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2011年11月04日10:20 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關鍵詞： 房價 開盤 城市綜合體 樓市 項目進度 中小戶型 戶型面積 主力戶型

預計在11月入市的御翠·尚府毗鄰大悅城、藍色港灣，定位為低密度花園住宅。

御翠·尚府 pk 凌云名苑

黃金地段 產品定位各異

一個在朝青板塊，毗鄰大悅城、藍色港灣；一個在亞奧商圈，距離盤古大觀僅400米，御翠·尚府和凌云名苑這兩個純新盤都預計在11月入市，從地段上來看，二者旗鼓相當，而細究戶型定位來說，還是各有千秋。

【項目簡述】

御翠·尚府位于東四環旁姚家園路與青年路交會處，居于傳統朝青板塊的核心地段。項目緊鄰國貿、燕莎、三里屯三大商圈，周邊還有明年通車的6號線。

據悉，御翠尚府定位于“城市高檔低密度花園住宅”，該項目有約1.5的超低容積率，在戶型設計方面，御翠尚府主力戶型面積為140-240平米三至四居。在配套方面，御翠·尚府周邊已新建了大悅城、藍色港灣、家樂福等多個商業中心。

凌云名苑是由北京市凌云宇陽房地產開發有限公司在亞奧商圈開發的一個樓盤。該項目位于朝陽華嚴北里46號，于北四環和北辰西路交會處西南角，步行至鳥巢10分鐘。據了解，項目體量較小，凌云名苑以精裝小戶型公寓為主，戶型為1-3居，面積為50-160平米，共提供75套住宅。目前項目進度已建到8層，基本上也是準現房銷售，價格目前待定。

【PK總結】

首先，從地理位置看，兩個項目分別占據北京東部和北部核心地段，區域內基本無新房供應。在區位上一個靠近鳥巢、水立方等北京知名地標，一個靠近豪宅區朝陽公園板塊，地段優勢兩個項目不分上下。

在房企知名度上，御翠·尚府由香港知名開發商和記黃埔開發，相比凌云名苑更勝一籌。

在戶型上，御翠·尚府更注重大尺度的居住舒適度，定位更高，同時配套園林、會所等提升項目的品質高度；而凌云名苑則戶型設計豐富，從1居到3居的戶型都有可選余地。但由于項目較小，在園林、配套等方面可發揮的空間有限，更多的是依靠地段，享受周圍繁華商圈帶來的便利。

路勁世界城 pk 北京風景

同一板塊 各有所長

昌平新城東區今年樓盤供應增加，目前已有融創長灘壹號以及金科廊橋水岸兩個樓盤在售。11月，路勁世界城和北京風景兩個純新盤預計入市，相比此前已在售的兩項目，位居南邵區域這兩個純新盤更靠近地鐵站。

【項目簡述】

路勁世界城，位居昌平地鐵南邵站東200米，提供的產品主要是通透的80平米兩居和90平米三居。項目主要賣點之一是地鐵上蓋的城市綜合體。

路勁地產北京營銷總監溫立偉表示，在商業配套的規劃中，將引進超市、影院、餐飲等多種業態。預計首批推500套房源，對客戶摸底一個半月來，約積累1400組，多以結婚自住的剛需需求為主，項目吸引來自中關村區域的客戶比較多。產品價格目前沒有明確，參考在1.6萬/平米-1.8萬/平米的區間，在現在的市場情況下，最終定價肯定要隨行就市。

北京風景，距離昌平地鐵線南邵站約400米，提供的主要產品是85平米兩居，120平米三居，140平米四居。

據北京風景項目營銷總監王磊介紹，除了靠近地鐵，臨近白浮泉公園等利好外，項目提供低密度的宜居住宅是亮點。據記者了解，北京風景的容積率約1.5左右，此期推出產品為6層電梯板樓，預計一期推252套房源，今年年內推出約800多套，具體視取證等情況而定。目前的詢價區間較大，為1.5萬-2萬/平米。依據目前的市場情況，預計價格可能取1.6萬-1.7萬/平米。

【PK總結】

昌平新城板塊是今年逐漸成形的新價值板塊，除以上兩個純新盤外，短期沒有新項目入市，供求關系好于通州、房山等新城區域。兩個純新盤各有所“長”，路勁世界城提供昌平稀缺的地鐵上蓋綜合體內住宅產品，生活便捷，產品戶型總體小于北京風景，總價低。而北京風景可共享城市綜合體商業配套的便捷利好，且產品密度低，戶型更豐富。新盤入市的定價壓力相對較小，從兩個項目目前的市場詢價情況來看，最終定價可能相差不大，約為1.6萬-1.8萬/平米。

■ 對話操盤手

利潤讓渡穩步周轉

11月，龍湖即將推出時代天街和好望山兩個純新盤，在眾多品牌房企中表現突出。記者就此采訪了龍湖地產北京公司營銷總監吳竑興。

新京報：龍湖在11月要推出兩個純新盤，加上一直在銷售的龍湖長楹天街，龍湖將有三個項目同時在售，這是否是出于戰略層面的考慮？

吳竑興：三盤聯動，“滾雪球”模式轟動市場效應：通過三項目齊發，使得資源集中增加對市場的影響力，通過客戶關注度帶來客流量，撬動成交量，再影響口碑，帶來成交量，形成一個“滾雪球”模式。

新京報：時代天街和好望山為什么選擇這樣的時機入市？

吳竑興：時代天街和好望山兩個項目選擇此時機入市，主要有兩個原因：首先，此時為市場低點，可根據市場現行情況理性定價，掌握主動權；其次，在定位準確的前提下，龍湖將通過“利潤讓渡”原則，讓客戶得到實惠，保證獲得利潤率的前提下采用“低開高走”的定價策略，穩步周轉。

新京報：對于即將要推出的新盤時代天街，龍湖將采取怎樣的價格策略？

吳竑興：時代天街位居大興生物醫藥基地，是一個綜合體項目，也是京南地鐵4號線唯一一個地鐵上蓋項目。時代天街實現商業與地鐵站點無縫相連，隨著第二機場開工，大興區政府新址南移，周邊保利、金融街項目的入市，將合力激活一個大興南移的新板塊。故從板塊范圍上來講，與目前五環項目有較大差別，故不會參與到其價格戰中。周邊保利、金融街項目于去年同一時間競得附近地塊，均未入市，并無標準價格參考系，故定價上較主動，一次性定價到位，更可防止客戶對于價格進一步下探所產生的觀望。此次選擇高性價比入市，首次瞄準剛需市場，亦是龍湖在調控的市場背景下穩健發展的策略。

B12-B13版采寫/本報記者 張曉蕊 袁曉瀾 劉狄

B12-B13版攝影/本報記者 周崗峰

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