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2013年05月20日09:31 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

編者按：近日，中國社科院財經戰略研究院公布報告指出，房地產市場出現全面反彈，住房供求已經失衡。為此，本報約請兩位學者展開深入討論。是為上海東方青年學社與本報聯合開設的“爭鋒”欄目第二十九期。

房地產調控是卓見成效的

陳則明

■中國城市房價增長基本是和貨幣發行量、人均可支配收入、GDP增長相適應的。

■沒有壟斷、沒有信息不透明、沒有特權階層食利，是調控的終極目標。

從2002年第一輪房地產調控開始，對房地產業和住房政策的批評始終沒有停止。對促進社會發展進步來說，這些批評是必要的。但從總體上來說，房價的走勢和趨勢是符合時代規律的，并且房地產調控是卓見成效的。但是土地有償使用制度、稅收制度、住房保障制度的確有待優化。

房價的高低是個偽命題

房價近年來的確上漲得很快。20多年來做出準確判斷和決策的消費者、企業、管理智囊團并不在少數。不能因為房地產業和房地產市場的發展，超出了許多人預料，甚至一些政府管理部門的預判，就否定房地產業和調控。中國各城市的房價增長基本是和貨幣發行量、人均可支配收入、GDP增長相適應的。1998年全國多數城鎮職工收入平均每2個月能買1平方米，到現在全國的房價收入比也是這種水平。與出現嬰兒潮的同類國家和地區工業化發展階段對比，房價都經過快速增長。美國房價100年來主要趨勢是上漲，只有大蕭條、石油危機、金融危機時經歷了短暫的下降。日本、“東南亞四小龍”的房價上漲也是前車之鑒。根據世界銀行研究報告，一國住宅產業在人均GDP達到400美元時開始起步；至1500美元時，進入穩定的快速增長期，至3000美元時達到增速的峰值，一直到10000美元時才進入平穩期。人均GDP超過16000美元時，住宅業就會開始衰退。我們要做的是在認識規律的基礎上優化決策，促進社會經濟穩定和公平，而不是對抗規律。

房價的高低是個偽命題。沒有統一的標準就沒有一致的答案。最終回答房價高低，需要在一個相當長的產業發展周期結束之后才能得出答案，而這個答案又與城市規劃的實現程度密切相關。目前關于泡沫有無的研究，都是選擇了偏向自己結果的指標。房價高的依據指標主要是與當前可支配收入比；房價低的依據指標主要是與規劃中的世界同類城市相比。我們不得不認識到，政府決策部門也沒法權衡這兩種判斷的輕重。即使促進房價合理回歸，也只能憑借社會感性的容忍度和反饋程度。

住房供求平衡在產業發展階段中是一個動態的概念。1998年房地產市場開始進入快速發展，到目前所建造的住房面積超過了之前中國所有的住房總量。近年來，中國的住房建設基本保持在每年10億平方米，也就是人均每年1平方米，與人均GDP同類國家和地區的住房供給水平是相符合的。全國每年的城鎮住房建設套數略超城鎮結婚戶，也基本與人口結構相適應。因此，供給與需求在中國目前的發展階段還是基本保持平衡的。住房供給是城市建設用地中的住宅用地部分決定數量，“北上廣深”的建設用地是按戶籍人口來配給，中國的城市化進程很快，并且人口導入區主要在渤海灣、珠三角、長三角，常住人口的住房問題的確沒有做長遠規劃，造成少數城市房價過快上漲。

調控針對三個具體問題

只有明確說明控制目標是什么，才能談失控的問題。自調控以來，正式文件中對房價問題的表述都是相當慎重的。抑制房價上漲過快、房價回歸到合理價位等并沒有定量化的調控“紅線”。近兩年來，房價控制目標直接掛鉤相關負責人的政績，地方政府每年承諾的房價調控定量目標都是嚴格完成的。低于人均可支配收入、低于GDP增長等合理的調控目標基本不存在失控的問題。如果說個別城市把房價控制目標定于穩中有降，前幾年是一廂情愿，今后也確實存在失控的可能。

房地產調控不僅僅是以抑制房價過快上漲為目標，還具有社會穩定、公平公正的目標。調控一直是針對少數城市房價上漲過快、住房供應結構不合理、市場秩序混亂三個問題出臺解決方案。房地產市場秩序方面，開發商卷款出逃問題、產品質量問題在調控之前幾乎年年講、年年有，經過多年的調控，這些問題已經很少遇到。住房供應結構方面，別墅用地已經停止審批，高爾夫球場、豪華樓堂館所受嚴格控制，中小套型住房的比例大幅增加。房價上漲過快問題，雖然沒有房價應該上漲多快的定量標準，但倒賣期房資格的問題在2003年限制期房轉讓后基本杜絕，利用金融杠桿空手買多套房的現象也沒有了。沒有壟斷、沒有信息不透明、沒有特權階層食利，是房地產調控的終極目標。

