情緒過于亢奮，房地產(chǎn)企業(yè)對未來的預(yù)期也過于樂觀，高價(jià)拿地、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)業(yè)的一種“時(shí)尚”。加之資本市場對房地產(chǎn)公司的估值經(jīng)常依賴土地儲(chǔ)備，因此，中資地產(chǎn)股去年拿地更是“毫不手軟”。
碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中國海外、首創(chuàng)置業(yè)和綠城中國6家公司2007年的土地儲(chǔ)備面積均有較大幅度增長。統(tǒng)計(jì)顯示，6家公司土地儲(chǔ)備總面積達(dá)到14133萬平方米，而2006年僅為8191萬平方米，同比增長72.5%。
其中，碧桂園土地儲(chǔ)備最多，達(dá)3840萬平方米，綠城中國、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、中海外發(fā)展的土地儲(chǔ)備均超過2000萬平方米。首創(chuàng)置業(yè)的土地儲(chǔ)備雖然最少，為977萬平方米，但在2007年就新增559萬平方米。
在開發(fā)商大把花錢的同時(shí)，商品房的銷售速度并沒有相應(yīng)加快。因此，房地產(chǎn)商的資金主要依靠“外在輸血”式的籌資活動(dòng)加以解決，間接融資成為大多數(shù)房企的主要財(cái)務(wù)杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率自然居高不下。
從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，香港上市的中資房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)60%以上；在上述6家公司中，首創(chuàng)置業(yè)和綠城中國的資產(chǎn)負(fù)債率均為71%，富力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77%；碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率最低，但也高達(dá)50%。
6家公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流，除合生創(chuàng)展為正值外，其余5家均不容樂觀；其中，綠城中國為-5.68元，超過其每股凈資產(chǎn)。但6家公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率尚在安全范圍之內(nèi)。
在凈流動(dòng)負(fù)債率方面，富力地產(chǎn)高達(dá)47.8%，首創(chuàng)置業(yè)為36.8%，綠城中國為33.8%，財(cái)務(wù)安全性較弱。而在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，碧桂園最高，為0.66，其他5家的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都保持在0.2—0.4之間。
適度擴(kuò)張布局二三線城市
對于目前的形勢，上述6家地產(chǎn)商均認(rèn)為，未來項(xiàng)目擴(kuò)張的節(jié)奏應(yīng)當(dāng)適度放緩，要與財(cái)務(wù)狀況和融資能力相匹配。不過從中長期看，行業(yè)調(diào)整有利于消除房地產(chǎn)市場的泡沫因素，提高行業(yè)門檻，增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，擴(kuò)大市場份額。
今后，6家地產(chǎn)商發(fā)展的重點(diǎn)將延伸至武漢、重慶、成都等中西部新興熱點(diǎn)區(qū)域和更多的二三線城市。它們認(rèn)為，進(jìn)入二三線城市開發(fā)，資金壓力相對較輕，同時(shí)處在城市化進(jìn)程的前沿，可以提供新的業(yè)績增長點(diǎn)。
碧桂園有關(guān)人士透露，公司將繼續(xù)專注于一線城市的近郊及二三四線城市發(fā)展配套完善的高素質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目。2007年除在廣東省內(nèi)增購?fù)恋赝猓€在遼寧、安徽、江蘇、湖南、湖北、重慶以及內(nèi)蒙古等地購買了土地以開展項(xiàng)目。
首創(chuàng)置業(yè)也不再死守北京，其京外項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)比例已由2006年的5%迅速提升至2007年的28%。公司在聚焦環(huán)渤海、中西南、長三角三大區(qū)域的基礎(chǔ)上，加速二三線城市拓展的步伐，先后新進(jìn)入西安、蘇州等城市，同時(shí)優(yōu)化天津、成都、沈陽、無錫等城市的布局。
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