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2013年03月10日09:03 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

新房

開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)成交回升

新“國(guó)五條”發(fā)布以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步具體化、導(dǎo)向性趨于清晰，長(zhǎng)期來(lái)看樓市將逐漸從過(guò)熱向理性回歸。不過(guò)短期內(nèi)也可能促使部分購(gòu)房者加快入市節(jié)奏。

在政策出臺(tái)當(dāng)周，本市中高端樓盤(pán)出現(xiàn)集中成交。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(2月25日－－3月3日)本市商品住宅成交面積為25.85萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲了57.3％；成交均價(jià)為25651元/平方米，環(huán)比前周上漲了10.1％。這也是申城樓市單周整體成交在經(jīng)歷3周左右的調(diào)整后(其中有春節(jié)因素影響)，成交面積迅速回升至20萬(wàn)平方米以上。

從成交榜不難發(fā)現(xiàn)，上周成交量大幅上升，與中高端樓盤(pán)的集中成交有關(guān)。德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在成交榜前十排名中，單價(jià)2萬(wàn)元/平方米以下的剛需樓盤(pán)僅占兩席，而單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)則占據(jù)五席，尤其是位于普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊的長(zhǎng)風(fēng)雅仕名邸和中海紫御豪庭雄踞成交排行榜前兩位。受此影響，全市上周商品住宅均價(jià)為近49周的最高點(diǎn)。

值得注意的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市回暖的嗅覺(jué)異常靈敏，紛紛借機(jī)大幅推盤(pán)。一些中高端樓盤(pán)單套房源大多總價(jià)在500萬(wàn)－1000萬(wàn)元區(qū)間，現(xiàn)在也持續(xù)熱銷。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師付偉認(rèn)為，最主要的原因還是供需失衡產(chǎn)生的稀缺效應(yīng)。改善型自住需求量在節(jié)后持續(xù)升溫，市中心及中高端項(xiàng)目的供應(yīng)量較少，供需失衡作用下加大了入市的迫切性，成交也相對(duì)集中。

此外，目前市場(chǎng)對(duì)于二套房房貸政策收緊的傳言頻繁出現(xiàn)，一定程度上給改善型置業(yè)者無(wú)形的壓力，加速了他們?nèi)胧械墓?jié)奏。新“國(guó)五條”出臺(tái)后，市場(chǎng)對(duì)二套房房貸政策收緊的猜測(cè)，讓部分敏感的購(gòu)房者聞風(fēng)而動(dòng)。

上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，上周本市住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)16.9萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上揚(yáng)153.7％。共有5個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，包括:乾瀟坊、貝尚灣、辰弘佳苑、農(nóng)房萬(wàn)盛金邸和御沁園。其中，辰弘佳苑的供應(yīng)面積最大，達(dá)到6.9萬(wàn)平方米。新房源的大量入市，也直接推動(dòng)了市場(chǎng)交投的活躍程度。

3月1日，新“國(guó)五條”通知正式發(fā)布。其中，關(guān)于明確出售自有住房并能核實(shí)房屋原值的情況下，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征個(gè)稅的要求，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)二手房交易成本大幅度提升的擔(dān)憂。而由于擔(dān)心房東將陡增的個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，及政策對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期帶來(lái)的諸多不確定影響，大量購(gòu)房者將目光投向了受政策影響相對(duì)較小的新房市場(chǎng)。這樣的變化幾乎是立竿見(jiàn)影的，就在新“國(guó)五條”出爐后的第二天，搜房網(wǎng)組織的節(jié)后首波大規(guī)模看房活動(dòng)如期舉行。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠日漸收窄，新“國(guó)五條”突然來(lái)襲的多重“利空”影響下，看房團(tuán)卻意外取得了不錯(cuò)的效果。在11條線路44個(gè)樓盤(pán)的項(xiàng)目中，截至當(dāng)晚6時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn)意向成交1390余組，意向成交金額超過(guò)20.8億元。

對(duì)于新“國(guó)五條”的殺傷力，購(gòu)房者的看法并不一致。將目標(biāo)房源選在嘉定的鄭先生表示，作為普通市民其實(shí)并不愿過(guò)多研究政策，房?jī)r(jià)漲跌才是購(gòu)房者最關(guān)心的。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是有大批的觀望者，我們也是其中之一，不知道何時(shí)出手才是最佳時(shí)機(jī)。”首次置業(yè)的張小姐則希望政府能進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，讓市民能真正買(mǎi)到中意的房子。

同時(shí)，也有部分購(gòu)房者表達(dá)了對(duì)“新政”可能再度推高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。“新政在二手房交易個(gè)稅環(huán)節(jié)提高稅賦很可能會(huì)推高房?jī)r(jià)并減少市場(chǎng)供應(yīng)，影響很快會(huì)傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)，我覺(jué)得剛需還是加快腳步比較好。”購(gòu)房者凌先生表示。

從目前的情況看，部分受關(guān)注的一手房新盤(pán)在“新政”后成交活躍度有不同程度的提升，開(kāi)發(fā)商也在加快推盤(pán)步伐，但在價(jià)格調(diào)整方面卻顯得比較低調(diào)。“古北、中山公園區(qū)域目前主要是二手房交易，這次政策出臺(tái)后確有部分原先打算購(gòu)買(mǎi)二手房的業(yè)主轉(zhuǎn)而關(guān)注我們的項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)意愿比較強(qiáng)烈。”朗詩(shī)虹橋綠郡項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。而在嘉定南翔板塊頗受關(guān)注的華潤(rùn)中央公園近期成交也明顯向好，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，截至3月6日，該項(xiàng)目3月銷售簽約套數(shù)已達(dá)15套，從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目均價(jià)數(shù)據(jù)看，均價(jià)仍維持在25000元/平方米，與去年底基本持平。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，節(jié)后樓市成交迅速反彈，在這一當(dāng)口新“國(guó)五條”對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)一步具體化，帶有明顯的導(dǎo)向性。“短期內(nèi)將促使部分購(gòu)房者加快入市節(jié)奏，集中入市。但長(zhǎng)期來(lái)看，樓市將從過(guò)熱向理性逐漸回歸。”

