四、對(duì)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)、宏觀調(diào)控和改革的評(píng)價(jià)及建議
1．房地產(chǎn)發(fā)展難題亟待破解
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在城市化發(fā)展中的特殊作用，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈中的特殊地位，在外需減弱的形勢(shì)下，要確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展至關(guān)重要。
房?jī)r(jià)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素。調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高，其中21.3%認(rèn)為“過(guò)高”，46.3%認(rèn)為“較高”，28.9%認(rèn)為價(jià)格“正常”，3.4%認(rèn)為“偏低”，0.1%認(rèn)為“過(guò)低”（見(jiàn)表47）。
表47 對(duì)企業(yè)所在地區(qū)房?jī)r(jià)總體水平的判斷（%）
|
|
過(guò)高
|
較高
|
正常
|
較低
|
過(guò)低
|
|
總體
|
21.3
|
46.3
|
28.9
|
3.4
|
0.1
|
|
東部地區(qū)企業(yè)
|
28.4
|
45.0
|
24.4
|
2.1
|
0.1
|
|
中部地區(qū)企業(yè)
|
9.1
|
49.2
|
36.5
|
5.0
|
0.2
|
|
西部地區(qū)企業(yè)
|
13.7
|
45.9
|
34.5
|
5.6
|
0.3
|
|
東北地區(qū)企業(yè)
|
10.2
|
48.0
|
35.0
|
6.4
|
0.4
|
值得注意的是，雖然大部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)偏高，但企業(yè)經(jīng)營(yíng)者仍普遍預(yù)期明年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。調(diào)查顯示，超過(guò)八成（82.7%）的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者預(yù)期2010年企業(yè)所在地區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，其中16.1%認(rèn)為會(huì)“上漲10%以上”，37.1%認(rèn)為會(huì)“上漲5～10%”，29.5%認(rèn)為會(huì)“上漲5%以內(nèi)”；13.2%認(rèn)為會(huì)“持平”，4.1%認(rèn)為會(huì)“下降”（見(jiàn)表48）。
表48 對(duì)2010年企業(yè)所在地區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)計(jì)（相對(duì)于2009年，%）
|
|
上漲10%以上
|
上漲5～10%
|
上漲5%以內(nèi)
|
持平
|
下降
|
|
總體
|
16.1
|
37.1
|
29.5
|
13.2
|
4.1
|
|
東部地區(qū)企業(yè)
|
18.6
|
37.8
|
26.4
|
12.6
|
4.6
|
|
中部地區(qū)企業(yè)
|
11.4
|
35.0
|
35.3
|
15.3
|
3.0
|
|
西部地區(qū)企業(yè)
|
14.4
|
40.6
|
30.1
|
11.6
|
3.3
|
|
東北地區(qū)企業(yè)
|
11.0
|
29.8
|
38.6
|
16.7
|
3.9
|
當(dāng)前需求的旺盛是推高房?jī)r(jià)的重要因素，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析具有重要意義。關(guān)于企業(yè)所在地區(qū)住宅市場(chǎng)需求的主要來(lái)源，調(diào)查結(jié)果顯示，63.7%認(rèn)為是“改善型購(gòu)房”，43.1%認(rèn)為是“投資或投機(jī)型購(gòu)房”，32.5%認(rèn)為是“首次購(gòu)房”。調(diào)查結(jié)果表明，“改善型購(gòu)房”目前已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主流，而投資或投機(jī)性購(gòu)房的比重也相當(dāng)高，
且不同地區(qū)存在一定的差異。其中東部地區(qū)“投資或投機(jī)型購(gòu)房”比重較高，達(dá)到49.5%，東北地區(qū)“改善型購(gòu)房”比重較高，為78.1%，中部地區(qū)“首次購(gòu)房”比重相對(duì)較高，為37.7%。從不同城市② 看，投資或投機(jī)型比重相對(duì)較高的有寧波、杭州、上海、深圳、南寧、福州、成都、南昌、大連、昆明、北京和南京等城市，而這些城市也是目前房?jī)r(jià)相對(duì)較高，未來(lái)預(yù)期上升幅度也相對(duì)較大的地區(qū)（見(jiàn)表49）。
表49 對(duì)企業(yè)所在地區(qū)住宅市場(chǎng)需求的判斷（%）
|
|
首次購(gòu)房
|
改善型購(gòu)房
|
投資或投機(jī)型購(gòu)房
|
|
總體
|
32.5
|
63.7
|
43.1
|
|
東部地區(qū)企業(yè)
|
30.9
|
61.3
|
49.5
|
|
中部地區(qū)企業(yè)
|
37.7
|
63.0
|
33.1
|
|
西部地區(qū)企業(yè)
|
33.0
|
68.9
|
36.2
|
|
東北地區(qū)企業(yè)
|
28.7
|
78.1
|
29.4
|
|
寧波
|
16.5
|
52.2
|
71.3
|
|
杭州
|
20.9
|
51.8
|
69.1
|
|
上海
|
29.2
|
50.9
|
67.3
|
|
深圳
|
51.1
|
35.6
|
66.7
|
|
南寧
|
34.5
|
48.3
|
65.5
|
|
福州
|
37.1
|
57.1
|
62.9
|
|
成都
|
16.9
|
69.2
|
58.5
|
|
南昌
|
8.3
|
62.5
|
58.3
|
|
大連
|
28.6
|
57.1
|
57.1
|
|
昆明
|
26.2
|
59.5
|
57.1
|
|
北京
|
30.1
|
53.8
|
57.0
|
|
南京
|
36.5
|
65.4
|
55.8
|
|
蘇州
|
26.4
|
68.6
|
54.5
|
|
鄭州
|
34.1
|
58.5
|
53.7
|
|
長(zhǎng)沙
|
35.3
|
52.9
|
52.9
|
|
武漢
|
32.6
|
52.2
|
50.0
|
|
合肥
|
44.0
|
52.0
|
48.0
|
|
青島
|
33.3
|
77.8
|
46.7
|
|
銀川
|
9.5
|
66.7
|
42.9
|
|
廣州
|
27.8
|
70.4
|
40.7
|
|
天津
|
38.4
|
72.6
|
39.7
|
|
石家莊
|
40.6
|
71.9
|
37.5
|
|
重慶
|
31.3
|
74.8
|
36.5
|
|
濟(jì)南
|
53.3
|
66.7
|
33.3
|
|
西安
|
46.8
|
59.7
|
30.6
|
|
沈陽(yáng)
|
32.1
|
82.1
|
25.0
|
|
哈爾濱
|
33.3
|
85.7
|
23.8
|
|
