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2013年03月10日09:03 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

東方網(wǎng)3月10日消息：據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，每逢調(diào)控出臺(tái)，尤其是處于政策執(zhí)行前的窗口期，由于新政帶來(lái)的不確定因素，都會(huì)引發(fā)一波簽約交易。購(gòu)房者在樓市走向不確定的環(huán)境下?lián)姆績(jī)r(jià)會(huì)再次上漲，因此很多都會(huì)選擇提前簽約，這便是本周所看到的各區(qū)交易中心過(guò)戶、簽約潮。業(yè)界人士認(rèn)為，本次新“國(guó)五條”針對(duì)的主要是二手房市場(chǎng)，因此，一旦該樓市細(xì)則開始實(shí)施，可能造成二手房交易量大幅下滑、新房市場(chǎng)則被催熱的局面。相比以往，這種情況較為罕見(jiàn)。此外，征收20％個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得稅將對(duì)改善型置業(yè)者有較大影響。

購(gòu)房者

調(diào)整計(jì)劃重新權(quán)衡

雖然“新國(guó)五條”的落地實(shí)施細(xì)則尚未露出廬山真面目，其對(duì)申城樓市，尤其是二手房市場(chǎng)的影響卻早已顯露無(wú)疑。部分購(gòu)房者希望能趕在交易個(gè)稅新辦法實(shí)施前解決購(gòu)房問(wèn)題。還有不少購(gòu)房者則調(diào)整了購(gòu)房計(jì)劃。

一周簽約量超過(guò)一個(gè)月

與以往相比，這次新“國(guó)五條”細(xì)則的二手房市場(chǎng)反應(yīng)更加強(qiáng)烈，除了各區(qū)交易中心人滿為患之外，門店的交易量也驟然提升。來(lái)自中介門店的信息顯示，在新政出臺(tái)后的短短一周內(nèi)，二手房交易總量已遠(yuǎn)超上月整個(gè)月的簽約量。從這些天集中簽約的案子來(lái)看，除了一些幾周之前的老客戶之外，還有不少是新客戶。如本周簽訂的一套位于金橋新村的房屋就相當(dāng)?shù)湫停I家從上門詢問(wèn)到看房再到簽約，都在一天時(shí)間里完成。

在本周剛簽約的馬小姐夫婦是典型的“80后”，屬于購(gòu)置婚房型剛需群體。由于兩人的工作地點(diǎn)均在市中心，經(jīng)過(guò)權(quán)衡后，他們最終選擇了徐匯田林板塊的一套老公房。新“國(guó)五條”出臺(tái)后，小夫妻倆都非常擔(dān)心，生怕一旦政策細(xì)則執(zhí)行后，房東會(huì)將多出的個(gè)人所得稅費(fèi)強(qiáng)加到買家身上。因此，他們特意向單位請(qǐng)了假，約房東早些簽約，這樣可以趕在細(xì)則執(zhí)行前把房子的買賣搞定。

三房比兩房還好賣

有著十多年中介經(jīng)驗(yàn)的徐小姐本周的手機(jī)就沒(méi)消停過(guò)，一邊是賣家在隨時(shí)調(diào)價(jià)，另一頭買家則一直來(lái)電詢問(wèn)房子的價(jià)格。徐小姐感慨，之前還從沒(méi)遇到過(guò)這樣的情況――三房比二房還好賣，過(guò)去最難賣掉的140平方米的大戶型，現(xiàn)在倒成了熱門貨?？磥?lái)新政出臺(tái)后，改善性的買家都希望能一步到位。

徐小姐說(shuō)，現(xiàn)在自己接觸到的購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期以漲居多，這些買家看房周期大都已有一年多了。在新政出臺(tái)的前兩個(gè)月，自己手里一套古北區(qū)域135平方米的大二房，開價(jià)600萬(wàn)元就能成交，沒(méi)隔幾日，同樣一幢樓，樓層在二樓120平方米的房子就已開價(jià)到630萬(wàn)元。這還是新政出臺(tái)前兩個(gè)月的成交行情，目前的行情下，原本預(yù)期3個(gè)月才能賣掉的房子，現(xiàn)在一個(gè)月就能成交。因?yàn)橘I進(jìn)方資金到位就會(huì)出手。

在嘉定板塊，有中介人士透露，新政出臺(tái)后，一部分房東開始著急，有賣家表示愿意小幅讓價(jià)，或承擔(dān)額外增加的稅費(fèi)來(lái)促成快速交易。但與外圍區(qū)域有所不同的是，市中心區(qū)域內(nèi)的二手房置業(yè)需求流失情況相對(duì)較小。以中山公園板塊為例，據(jù)漢宇中山公園分行經(jīng)理介紹，目前買家觀望的態(tài)度已很明顯，但賣家的心態(tài)也很好，已出現(xiàn)了成交僵持局面。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎則認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)，二手房交易個(gè)稅“新政”難以被市場(chǎng)消化，大部分房東會(huì)嘗試將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，從而導(dǎo)致二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛，迫使部分置業(yè)需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。只有等二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回調(diào)后，需求才會(huì)逐漸回流。

