新華網(wǎng)北京１月３０日專電 付曉萌
２００６年新年剛過(guò)，光大銀行在同業(yè)中首家推出“陽(yáng)光生活”固定利率住房貸款，將理財(cái)業(yè)務(wù)的范圍拓寬到客戶的負(fù)債業(yè)務(wù)和避險(xiǎn)服務(wù)，從而在激烈的房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶了先。據(jù)悉，建行、浦發(fā)銀行和工商銀行也將隨后推出固定利率房貸產(chǎn)品，共同瞄準(zhǔn)了這一可令銀行和借貸人雙贏的市場(chǎng)高地。
據(jù)光大銀行個(gè)貸部介紹，目前該行固定利率房貸期限分為５年以下和５年以上期兩種，利率分別固定為５．９２％和６．１８％，而且這兩個(gè)利率可以根據(jù)客戶自身的資信請(qǐng)況下浮一定比例。
推固定利率為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)因央行調(diào)整利率“隨行就市”。
據(jù)光大銀行介紹，客戶如果選擇在該行貸款，需要填寫一份授權(quán)聲明，銀行可根據(jù)此聲明，查閱客戶在各銀行的資信情況，如果客戶在各銀行都沒(méi)有不良記錄，銀行可視情況下浮利率，下浮比例是５年期以內(nèi)利率５．２６５％、５年期以上５．５０８％，而同期的光大浮動(dòng)利率房貸水平在５年期以下５．２０％、５年期以上５．５０５％。不過(guò)，由于該項(xiàng)目業(yè)務(wù)開(kāi)展不久，據(jù)銀行相關(guān)人員透露，咨詢和辦理固定利率房貸的客戶還很少。
業(yè)內(nèi)人士指出，固定利率住房貸款對(duì)借款人規(guī)避未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)利好信息。今后市民到銀行申請(qǐng)住房貸款，不僅可以選擇現(xiàn)有的浮動(dòng)利率房貸，還可以考慮固定利率房貸。目前該業(yè)務(wù)正在北京、上海進(jìn)行試點(diǎn)。
去年初以來(lái)，隨著人民幣債券收益率下降，各家商業(yè)銀行傳統(tǒng)的以債券為主要投資對(duì)象的理財(cái)產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)和發(fā)行中遇到了很大困難。央行在２００５年８月１５日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，透露出允許商業(yè)銀行推出固定利率房貸的信號(hào)，其中在“防范金融風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展”部分明確提到，“可考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款”。２００５年１０月中旬，建行、光大、浦發(fā)這三家銀行的固定利率房貸獲得國(guó)家銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。此外，工商銀行則在先前放出風(fēng)聲，計(jì)劃推出固定利率房貸。
據(jù)光大銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，光大銀行一方面將通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行重組安排、使用適當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ叩榷喾N方法，規(guī)避業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，依賴自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，在不斷創(chuàng)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，對(duì)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)加以有效管理，既滿足借款人融資和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需求，也從這些風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)中獲取一定的盈利機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)銀行與客戶的雙贏。
拯救房貸業(yè)務(wù)縮水
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在法國(guó)、荷蘭選擇固定利率的消費(fèi)者占貸款買房者的８０％；愛(ài)爾蘭的這一數(shù)字達(dá)到７０％。而在國(guó)內(nèi)實(shí)行固定利率，能否避免“水土不服”的尷尬？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行推出固定利率房貸，目前是有利時(shí)機(jī)。從央行房貸新政實(shí)施來(lái)看，房貸業(yè)務(wù)縮水嚴(yán)重。據(jù)了解，從２００５年４月到７月，上海市銀行個(gè)人房貸出現(xiàn)了連續(xù)４個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。
