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房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容提上日程

2013年05月20日09:14 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào):T|T
關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)稅 樓面價(jià) 房地產(chǎn)市場調(diào)控 房價(jià)調(diào)控 招拍掛 擴(kuò)容

消息人士19日向中國證券報(bào)記者透露,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程。繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后,今年有望新增數(shù)個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜,預(yù)計(jì)主要針對(duì)增量征收。

預(yù)計(jì)主要針對(duì)增量征收

對(duì)市場影響或有限

消息人士19日向中國證券報(bào)記者透露,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程。繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后,今年有望新增數(shù)個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜,預(yù)計(jì)主要針對(duì)增量征收。

2011年1月,房產(chǎn)稅開始在上海、重慶先行先試。上海方案只針對(duì)增量,稅率分0.4%和0.6%,并給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免征額;重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量,稅率為0.5%至1.2%。

2013年起,上海房產(chǎn)稅適用稅率分界線因與新建商品住宅平均銷售價(jià)格聯(lián)動(dòng)有所提高,如果房屋單價(jià)超過27740元/平方米,則按0.6%征收房產(chǎn)稅;若低于或等于27740元/平方米,則按0.4%的稅率征收。2012年這一稅率分界線為26896元/平方米。

重慶高檔住房應(yīng)稅價(jià)格也在今年開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)稅應(yīng)稅價(jià)格起點(diǎn)從2012年的12152元/平方米提高至12779元/平方米,是重慶主城9區(qū)2012年新建商品住房成交建筑面積均價(jià)6389元/平方米的兩倍。

分析人士認(rèn)為,在房地產(chǎn)調(diào)控過程中過度的行政化調(diào)控只是權(quán)宜之計(jì),應(yīng)在改革深化過程中進(jìn)行相應(yīng)的淡化處理或逐步退出。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容有利于房地產(chǎn)市場長期制度建設(shè),將加快行政調(diào)控手段淡出。由于第二批試點(diǎn)城市數(shù)量有限,對(duì)市場影響可能不大。

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存量房開征房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨

“應(yīng)向所有存量房征房產(chǎn)稅。”日前舉行的中美房地產(chǎn)金融高峰論壇上,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇這樣表示。而近兩個(gè)月地方財(cái)政相對(duì)中央財(cái)政的高增長,被認(rèn)為主要是土地財(cái)政的貢獻(xiàn),有輿論認(rèn)為以房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政或能規(guī)范地方相關(guān)收入。

專家告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,對(duì)存量房征稅各種準(zhǔn)備已經(jīng)比較充分,且隨著營改增的擴(kuò)大有其跟進(jìn)的迫切性,但房產(chǎn)稅跟土地財(cái)政并不構(gòu)成直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。

存量房征稅是發(fā)展趨勢(shì)

在近日舉行的中美房地產(chǎn)金融高峰論壇上,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇建議,可以用房產(chǎn)稅解決小產(chǎn)權(quán)房問題。他認(rèn)為,房產(chǎn)稅的開征已箭在弦上,“應(yīng)向所有存量房征收房產(chǎn)稅,對(duì)于不同類型的房產(chǎn),如房改房、保障房、商品房等可采取差別稅率征收。”

向存量房征稅是否合理,準(zhǔn)備是否成熟呢?

“征稅就該一視同仁,開征房產(chǎn)稅,存量、增量都該征稅。準(zhǔn)備了十幾年,技術(shù)上已經(jīng)比較成熟,可行性沒問題。在直轄市和省會(huì)城市實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上,今年將推廣地級(jí)市的聯(lián)網(wǎng),明年完成地級(jí)市聯(lián)網(wǎng)后將在全國鋪開。除了房產(chǎn)登記系統(tǒng)外,房企、房產(chǎn)證辦理機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信息也可作為輔助信息。”東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授李晶向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)139家A股上市公司繳稅額發(fā)現(xiàn),自2007年至2012年底,139家上市房企共計(jì)繳稅額達(dá)到6287.27億元。從2007年繳稅額僅為509.05億元,一路猛增至2012年的2606.91億元。2008年至2011年的年度繳稅額分別為619.85億元、1128.9億元、1142.93億元、1463.98億元。房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關(guān),但凈利潤總額一直低于繳稅額,房企每賺1元錢,政府就要同時(shí)收取1.02元的稅收。

