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小區建成五年入住不足三成
“造城”吹出多少泡沫(熱點解讀·調查)
核心閱讀
近日,記者在采訪中發現,一些城市在新型城鎮化建設中熱衷于造“新城”,動輒規劃數十平方公里的新區、新城。不可否認,城鎮化進程使更多人享受到城市生活的便利。然而,由于缺乏合理規劃,不少“新城”成為“空城”。房地產泡沫蔓延的風險、土地資源浪費的陰影、過分依賴土地財政的隱憂,也漸漸浮現。
“一線海景”、“拎包入住”……8月28日,記者在某海濱小鎮看到,東西長達21.3公里的濱海大道靠山一側,已經開發建設了200多個樓盤。雖然天氣悶熱,卻沒有海濱度假區的人流和喧嘩。
記者走進某小區,發現小區內的棋牌室、蛋糕店、理發店全部大門緊閉,唯一營業的商鋪是一家房屋中介公司。一位工作人員說,這個擁有5000余套住宅的小區現在入住率不足20%。鄰近小區的一位居民也反映,即便在旺季,他居住的小區入住率也不過三成,“住了幾年一直沒有集中供暖,因為秋冬季節連20%的入住率都無法達到。”
空置率高,配套設施不齊全,業主紛紛拋棄新城
在東部一省份的某縣,記者了解到,新城5平方公里的建成區內,居住人口僅三四萬;建成5年的住宅區,入住率不到三成;建成8年的商業街上,店鋪大門緊閉。一位干部告訴記者,去年該縣成立了新城繁榮辦公室,“就為了解決人氣問題”。
空置率高的同時,還有很多業主準備拋棄新城。
在某海濱小鎮,地產中介小徐告訴記者,小鎮海景地產過度開發,房價上漲十分緩慢。這兩年,不少炒房客大量甩房;而一些購置住宅用于養老、度假的業主,也因配套設施不齊全選擇拋房。
類似情況,也發生在北方一個號稱“中國第一生態城”的新區。“我多少錢買的多少錢賣給你,只要不賠錢就行。”幾年前在生態城買了房子的曹女士說:“買這房子后悔死了,附近什么配套設施也沒有,想賣也賣不掉?!?/p>
這座生態城總體規劃80平方公里,擬打造成世界一流的生態宜居城市。然而,8月28日,記者在這里看到,一片尚未建成的別墅區早已停工,鐵柵欄銹跡斑斑,建材凌亂地堆放在地,規劃中2010年建成學校、醫院的目標毫無眉目。
一位和生態城有業務往來的銀行工作人員說:“地方政府的如意算盤打錯了,生態城周邊是填海吹沙造的地,地方政府以為把地造出來,就可以賣大價錢了。但沒想到根本沒有人來生活,結果花巨資造了個無人島?!?/p>
新城建設嚴重依賴土地財政,GDP導向催生“造城”熱情
新城建設往往耗資巨大,那么,巨額資金從哪里來呢?
記者了解到,新城建設中,賣地建城成為一種常見的開發模式。賣地獲得土地出讓金;銀行貸款,抵押靠土地;融資、還債也靠土地——一切都來自土地。
以某縣為例,新城于2005年啟動建設,規劃面積14平方公里,除此之外,還有一個2.97平方公里的片區是通過圍填海建造的,計劃投入16億元。該項目2011年報批,2012年開工建設,至今都是政府在投資。
該縣一位干部告訴記者,當地為新城籌措建設資金,主要通過由一家國資公司融資,建設基礎設施,然后出售土地遞次開發的方式。
“比如說,我們老城區政府大樓的土地值100萬一畝,而新城只有40萬每畝,那么通過置換就可以解決蓋樓資金不足的問題?!蹦菈K圍填海的片區,“整個人工島占地4500畝,如果能有3000畝土地出售,按100萬元一畝的價格計算,將來光土地收益就可達30億元,資金應該不成問題?!睂τ谖磥淼氖找妫數馗刹亢苡行判摹?/p>
為了建設新城,不少地方不惜承擔債務。專家分析說,地方利益和以GDP為導向的發展思路是“造城”的重要動機:借新城建設推動土地升值,地方政府獲得高額土地出讓金;大規模的基礎設施建設帶動投資,拉動GDP增長,也是漂亮的政績。
“你當市長,建了項目大家都看得到,花了多少錢或者欠了多少錢,一般沒人追究。”一位專家直言:“前任市長建項目,配套設施還沒建人就調走了,繼任市長不愿管,只管上新項目。新城越建越大,配套卻不完善,就更發展不起來?!?/p>
中國改革基金會國民經濟研究所常務副所長、資深研究員王梅說,對地方官員來說,建新城的資金來自財政收入、銀行貸款等,不是自己的錢;而且現在出口低迷,消費不可能在短時間內有大的增長,投資拉動GDP增長的作用比較關鍵,所以地方政府對投資的沖動就更大一些。至于決策方面,一些政府官員不懂投資,項目不經過科學論證就上馬,造就了不少“拍腦袋”的新城、新區。