一時(shí)間，關(guān)于中國(guó)樓市前景的辯論再次升級(jí)。
不久前，萬(wàn)科(000002。HK)董事長(zhǎng)王石再出奇言稱(chēng)，樓市拐點(diǎn)就是“禿子頭上的虱子——明擺著”，其SOHO(0410。HK)董事長(zhǎng)潘石屹則公開(kāi)反駁稱(chēng)，萬(wàn)科的降價(jià)售樓行為本質(zhì)上就是在“清理門(mén)戶(hù)”。
2月28日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布最新研究報(bào)告＜中資地產(chǎn)商，由強(qiáng)到弱——無(wú)一幸免嚴(yán)峻挑戰(zhàn)？
這份由標(biāo)普三位地產(chǎn)分析師共同撰寫(xiě)的報(bào)告，在描述2008年中國(guó)樓市前景時(shí)，用詞頗為“凌厲”。
“對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這將是‘很受傷’的一年，”報(bào)告指出，如果市況沒(méi)有得到改善的話(huà)，很多開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性將面臨枯竭。盡管長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)城市化的快速發(fā)展以及居民購(gòu)買(mǎi)能力的提升，將使內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)受惠，但恐怕那些小型的、現(xiàn)金短缺的開(kāi)發(fā)商卻等不到那一天了，“它們很可能在中短期內(nèi)已被淘汰出局”。
價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)幕？
標(biāo)普地產(chǎn)分析師符蓓指出，2008年，中資地產(chǎn)商將面臨多重嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，其中包括營(yíng)運(yùn)環(huán)境和財(cái)務(wù)環(huán)境雙重惡化的壓力。
自從去年第四季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)環(huán)境就開(kāi)始“入冬”。包括二次購(gòu)房按揭更加嚴(yán)格、銀行貸款收緊、土地儲(chǔ)備清理力度加強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)適用房大量推出等措施，讓樓市降溫，至今仍未現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。
根據(jù)中原(中國(guó))地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2007年9-10月，深圳住宅銷(xiāo)售價(jià)格和交易量分別下降了16%和45%，一些二線(xiàn)城市比如成都和重慶，降價(jià)趨勢(shì)也開(kāi)始形成。
標(biāo)普資深董事曾怡景告訴本報(bào)，目前很多大城市樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)，并朝著這個(gè)趨勢(shì)在發(fā)展。
“當(dāng)然，現(xiàn)在還不能將之命名為價(jià)格戰(zhàn)，很多二線(xiàn)城市的售樓價(jià)格還不錯(cuò)，但如果市況照此下去，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性壓力繼續(xù)上升的話(huà)，就會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)售樓，如果很多開(kāi)發(fā)商都跟隨的話(huà)，必將對(duì)樓價(jià)造成很大壓力，我們現(xiàn)在關(guān)注的就是，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)否出現(xiàn)大面積的價(jià)格戰(zhàn)。”他表示。
除此之外，符蓓稱(chēng)，未來(lái)樓市供求關(guān)系發(fā)生較大變化導(dǎo)致供大于求，也可能對(duì)銷(xiāo)量和樓價(jià)產(chǎn)生較大壓力，而如果A股市場(chǎng)不斷下跌或出現(xiàn)其他的負(fù)面經(jīng)濟(jì)消息，也可能導(dǎo)致潛在購(gòu)房者用于購(gòu)買(mǎi)住宅的金融資產(chǎn)大幅縮水，尤其是中端市場(chǎng)；另外，A股市場(chǎng)的崩盤(pán)則將令國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)的融資渠道關(guān)閉，而這些因素，都是標(biāo)普今年關(guān)注的重點(diǎn)，并可能對(duì)地產(chǎn)商的評(píng)級(jí)發(fā)生較大影響。
融資形勢(shì)堪憂(yōu)
目前，隨著2008年中央政府嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)措施的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，融資渠道更加減少，在一線(xiàn)大城市甚至部分二線(xiàn)城市當(dāng)中，樓價(jià)及銷(xiāo)售量將會(huì)繼續(xù)下跌，將進(jìn)一步吞噬掉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利能力，從而削弱其內(nèi)部融資能力，在外部融資渠道越來(lái)越缺乏的情況下，這無(wú)疑將使開(kāi)發(fā)商的境況雪上加霜。
事實(shí)上，標(biāo)普指出，自從去年第四季度開(kāi)始，很多開(kāi)發(fā)商的融資渠道就已經(jīng)收緊甚至關(guān)閉了。