中國(guó)社科院金融所曾剛博士認(rèn)為，推出固定利率房貸，作為國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的一項(xiàng)嘗試很有意義，代表著一種趨勢(shì)。從具體操作上看，銀行發(fā)放一定規(guī)模固定利率房貸，只要能找到相同固定利率的負(fù)債來(lái)源即可以保證業(yè)務(wù)的運(yùn)轉(zhuǎn)。在這方面，目前銀行主要采取發(fā)行金融債或者協(xié)議存款兩種方式，由于避險(xiǎn)工具有限，風(fēng)險(xiǎn)出口不多，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)難度會(huì)大一些。但隨著市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管環(huán)境放開(kāi)，一些如利率掉期交易等衍生工具的推出，相信將使銀行有更多渠道獲得固定利率負(fù)債來(lái)源。
曾剛強(qiáng)調(diào)，在推出固定利率房貸上，固定利率產(chǎn)品的定價(jià)問(wèn)題對(duì)銀行是一個(gè)比較大的考驗(yàn)。因?yàn)閲?guó)內(nèi)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，在風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量和管理上缺乏合理的收益率曲線以及有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具，因此對(duì)利率價(jià)格的制定存在較多的限制。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，目前的具體定價(jià)僅為試驗(yàn)性質(zhì)，而且最好以５年期為限，越長(zhǎng)期限的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)也越大，而５年期房貸所占市場(chǎng)份額相對(duì)較小。此次，商業(yè)銀行希望借“固定利率”新業(yè)務(wù)扭轉(zhuǎn)個(gè)人房貸率下跌的頹勢(shì)。
一位國(guó)有銀行相關(guān)人士分析說(shuō)，銀行把握利率標(biāo)準(zhǔn)時(shí)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。房貸利率固定化之后，假如市場(chǎng)利率提高至固定利率之上，銀行的這部分貸款資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將會(huì)下降，利益受損。比如銀行把固定利率定為６％，推出５年期業(yè)務(wù)，如果在此期間，市場(chǎng)利率已經(jīng)漲到了７％以上，雖然該銀行的房貸業(yè)務(wù)可能急劇增加，但這些貸款資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)被貶低。因此，至少目前看來(lái)，固定利率房貸很難承擔(dān)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的重任，應(yīng)該只是浮動(dòng)利率房貸的一種補(bǔ)充。
還有分析認(rèn)為，目前的利率水平處在１３年來(lái)的最低點(diǎn)，加息的可能性為９９％，而現(xiàn)有的商品房買賣合同還貸利率是以現(xiàn)有利率為基準(zhǔn)的，一旦利率不斷上升，還貸成本也將水漲船高，固定房貸利率業(yè)務(wù)主要針對(duì)一手房客戶，暫不考慮二手房客戶。
消費(fèi)者還須謹(jǐn)慎
一項(xiàng)針對(duì)固定放貸的消費(fèi)者網(wǎng)上調(diào)查顯示，將近６０％的用戶愿意選擇固定利率房貸，一半的人認(rèn)為固定利率優(yōu)于浮動(dòng)利率，大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為６％以下的貸款利率可以接受。對(duì)準(zhǔn)備貸款買房的人來(lái)說(shuō)，絕大數(shù)人表示利率上調(diào)影響了自己的貸款買房計(jì)劃。
固定利率房貸的推出，給了貸款買房的市民更大的選擇余地。個(gè)人住房貸款的年限一般都比較長(zhǎng)，在還款的二三十年中很可能要經(jīng)歷加息、降息的幾個(gè)周期。因而是否選擇固定利率房貸，申貸人應(yīng)對(duì)預(yù)期升息空間做出合理判斷，然后再作決定。
專家提醒，對(duì)普通購(gòu)房者而言，使用固定房貸利率仍然存在風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，固定房貸利率設(shè)計(jì)的利率會(huì)比現(xiàn)行房貸利率高，如果今后的房貸利率上升，對(duì)購(gòu)房者而言是獲利；但如果利率下降，購(gòu)房者則面臨損失。此外，如果辦理了這種固定利率房貸，提前還貸時(shí)，申貸人要支付一定的違約金，違約金約是２至６個(gè)月的利息。
光大銀行海淀支行的負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果客戶對(duì)未來(lái)的加息預(yù)期比較明確，建議選擇固定利率房貸。但目前來(lái)講，浮動(dòng)利率房貸還有很大的優(yōu)勢(shì)，如果客戶資金比較雄厚，有提前還款的能力，銀行建議還是選擇浮動(dòng)利率。固定利率的推出還只是試驗(yàn)期，需要一個(gè)長(zhǎng)期的摸索過(guò)程。當(dāng)然，光大銀行能否借固定利率房貸的推出，打開(kāi)并擴(kuò)大其房貸市場(chǎng)，還需拭目以待。
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