二手房交易關(guān)鍵詞

■交易過(guò)程

問(wèn):從和中介網(wǎng)簽開(kāi)始算起，有貸款的情況下，總共需要多少時(shí)間才能完成整個(gè)買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程？

答:這個(gè)問(wèn)題會(huì)涉及房東是否需要還款，雖然房東的還款和買(mǎi)家的貸款是可以同時(shí)進(jìn)行的，但部分房東還款需要提前1個(gè)月向銀行提出申請(qǐng)才可以還款。因此我們以過(guò)戶為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一般情況在兩周時(shí)間，長(zhǎng)的話可能會(huì)超1個(gè)月。

■二套房貸

問(wèn):二套房貸是否會(huì)收緊？

答:很大程度上取決于新“國(guó)五條”細(xì)則施行后市場(chǎng)的反應(yīng)，因此收緊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)目前還很難說(shuō)。對(duì)于收緊程度，還是要看新政執(zhí)行之后的效果，如果要收緊，對(duì)目前房貸利率加碼的可能性會(huì)更大。

如果二套房貸提高，以貸款審批通過(guò)為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這與材料送進(jìn)交易中心還是送進(jìn)銀行都關(guān)系不大。

從購(gòu)房群體來(lái)看，中央所采取樓市調(diào)控的目的是為了確保剛需置業(yè)、穩(wěn)定擴(kuò)大改善型群體置業(yè)、驅(qū)逐投機(jī)投資客。而進(jìn)行二套房貸的置業(yè)者我們通常稱之為改善型置業(yè)，因此取消二套房貸的可能性不太大。

■陰陽(yáng)合同

問(wèn):有中介稱，為了減少所要繳納的稅費(fèi)，建議買(mǎi)賣(mài)雙方“做低”房?jī)r(jià)，這可行嗎？

答:不建議。陰陽(yáng)合同對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果買(mǎi)家將所購(gòu)置的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，那么他就很有可能承擔(dān)更多的稅費(fèi)。

舉個(gè)案例，假設(shè)買(mǎi)家李某看中了一套市值300萬(wàn)元的房子，為了少繳稅費(fèi)，他與房東簽訂了陰陽(yáng)合同，合同價(jià)為150萬(wàn)元。隨著時(shí)間的推移，該房產(chǎn)的市值升至400萬(wàn)元，李某要再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)(如果新的買(mǎi)家不配合“做低”房?jī)r(jià)或無(wú)法“做低”房?jī)r(jià))，按新政細(xì)則來(lái)執(zhí)行，就所繳納的個(gè)人所得稅一項(xiàng)而言，李先生原本需繳納稅費(fèi)為(400－300)×20％＝20萬(wàn)元，如今卻要繳納(400－150)×20％＝50萬(wàn)元，兩者相差30萬(wàn)元。

■唯一住房

問(wèn):有中介公司稱，“目前還無(wú)法查到是否唯一住房，只要到交易中心簽個(gè)承諾書(shū)說(shuō)是唯一住房即可，這樣上下家都可避稅了”。

答:即使這種方式可行，也不建議賣(mài)方以這種方式處理。隨著個(gè)人住房信息庫(kù)的建立和完善，采用這種方式逃稅可能會(huì)產(chǎn)生兩種可能，1、除了補(bǔ)稅之外還會(huì)有相應(yīng)的處罰。2、如今房產(chǎn)、金融等個(gè)人信息都會(huì)進(jìn)行綁定，一旦被發(fā)現(xiàn)，對(duì)賣(mài)方的信用記錄會(huì)有損。

政策重申

樓市調(diào)控“國(guó)五條”在引起了市場(chǎng)的一系列反應(yīng)后，到本周四，對(duì)許多最近想要買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，總算是一塊石頭落了地。

3月7日，兩條新聞同時(shí)向市民傳遞了相似的信息――

首先是住建部研究中心主任秦虹在接受新華社采訪并回答“國(guó)五條”中關(guān)于“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房嚴(yán)格征收差額20％的個(gè)人所得稅”的疑惑時(shí)說(shuō)，2006年國(guó)稅總局的文件規(guī)定，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得，免征個(gè)人所得稅。”秦虹認(rèn)為，這一政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行。雖說(shuō)這僅是個(gè)人的意見(jiàn)，但考慮到住建部研究中心主任這一身份，讓人們對(duì)各地細(xì)則中包含相關(guān)規(guī)定充滿預(yù)期。

此外，上海市市委書(shū)記韓正在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，樓市調(diào)控政策的主要精神首先是要堅(jiān)決打擊投機(jī)行為，并表示政策應(yīng)保護(hù)和鼓勵(lì)自住及改善剛需。就房產(chǎn)交易稅收問(wèn)題，2006年國(guó)家稅務(wù)總局就在經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的108號(hào)文件中，對(duì)相關(guān)政策有過(guò)闡述，上海在2006年就已實(shí)施。此次“國(guó)五條”是政策的重申，相信通過(guò)這些政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)得到健康發(fā)展。

未來(lái)要出臺(tái)的細(xì)則想必會(huì)以這些原則為準(zhǔn)。

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