賣家態(tài)度開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

“‘新國(guó)五條’會(huì)不會(huì)讓二手房市場(chǎng)遭遇重創(chuàng)？我現(xiàn)在沒(méi)時(shí)間關(guān)心這個(gè)，只想趁現(xiàn)在這波行情多賺點(diǎn)提成和獎(jiǎng)勵(lì)。”在閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心，中介小顧同時(shí)帶著兩組客戶前來(lái)辦理審稅過(guò)戶手續(xù)。小顧表示，自新“國(guó)五條”出臺(tái)后的第二天起，他每天主要的工作時(shí)間都是在交易中心辦理過(guò)戶，有時(shí)連預(yù)約好的帶看業(yè)務(wù)也只好委托其他同事救急。

“新政發(fā)布到現(xiàn)在已有一個(gè)多星期，我手頭經(jīng)辦的交易比以往一個(gè)月的量還要多，不論是房東還是買家，都想‘趕末班車’，這股勁確實(shí)超出了我的意料?！毙☆欘A(yù)計(jì)，上海的相關(guān)落地細(xì)則可能在3月底出臺(tái)，在此之前，二手房交易量仍將維持高位?！跋劝言撡嵉馁嵑?，政策落地后情況怎樣到時(shí)再考慮?！比绻胤郊?xì)則出臺(tái)，“已經(jīng)餓了一年”的中介生意可能就沒(méi)有那么好做了。

據(jù)中介門店介紹，已簽約的世茂濱江花園某房原本是要放棄的，但由于賣家李先生的態(tài)度有了明顯的改變，這讓處于瀕臨“死亡”的案子又“活”了過(guò)來(lái)。如果這是在兩周之前，類似的情況是絕對(duì)不可能出現(xiàn)的。而持強(qiáng)硬態(tài)度的賣家之所以會(huì)“松口”，主要原因也是擔(dān)心新“國(guó)五條”細(xì)則執(zhí)行后，需求量會(huì)大幅減少，導(dǎo)致掛牌房源增多進(jìn)而使房?jī)r(jià)下跌。因此，想趕在樓市高峰期的末班車賣個(gè)好價(jià)錢。

部分買家棄二手房轉(zhuǎn)向新房

此外，最近新房市場(chǎng)的交易也難得和二手房驚人的相似，以大戶型為主的松江某樓盤，之前一直不溫不火，被認(rèn)為是難賣的樓盤區(qū)域之一，每月跑量最多不超過(guò)10套?？杀局軈s被新政激活“賣瘋了”，一夜之間竟全部售罄。

除了趕搭個(gè)稅“老辦法”的末班車完成交易的客戶，也有不少二手房意向購(gòu)房者選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)。記者從部分中介門店了解到，二手房交易個(gè)稅政策的變化，已開始影響部分區(qū)域意向客戶的心態(tài)。據(jù)門店不完全統(tǒng)計(jì)，新“國(guó)五條”出臺(tái)后，剛需客戶對(duì)政策非常敏感。準(zhǔn)備從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)的客戶所占比重接近一半，其主要是擔(dān)憂二手房交易成本提升后，房東會(huì)將交易成本轉(zhuǎn)嫁給買家。門店負(fù)責(zé)人表示，原先板塊內(nèi)次新房小區(qū)與周邊在售新房相比，售價(jià)基本處于持平狀態(tài)，但由于二手房屬于現(xiàn)房銷售，而新建商品住宅交房時(shí)間普遍較晚，一些剛需購(gòu)房者仍愿意購(gòu)買二手房。

據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，在陸家嘴工作的一對(duì)小夫妻，有購(gòu)置一套總價(jià)在130萬(wàn)元左右兩房的打算，原本已看中海尚康庭小區(qū)一套二手房房源，但新“國(guó)五條”出爐后，房東明確表示不愿承擔(dān)額外增加的稅費(fèi)。這對(duì)小夫妻考慮再三選擇放棄購(gòu)置二手房，轉(zhuǎn)而購(gòu)入東方冠郡一套99平方米的新房，雖然總價(jià)超過(guò)原先預(yù)算將近10萬(wàn)元，但避免了因二手房交易額外增加稅費(fèi)可能被轉(zhuǎn)嫁的不確定因素所帶來(lái)的擔(dān)憂。

不妨觀望一下

沒(méi)有趕上末班車的購(gòu)房者目前可以觀望一下，看看市場(chǎng)的走勢(shì)如何，再?zèng)Q定何時(shí)出手。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，對(duì)于剛性置業(yè)者來(lái)說(shuō)，一旦遇到滿5年唯一一套住宅且價(jià)格較合理的合適房源，買家不需過(guò)多猶豫，可及時(shí)出手。因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)始終居高不下，而二手房市場(chǎng)觀望期的拉鋸戰(zhàn)延伸，銀行對(duì)于信貸結(jié)構(gòu)也會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整，屆時(shí)目前首套住房貸款的85折優(yōu)惠利率未來(lái)是否發(fā)生變化便很難預(yù)測(cè)了。

需要再次提醒的是，新“國(guó)五條”給二套房房貸預(yù)留了加碼的空間，對(duì)于目前房?jī)r(jià)上漲明顯的一線城市而言，政策被收緊的可能性極大。從上海目前的房貸情況看，首套房貸剛需占8成，二套房貸比例較小。如果二套房房貸政策收緊，可能使首套房貸引發(fā)連鎖效應(yīng)，對(duì)于剛需購(gòu)房的影響會(huì)加大。

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