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樓市成交回暖水分較大 房價下行壓力難減

2012年02月29日09:49 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T
關鍵詞： 樓市成交量 成交面積 房價 下行壓力 商品房成交量 樓盤 上海樓市 別墅項目

急“跑量”

降價樓盤日漸增多

在季節(jié)因素、政策預期、市場炒作等因素影響的同時，部分降價樓盤成交量提升直接帶動了樓市交易量的整體上漲。開發(fā)商借機“降價跑量”成為樓市一大現(xiàn)象。

上海市房管局網(wǎng)站顯示，上周成交套數(shù)在50套以上的共4個項目。其中，象嶼酈庭成交102套，為年內(nèi)第二次出現(xiàn)單周破百的項目。該項目2011年曾推出過兩批房源，實際成交均價約為2.45萬元/平方米，而此次新推房源成交均價為2.12萬元/平方米，均價回落約13.5%。21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海新房成交均價為19490元/平方米，環(huán)比前周下跌5.69%。

此外，在上周上海成交排行榜上成交面積位列第一的萬科清林徑也售出99套房源，成交均價為13696元/平方米。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)樓盤庫的記錄，該項目去年報價在1.6萬元-1.7萬元/平方米，目前成交均價則在1.5萬元/平方米左右。

中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，上海交易活躍的樓盤均為降價促銷的公寓項目，高端樓盤以及別墅市場依然低迷。21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周上海單價在5萬元/平方米以上的高端住宅僅成交9套，環(huán)比回落18.2%。而別墅項目時隔兩周后再次出現(xiàn)零成交。

無獨有偶，北京2月簽約較多的項目也是低價樓盤，其中絕大部分是2萬元/平方米以下的項目。偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，在2月成交面積排名前十的項目中有不少項目價格出現(xiàn)明顯下調(diào)。其中，興海園2月的房價環(huán)比下調(diào)了19.1%，鴻坤理想城的房價環(huán)比下調(diào)了9.9%，金地仰山和金漢綠港的房價也環(huán)比下調(diào)了近6%。“房價的回落促成了近幾周成交量的回升。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉坦言。

北京某房地產(chǎn)開發(fā)商對中國證券報記者表示，目前成交比較靠前的樓盤基本上是通過“以價換量”的模式，降價對于銷量的提升有一定的作用。

中國證券報記者近期經(jīng)常接到知名開發(fā)商的推銷電話和短信，與開發(fā)商在銷售廣告上顯示出的回暖信心相反的是，不少開發(fā)商及代理企業(yè)對未來樓市走勢非常“心虛”。在大力鼓吹市場回暖的同時，開發(fā)商使出了不同的“過冬”招數(shù)，現(xiàn)金流比利潤更為重要，抓緊時機換得成交量。在開發(fā)商看來，樓市的冬天似乎并沒有過去。

高庫存

房價下行壓力仍大

從目前來看，樓市調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向，一些地方政策進行微調(diào)的嘗試也被逐一叫停。對于上海限購“舊政新解”中“上海居住證滿三年可買二套房”的解釋，被視為上海樓市政策的微調(diào)，但28日中國證券報記者從多方證實，該政策已被叫停，這對上海樓市回暖無疑是“當頭一棒”。業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)，由于限購限貸政策難以放松，樓市庫存量仍然處于峰值水平，開發(fā)商面臨著較大的降價壓力。

目前北京商品住宅的庫存量已經(jīng)接近12萬套，上半年還將有5萬套增量商品住宅入市，而目前樓市單月成交量均較低。可以預見，上半年樓市庫存量可能將會達到15萬套的峰值水平。

與此同時，深圳樓市的庫存也進一步高企。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳全市新建商品住宅可售面積為246.5萬平方米，可售套數(shù)為26893套；若按近8周深圳全市新房周平均358套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間已經(jīng)達到75周。

張大偉認為，3月通常是樓市的關鍵時期，決定一年的政策基調(diào)。從目前來看樓市政策松動的可能性很小，那么庫存壓力以及即將到來的房企債務償付高峰會壓迫開發(fā)商降價促銷。“未來成交量能否回升還要取決于是否會有降價項目跟進。”

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