李晶認(rèn)為,稅收調(diào)控不應(yīng)側(cè)重交易環(huán)節(jié),而應(yīng)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié),通過影響?zhàn)B房成本,負(fù)擔(dān)將從消費(fèi)環(huán)節(jié)過渡到保有環(huán)節(jié),從而降低房價(jià),免傷剛需。存量房和增量房都屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),除對(duì)生活必需部分的房產(chǎn)免稅外,對(duì)多占房產(chǎn)等社會(huì)資源者征稅是合理的。

有分析認(rèn)為,抑制房價(jià)上漲有兩個(gè)辦法。一是要舍得割肉,在限地價(jià)的基礎(chǔ)上迅速增加土地供應(yīng)。二是申請(qǐng)房產(chǎn)稅試點(diǎn),但不能簡單照搬滬渝版。

“如果房價(jià)調(diào)控從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié),通過養(yǎng)房成本與租金房價(jià)走高等相比較核算,房產(chǎn)保有者會(huì)決定是否持有存房。隨著住房從福利分配走向市場成為商品,就必然進(jìn)入稅收范圍,房產(chǎn)稅政策目前落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”李晶說。

或有推行迫切性?

根據(jù)本月中旬財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù),今年4月,全國公共財(cái)政收入11431億元,比去年同月增加657億元,增長6.1%。其中,中央財(cái)政收入5357億元,同比下降2.2%;地方財(cái)政收入(本級(jí))6074億元,同比增長14.7%。財(cái)政收入中的稅收收入10169億元,同比增長7.9%。財(cái)政部分析,地方財(cái)政收入增長,主要是上個(gè)月房地產(chǎn)成交額大幅增加帶動(dòng)相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。數(shù)據(jù)顯示,4月營業(yè)稅1631億元,同比增長12.8%。財(cái)政部表示,這主要是3月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加帶動(dòng)房地產(chǎn)營業(yè)稅相應(yīng)增長。

雖然財(cái)政收入放緩,但財(cái)政支出仍保持較高增長。數(shù)據(jù)顯示,4月全國公共財(cái)政支出9308億元,比去年同月增加1422億元,增長18%。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長王雍君表示,房地產(chǎn)稅收和非稅收入一直在地方財(cái)政中占有較大比重,近幾年樓市調(diào)控的背景下,已經(jīng)顯示出了增速放緩的態(tài)勢(shì),對(duì)地方財(cái)政的短期影響較大。長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)稅制如能進(jìn)行比較大的改革,向國際房地產(chǎn)稅制的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,形成真正的房地產(chǎn)稅制,地方政府才可以過財(cái)政收入關(guān)。更有輿論直接表示應(yīng)該用房地產(chǎn)稅取代地方土地財(cái)政。

李晶認(rèn)為,房產(chǎn)稅與土地財(cái)政并非直接相關(guān)、區(qū)別明顯,房產(chǎn)稅推行的根本動(dòng)因在房產(chǎn)的市場化,“替代”的說法是不科學(xué)的。針對(duì)中央地方財(cái)政收入增速差異明顯,李晶表示,中央、地方財(cái)政無需以同樣比例發(fā)展,由于兩者任務(wù)、條件、收入渠道并不相同,出現(xiàn)增速差異是正常的。

原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)近日表示,通過征收個(gè)人住宅房產(chǎn)稅來替代土地財(cái)政的建議不切實(shí)際。一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的稅制結(jié)構(gòu),是不可以隨意設(shè)計(jì)的,稅制結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著內(nèi)在關(guān)系。

不過李晶坦言,目前營改增的推進(jìn)一定程度增加了房產(chǎn)稅推進(jìn)的緊迫性。由于暫行的中央對(duì)地方返還增值稅的形式缺乏長期適用性,房產(chǎn)稅的推進(jìn)就有了平衡地方稅源的迫切作用。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,2013年4月,國內(nèi)增值稅2186億元,同比增加189億元,增長9.5%。而今年整個(gè)一季度,房產(chǎn)稅完成337.11億元,僅占稅收總收入比重的1.2%。(中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào))

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