以前，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)預(yù)售款來(lái)進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但銷(xiāo)售量的下滑讓該方法變得不可能，而內(nèi)地監(jiān)管機(jī)構(gòu)放緩房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的審批，也讓上市融資的希望變得渺茫，加之銀行信貸緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行獲取貸款的難度大大增加，而海外資本市場(chǎng)和債券市場(chǎng)的投資者對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的海外融資也變得更加謹(jǐn)慎，另外，即便是開(kāi)發(fā)商成功在海外募集到資金，也很難匯回內(nèi)地，諸多因素已經(jīng)徹底改變了開(kāi)發(fā)商“衣食無(wú)憂(yōu)”的境地。
“目前，有超過(guò)30家內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在排隊(duì)等待香港上市，其中一些原本要在今年1月份完成的上市計(jì)劃也流產(chǎn)，可以看出投資者目前對(duì)中資地產(chǎn)商的興趣已經(jīng)大減，”曾怡景表示，即便這些開(kāi)發(fā)商能夠上市，也不可能獲得以前那么高的發(fā)行PE(市盈率)。
上述報(bào)告的另一撰寫(xiě)人、標(biāo)普地產(chǎn)分析師盧文正也表示，從這么多開(kāi)發(fā)商排隊(duì)等待上市，也可以反證出內(nèi)地開(kāi)發(fā)商目前確實(shí)面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性困境。
標(biāo)普稱(chēng)，盡管自2007年中開(kāi)始，內(nèi)地外管局就明顯放慢了海外資金匯回國(guó)內(nèi)的審批步伐，因此，即便地產(chǎn)商能夠成功在國(guó)際市場(chǎng)融資，要把這些錢(qián)匯回內(nèi)地也是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
此前有報(bào)道稱(chēng)綠城中國(guó)就曾遭遇該困境，換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商很可能“有錢(qián)在境外卻無(wú)法用于內(nèi)地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)”，當(dāng)然，符蓓稱(chēng)，“困難不代表不可行，只要安排得當(dāng)，還是可以匯回國(guó)內(nèi)的。”但她沒(méi)有具體解釋如何“安排得當(dāng)”。
標(biāo)普指出，在傳統(tǒng)融資路徑幾乎全部遇阻的情況下，即便匯款難，但地產(chǎn)商或許仍將被迫尋找另類(lèi)融資路線(xiàn)，即發(fā)行可轉(zhuǎn)債或者海外貸款。
問(wèn)題在于，曾怡景稱(chēng)，由于美國(guó)次按引發(fā)的信貸危機(jī)，加上國(guó)內(nèi)樓市前景不明，中資地產(chǎn)商在海外融資的溢價(jià)能力也在下降，融資成本可能大幅攀升。
“以前是銀行追著發(fā)展商放貸，現(xiàn)在完全逆轉(zhuǎn)了，發(fā)展商要到處求著銀行借貸。”曾怡景表示。
13名排行榜
在標(biāo)普的評(píng)級(jí)列表中，只有中國(guó)海外(0688。HK)、碧桂園(2007。HK)等13家中資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，與成千上萬(wàn)的未上榜開(kāi)發(fā)商相比，這13家顯然只是滄海一粟。
但毫無(wú)疑問(wèn)，這13家地產(chǎn)商的發(fā)展境況卻具有某種典型意義。
根據(jù)標(biāo)普的評(píng)級(jí)，13家地產(chǎn)商中，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)“好于平均水平”的只有中國(guó)海外一家，符合平均水平的為6家，其他6家均遜于平均水平甚至更差；
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面也大同小異，只有中國(guó)海外和碧桂園兩家“好于平均水平”，雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展等符合平均水平，而其余則全部遜于平均水平甚至更差。
“很多獲評(píng)級(jí)地產(chǎn)商尚未建立起結(jié)構(gòu)化的管理模式或公司治理措施，其中持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易(例如上海證大房地產(chǎn)(0755。HK)與控股股東之間持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易以及合生創(chuàng)展與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易)就是這樣的例子。更為重要的是，隨著資金的快速積累，很多新近上市的地產(chǎn)商繼續(xù)快速擴(kuò)張，從小型地區(qū)性公司一躍成為大型全國(guó)性公司。這種擴(kuò)張速度令其內(nèi)部控制面臨重大挑戰(zhàn)。”標(biāo)普稱(chēng)，或許只有具有自律能力的開(kāi)發(fā)商，才能在這場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)當(dāng)中存活下來(lái)。
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