當然，要真正達到標本兼治，只有形成穩定科學的房地產稅收制度。房地產調控轉向房地產保有稅為主，是發揮經濟效率和促進社會公平最佳的選擇。

（作者為上海社會科學院部門經濟研究所副研究員）

房地產調控政策不可放松

陳杰

■如果當前政府不及時重申調控態度和出臺更有效措施，將可能重蹈日本、東南亞、美國樓市崩盤的歷史老路。

■比城市住房資源相對短缺更令人不安的是，住房分配兩極分化嚴重。

國家統計局發布的2013年3月全國城市房價指數表明，70個大中城市中有68個新房價格環比上漲，67個同比上漲，創下2010年調控以來的新高。諸多跡象顯示，政府在樓市政策方面積累起來的公信力能否經得起考驗，如今到了一個關鍵時刻了。

調控失效的原因及危險

當前房價反彈明顯，從內部看，固然有3年多來因為樓市調控而觀望良久、逐步累積起來的剛需在當前集中入市的原因，也有中國經濟前景仍然向好、利率水平處于歷史較低水平、居民個人投資仍然缺乏途徑等宏觀因素；但從外部來看，地方政府對中央政府樓市調控政策的消極態度乃至抵觸是主要因素。3年多來，以“限購”、“限貸”為核心的房地產調控政策，造成樓市成交持續低迷，對房地產開發商投資熱情打擊很大，連累土地市場冷清，土地出讓金大幅下滑。2012年全國土地出讓金收入為2.69萬億元，較2011年下降15%，與地方財政收入之比為31%，較2011年降低了7個百分點。除了土地出讓金外，房地產“五稅”在地方財政收入中占的比重也很高，2012年占地方財政的比重為16.6%。而地方政府對樓市的依賴還遠不僅在土地出讓金和稅收這兩項，能否推高地價、再拿高價土地抵押獲得巨額債務融資，是各地城市能否實現市政基礎設施更新換代、經濟快速發展的共同命脈所在。如《2012年中國國土資源公報》顯示，2012年底全國84個重點城市處于抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元。因此，就不難理解為什么“新國五條”中的20%個稅在幾乎所有城市都空轉而不得落實。

然而，這個信號傳遞到市場上，很快就在購房者中形成政府對樓市調控已經實質放棄的心理暗示，于是進一步造成買方的恐慌性心理。近期更還有一些權威人士鼓吹政府為保經濟增長最晚年底之前就不得不要放開樓市調控，更加刺激市場不安情緒。如果當前政府再不及時重申調控態度和出臺更有效措施，放任自流，房價一輪輪自我正反饋之后，將真的很快全面失控，將有可能重蹈日本、東南亞、和美國在樓市崩盤之后國民經濟長期一蹶不振的歷史老路。

城市居民住房貧困率高

第六次人口普查數據揭示，2010年全國城市人均住房面積為29.15平方米，鎮區人均住房面積為32.03平方米，分別較2000年只增加了34%和37%，兩者都離2004年建設部政策研究中心提出的“住房小康標準”——人均35平方米還有一定距離。北京、上海、天津等外來人口導入多的大城市，住房供應仍然緊缺。

中國當前城市住房的資源配置，比相對短缺更加令人不安的是，住房分配兩極分化嚴重，住房困難家庭比重仍然很高，住房資源分配不平等現象十分突出。如，盡管2000-2010年全國城市人均住房面積增加了7.3平方米，但2010年城市居民住房貧困率（人均住房面積低于8平方米的家庭）仍然高達9.4%，只比2000年的12.3%下降2.9個百分點。筆者近期研究還發現，城市居民不同階層之間的住房貧困率差別很大。解決中國城市問題的最大難題在大城市的外來人口住房，尤其是如何保障農民工實現基本住房水平。

筆者還根據微觀數據計算出，2010年上海人均住房面積的基尼系數高達0.432，如果考慮價值的差別，住房財富的基尼系數大很多，約在0.52左右。眾所周知，基尼系數0.4就是貧富差距的警戒線了，而一般認為，住房的貧富差距應該比收入差距小很多，如美國收入的基尼系數一般在0.46-0.47左右，但學者研究發現，美國住房財富的基尼系數就只有0.28。

在住房供需仍然失衡和住房貧富差距巨大的背景下，枉談放開政府對住房市場必要的管制，完全讓市場自由配置，是十分危險的。當前如果放開限購和限貸，住房投機潮必然卷土重來，中低收入家庭獲得住房的機會將更加被剝奪，住房貧富分化更加拉大，這會激化社會矛盾，給社會經濟發展帶來非常大的威脅。日美等國和國內部分地區的慘重歷史經驗也已經證明過，試圖靠樓市來拉動經濟增長的做法，不可能有好的結果。因此當前十分重要的是，要在堅持既有調控政策的前提下，從擴大房產稅征收范圍、改革土地流轉與出讓制度等基本問題入手，加快建構與城鎮化相協調的住房長期穩定發展的制度框架。

（作者為復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任、副教授）

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