今年以來，滬上金融機構的貸款增速由4月末的9.4%一路攀升至7月末的12%；商業銀行和房地產業的相互依賴程度較深，出現了貸款增長受房地產交易量波動較大等現象。
上述情況引起了央行上海總部的警覺。昨天，央行上海總部向滬各金融機構下發了《關于認真落實國家宏觀調控政策，做好近期貨幣信貸工作的指導意見》，以進一步加強貨幣信貸“窗口指導”。
房地產埋下金融運行失衡隱患
近階段，受房地產成交量持續萎縮等因素的影響，開發企業和投機性購房者資金鏈緊張狀況有所加劇。據人民銀行上海總部今年1月的調查顯示，約45％的上海房地產開發企業反映資金“十分緊張”，其中包括個別一級資質的企業。目前的銷售態勢若長期持續，將進一步影響市場預期并對金融運行帶來潛在影響。
央行上海總部指出，當前應高度關注城市基礎設施建設貸款和土地儲備機構貸款的潛在風險；認真研究房地產企業的資金鏈狀況。央行上海總部將努力完善對流動性水平的聯網監測和日常管理，及時做好流動性風險提示、再貸款再貼現支持以及對存款準備金繳存違規機構的處罰工作。
央行上海總部提醒，房地產市場波動可能對房地產貸款質量造成影響，需要關注因抵押物貶值而產生的個人住房貸款風險，制定應對預案，避免引發系統性風險。
央行上海總部分析認為，一方面，房地產市場的波動通過對居民財富產生重要影響，并改變其未來的預期及投資與消費行為。另一方面，現代社會的大多數購房者采取銀行按揭方式購房，銀行很大程度上承擔了房地產市場的風險，房地產市場的波動將直接影響銀行貸款風險的狀況，可能導致金融運行的不穩定。
外資四路徑涌入樓市
中國指數研究院華東區副院長陳晟告訴記者，“外資對上海樓市的影響主要體現在三個方面：一是外資資金充沛，對內資的擠出效應，使有住房需求的購房者買不到房；二是外資多青睞內環的高檔核心商圈，而這些地塊房價的飆升改變了人們的預期，使中、外環的房價也隨之上漲；三是外資的投機性購房，資金快進快出，使某些樓盤的空置率上升，對地產行業的長期影響是不利的。”
央行上海總部日前發布的《上海金融穩定報告》指出，近一段時間以來，上海商品房銷售價格漲幅呈逐漸回落趨勢。可是大量外資仍繼續流入上海房地產市場，但增幅趨緩。境外資金通過多種渠道進入上海房地產市場：
直接設立外資房地產公司或參股境內房地產開發企業。2005年外資注入房產類企業的資本金為12.6億美元，約占外商直接投資額的10％。
通過一級市場購買上海房地產類境外上市公司在香港主板發售的H股。
間接投資。2005年房地產類企業借用外債累計提款9.56億美元，累計還本5.55億美元，凈流入3.14億美元。與2004年相比，2005年房產類公司外債余額增加15.3％。
非居民外匯流入，結匯后購買房產。據外匯指定銀行辦理非居民個人和機構房產項下超5萬美元結匯數據統計，非居民投入到房地產市場的資金額超過15.07億美元（其中境外機構結匯購房的數據統計始于2005年第三季度），非居民出售房產后購匯匯出0.5億美元，凈流入14.57億美元。
通過上述四種途徑流入房產市場的外匯資金共有37.63億美元。其中，非居民直接將外匯資金結匯購買房產的比例最高，占總流入的四成。央行上海總部指出，此類投資資金退出門檻和退出成本相對較低，其對房產市場各類影響因素的反應最為迅速，具有較高的流動性。一旦非居民對上海房價及人民幣升值的預期發生變化，此類投資資金流出規模和速度都不容忽視。
陳晟稱：“國家外匯管理局、建設部日前發布的新規定———外國投資者專用外匯帳戶內的資金不得用于房地產開發和經營，外資境內代表機構經常項目帳戶資金不得結匯購買境內商品房……這些規定是前一階段限制外資購房政策的細化。規定出臺后，會使購房對象為境外人士的樓盤的銷售期拉長———至少要一年半或兩年，這會是對房產開發商資金鏈條的嚴格考驗。”
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