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“國五條”會不會再度夭折
關鍵詞： 國五條 房地產市場調控 房價調控 住房市場 投資性購房 房價問題 投資性需求 投資者 第二套住房
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房地產開發商為什么不理睬“國五條”
“國五條”出臺之后，房地產與股市兩個市場對該政策的反應截然不同。房地產開發商不理睬“國五條”,為什么呢？
這很大程度上表明了今天的“國五條”與2010年的“國十條”的內容沒有差別有關。“國五條”的內容在“國十條”里早就有，而當時的房地產市場局勢已經證明“國十條”宏觀調控的失敗，據此推測，“國五條”豈能對當前高房價調控起到作用？前十年，政府的每一次房地產調控都只能讓房價越調越高。因此，要保證房地產宏觀調控有效果，就得重新確立“國五條”的可信度。如果房地產市場不相信政府房地產宏觀調控政策能夠起到作用，那么中國房地產市場只有泡沫破滅死路一條了！
如何來確立“國五條”政策可信度？“國五條”的實施細則已經從以下幾個方面入手。前十年房地產宏觀調控政策失敗，最為根本的原因就在于為了GDP增長而刻意把住房市場性質混淆，從而使得住房市場投資投機盛行，住房成了賺錢的工具。因為前十年房地產宏觀政策的一個基本觀念，就是認為市場的高房價是由市場供求失衡所導致的。如果不解決這種住房供求關系失衡，這種高房價將一直持續下去。而且土地永遠的稀缺性更是讓高房價無法下來。
其實，這是一種嚴重的誤導。住房作為一種商品與其他商品有一個完全不同的特性。它不僅是一種價值高的耐用消費品，而且也是一種投資品（就在于政策如何來界定）。對于這樣一種具有兩種性質的商品來說，盡管是同一樣的商品，但由于性質不同其價格形成機制、定價基礎、市場供求關系、市場運行機制等方面是完全不同的。如果住房作為一種投資品，它也如其他投資品一樣，其價格很大程度上取決于投資者的預期，而這種預期又受投資者個人心理因素、市場環境及市場金融條件來決定。因此任何投資者進入市場并不取決于投資的價值高低，而是取決于投資者對該產品的預期。在這種情況下，投資者對住房需求是相當不確定的。它可能在零到無窮大區間徘徊。當投資者都預期住房價格會上漲而又有好的金融市場條件時，那么這時住房投資需求可以是無窮大。市場是無法通過增加住房供給來滿足這種需求。而住房消費需求完全取決于個人實際支付能力，它隨市場供求關系變化。
還有，住房是一種不動產，其任何一個產品都具有唯一性。在這種情況下住房的市場結構是非正式的卡特爾聯盟，即住房市場只有需求線而沒有供給線。房地產開發商是住房價格定價者而不是價格接受者，他們能夠透過行業慣例共同定出較高的一手房價格，也可能通過一手房價格的指標性效應引導二手房市場的價格。因此，房地產開發商具有很強的托市能力。在這種情況下，無法用住房市場消費供求關系來解釋價格變化。這就是前幾年不少城市的住房銷售量大跌而價格不變化，即“量降價滯”的原因。
因此，當前國內住房市場存在著消費性需求（這又包括了基本消費需求及改善性消費需求）和投資需求（包括有投機性需求、投資性需求及恐慌性住房需求）。由于這兩個住房需求的性質、定價基礎、價格運行機制完全不一樣，如果政府的房地產宏觀調控不能夠針對性對癥下藥，那么要達到遏制高房價的目的是不可能的。
房地產開發商之所以會認為“國五條”老調重彈，沒有新意，最為重要的一個原因是認為，房地產宏觀調控的行政性干預政策不僅沒有退出市場，反之變本加厲。比如限購令、限價責任制等。理論與經驗都證明，任何行政性房地產宏觀調控政策，只要購買住房是有利可圖的賺錢工具，投資投機者總是有辦法沖破這種限制的，只不過增加少許成本而已；如何將住房消費需求與投資投機需求嚴格區分并遏制后者，國際上成熟房地產市場都有一套完整經濟杠桿與法律制度（比如信貸政策及稅收政策），政府可以借鑒這些做法；對于當前住房市場的高房價，政府房地產宏觀調控的思路仍然沒有離開具體的供求管理，希望增加住房供給來解決高房價問題等。如果不對上述房地產宏觀調控政策進一步改進，或細化，那么“國五條”也會走向前十年政府房地產宏觀調控的老路，即房價越調控越高。