2007年12月20日，央行再次加息。一年六次，這讓2007年的個人房貸市場顯得不是那么平靜。“奔8”的貸款利率讓90%的房屋貸款者都喘不過氣。不過，外資銀行“樂”了。
加息讓以人民幣為表現形式的房貸產品成本急速飆升，看到其中商機的外資銀行推出了針對非境內居民的外幣房貸，這讓在中國的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實惠。許多外資銀行認為，“奪食”的機會已至。
北京市商業性個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75%，作為零售業務重點的房貸按揭一直就是國內外商業銀行爭食的“蛋糕”。由于其“隱形門檻”之高，絆住了外資在房貸按揭市場上的發展腳步，中資銀行所占市場份額依然遙遙領先。在北京，與外資銀行有合作的開發企業少之又少，即便是有合作的企業也不愿意向客戶推薦外資銀行房貸，“因為審批程序實在太麻煩”。
審批程序繁瑣之失
在優山美地售樓處，東亞銀行和匯豐銀行的宣傳單擺在了顯眼的位置。現場有很多外國人正在向售樓員咨詢，Frank就是其中一位。Frank是某知名大型跨國企業高級管理人員，在中國工作已經長達6年之久。因為妻兒也即將來到中國，于是Frank購買了位于中央別墅區的優山美地的一套別墅。
然而，高達2000多萬元的別墅價格，對于Frank來說，一次性付款有些不現實。貸款成為他能買房的惟一途徑。綜合各方面情況考慮，外資銀行成為Frank的首選。
置業顧問彭振宇向記者介紹：“優山美地與東亞銀行、匯豐銀行兩家外資銀行都有合作關系。不過相對而言，東亞銀行的貸款體制比較靈活，而且能拿到7成貸款；而匯豐銀行貸款程序比較復雜，需要拿到總部審批，放貸時間較長。”
“因為外資銀行服務較好，且外幣貸款使用優惠利率，比如港幣和美元目前為5.5%，人民幣卻在6.5%以上；而優山美地的外籍人士購買和租賃所占比重又大，因此選擇外資銀行貸款的比重占到整個貸款比重的60%。”彭振宇說道。
不過，據記者調查發現，并不是所有涉外樓盤的外資銀行貸款都獨占鰲頭。在位于東四條橋邊上的瑞士公寓，有近五成的外籍人士購買，而其外資合作銀行是匯豐銀行。其副總經理袁欣表示：“盡管如此，在瑞士公寓選擇外資銀行貸款的客戶所占比例很少。”
在瑞士公寓售樓處，正在簽合同的李小姐告訴記者：“因為匯豐銀行的程序太多，批貸和放貸時間太長。”而正在為李小姐服務的售樓員也表示了同感：“太麻煩，一般不向客戶推薦外資銀行。”
隨著北京市場上二手房交易在房產交易的比重越來越高，二手房貸款也越來越受到了各大中外銀行的重視。在2007年4月北京房交會上，東亞銀行、渣打銀行等外資銀行都推出了二手房外幣按揭業務。
然而就整體市場而言，外資銀行的房貸情況卻并不樂觀。偉嘉安捷投資擔保有限公司企劃經理殷麗娟透露：“目前，在我們這兒的客戶中，選用外資銀行貸款的比例不到5%。”
產品設計更加靈活
2007年央行的6次加息導致房貸成本大增，這同時也讓外資銀行嗅到了其中的機會。兩個月前在中國剛拿到法人銀行資格的德意志銀行便迫不及待地加入了這一行列，特別針對中國市場推出了“db德銀得意置業”系列房貸產品，其中包括創新性極強的日元按揭產品。截至記者發稿時間，德意志銀行仍未出臺新的房貸產品利率。按照其現有的2.75%的利率，該行仍是目前國內市場房貸利率最低的一家。
“這必將引爆中外資銀行在房貸市場的新一輪競爭。”中國銀行某支行房貸部經理如此感慨。據了解，德意志銀行的這套房貸產品不僅適用于新房和二手房，還適用于已經購房且在其他銀行辦理按揭業務的客戶，但目前僅針對外籍人士、中國港澳臺永久居民以及獲得海外永久居留權的中國人。
以貸款總額30萬美元、6%的美元貸款利息計算，采用20年期等額本息還款法，每月還款額為2149美元，20年還款總額為515830美元，購房者負擔的利息達到215830美元。再看德意志銀行的日元按揭產品，利率僅為2.75%，大大低于美元約6%的水平。假設美元和日元的1：115的窗體頂端匯率在貸款期間維持不變，同樣采用20年期等額本息還款法，20年還款總額為44891370日元，約為390360美元，而總利息支出約為90360美元，節省比例高達58%。
在德意志銀行提供的9種還款方式中，除了傳統的“等額本息還款法”，其“階段性凈息還款法”為客戶提供在按揭開始的一段時間內只支付利息而不用償還本金的還款方式，這大大降低了交房之前這段時間內房貸本息和房租的雙重壓力。
“外資銀行在如何幫助客戶靈活地安排財務規劃方面，已經開始發揮其產品設計能力上的優勢。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇說道。
困守高端市場
與中資銀行耕耘在高利率人民幣房貸不同的是，外資銀行進入內地房貸業務的布局首先從高端客戶——境外人士等富裕階層——開始。“雖然這一人群數量小，但購買力強。”長期從事信貸業務的農商行一位項目經理說道。
從2007年推出房貸業務的東亞、匯豐、渣打、花旗、德意志等外資銀行來看，目前其鎖定的客戶均為外籍人員，房貸資金以美元和港元為多，僅含有少量的人民幣部分。
顯然，外資銀行所圈定的客群是具有良好購買力和消費能力的外籍高收入人群。據調查，選擇外資銀行房貸的主要有兩類：一是在華辦有房屋按揭的外籍人士，由于對人民幣升值及美元貶值抱有預期，所以不愿持有人民幣負債；二是在境內的外資或合資房地產企業開發的樓盤，本身與外資銀行便有良好的合作關系。相對于中資銀行，外資銀行在網點、境內人力儲備等方面無疑處于下風，集中力量服務優質客戶確實是比較務實的做法。
事實上，圈定房貸群體也決定了樓盤的價格檔次。由于針對的是境外人士，其購買的房產均是有外銷資格的樓盤。在北京，這些樓盤的價格均在每平方米3萬元人民幣以上。根據匯豐銀行官方網站公開的信息，截至2007年9月，匯豐中國北京樓宇按揭樓盤共有18個，其中包括新城國際、優山美地、卓錦·萬代、US聯邦公寓、觀唐等項目。
然而，讓外資銀行難以“笑到最后”的一個重要原因是，目前個人房貸市場大多數實行的是封閉式房貸業務，開發商與銀行的關系屬于“合作”，銀行將給開發商發放開發貸款與個人房貸進行“捆綁”，購房者也只能去指定的銀行辦理貸款。
“對于外資銀行來說，目前沒有和開發商產生這種開發貸款和個人房屋按揭的連帶關系。有這一‘霸王條款’的存在，即使外資銀行條件再優惠，也不太可能在中國分去太多的房貸業務。”郭田勇說道。（朱藝）
|
