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旺季不旺，淡季更淡，“銅九鐵十”落幕，樓市將在11月艱難前行。綜合亞豪機構、思源經紀與中原地產等三家機構的新盤統計報告，預計約20余新盤在11月入市，相比10月大幅縮水。淡季中，不少品牌房企，如龍湖、首開等繼續放量沖刺。與老盤后期降價糾結不同的是，純新盤定價就低已成現實。
11月新盤量預計腰斬
11月新盤放量大幅縮水。根據北京市房地產交易管理網統計，在10月，北京入市的樓盤項目超過40個，據亞豪機構報告，11月北京計劃開盤數量僅21個。其中包括龍湖·好望山、路勁·世界城、首開·國風美侖等7個首次入市的純新盤，以及世界名園、北京城建·世華泊郡等14個老項目后期。
對于11月推盤量的急轉直下，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，年底的十一二月本不是樓盤銷售的旺季；此外，3個月來北京近百個項目實現開盤放量，近3萬套新增住宅供應，而市場上的實際成交總量卻不足1.5萬套，過剩供應迅速累積，并呈滯銷、降價態勢，為未來新項目入市亮起了悲觀的信號指示燈。11月新盤供應節奏呈現顯著放緩態勢。
品牌房企年底沖量
盡管開盤熱情驟減，但是在目前的開盤新盤中，品牌房企項目占總量的約五成左右。龍湖·好望山以及時代天街兩純新盤皆在備戰，北京城建·世華泊郡、富力·盛悅居、首開·國風美侖、金隅翡麗等均計劃淡季推盤。
龍湖地產相關負責人表示，今年年內搶跑推盤，意在搶收業績。萬科北京公司總經理毛大慶也表示，眾多品牌房企年底放量，主要是出于對明年市場充滿不確定性的判斷。亞豪機構副總經理任啟鑫則認為，北京的大型房企仍選擇在此時加快開盤，明顯表現出了對樓市走向的悲觀判斷。10月以來政策層面釋放出的緊縮信號加劇了房企的悲觀心態。在當前市場環境下，所有的營銷手段均告失效，唯有通過價格杠桿才能推動銷售。在大型房企的引領效應下，房價拐點將會加速到來，年末有可能出現房價的大幅跳水。
老項目“隱降” 新盤低開
進入調控年度的最后一個季度，房企推盤降價成為換量需要面對的現實。目前的市場特點是，老項目采取“隱降”策略，如龍湖以“搶收華東”為主題，萬科在回應北京金隅萬科城1.7萬/平米降至1.4萬/平米均價時，也表示，定價較低的樓棟產品不如“高價”樓產品。
而相對于老項目后期，新盤定價壓力相對較小，龍湖地產大興時代天街項目負責人表示，目前為市場調整的低點，低開不會使得項目在未來的市場環境中被“架高”。路勁地產北京營銷總監溫立偉認為，從操盤經驗來看，降價項目雖然在目前嚴厲的限貸、限購政策下，成交效果距離預期還有差距，但是也好于此前的狀況。無論是明降還是暗降，相對于很多開發商顧及對品牌的傷害，此時更多的應該為過冬考慮。
■ 新盤pk“戰”
合生·世界花園 pk 首開·國風美侖
馬駒橋倆新盤 主打中小戶型
近期，亦莊第二生活區馬駒橋區域預計將迎來合生·世界花園和首開·國風美侖兩個純新盤。由于亦莊開發區自身性質所限，亦莊區域的住宅項目大量向南擴散到六環的馬駒橋附近。
【項目簡述】
首開·國風美侖位于亦莊馬駒橋涼水河畔，項目的產品為普通住宅。首開·國風美侖的銷售人員介紹，項目將于年底前開盤，價格要等預售證下來才能確定?！澳壳绊椖恐車膬r格在每平米15000元到16000元左右，而我們這次將是第一次開盤，肯定會比周圍的價格低不少”，銷售人員告訴記者。
合生·世界花園位于通州區中關村科技園區馬駒橋1號橋南。項目有兩種產品，普通住宅的價格為每平米15600元起。而loft產品為每平米13800元起，買一層送半層，總層高為4.2米。50年產權，沒有天然氣，商業用水和用電。普通住宅和loft產品均為精裝修交房。
【PK總結】
首開·國風美侖處于六環內，而合生·世界花園位于六環外，在位置上首開·國風美侖離市區更近。在周邊環境上，首開·國風美侖位于涼水河畔，自然景觀更好，但相關配套主要依靠亦莊開發區內的配套設施。而合生·世界花園距離周邊的高爾夫球場等設施比較近，附近項目較多，周邊一些配套已經自成體系。
從戶型上看，首開·國風美侖的戶型比較方正，記者看到的戶型圖，都有朝南的窗戶。而合生·世界花園，從記者拿到的戶型圖來看，每種戶型均有大小不等的飄窗贈送。項目99平米的兩居戶型比較方正，南北通透，而98平米兩居戶型，次臥的窗戶很小，且窗外的東側受到主臥外墻的遮擋，采光效果可能會受到影響。
塞納維拉·永定華庭 pk 金隅翡麗
地段相當 戶型差異較大
歷來放量“熱情”不高的海淀，11月份也有純新盤趕場入市。其中塞納維拉·永定華庭和金隅翡麗，兩個項目不僅地段相當，而且價格也相差不大，均主打3萬-4萬元左右的高端產品。
【項目簡述】
塞納維拉·永定華庭位于繁華的西四環，該項目總體體量較小，共提供200多套房源，主力戶型為50-100平米一至三居。據悉，目前項目主體結構已完成，正在進行精裝修和園林等收尾工作。據該項目相關負責人介紹，由于體量小，開發商并不急于入市，待有一個合理蓄客量后再開盤，預計銷售均價為37000-40000元/平米。
金隅翡麗位于北京海淀區西三旗建材城中路，是金隅程遠打造的洋房、別墅項目?；▓@洋房戶型面積為150-190平米三至四居，疊拼別墅戶型面積在230-250平米，均價預計在3萬元左右。據金隅翡麗花園相關負責人介紹，該項目主要特點是低密花園住宅，容積率僅1.6。
【PK總結】
首先兩個項目的地理位置都十分優越，一個位于項目稀少的西四環，一個位于距離中關村-上地商圈非常近的西三旗，對應的客群都較具有購買力。
其次，兩個項目戶型差異較大。塞納維拉·永定華庭以中小戶型為主，其中較大的戶型就是100平米的三居，主打經濟緊湊實用路線。而金隅翡麗以大戶型為主，主力戶型都在150平米以上。塞納維拉·永定華庭容積率為2.28，而金隅翡麗只有1.6。
因此兩個項目對應的需求會有相應差異，塞納維拉·永定華庭更傾向于首次置業者，而金隅翡麗則面對的是改善性需求者。