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2011年01月27日08:56 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

>>土地交易方面

保障性住房用地將單列

【政策】嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

【解讀】“十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個50%”的建設目標，即保障性住房建設用地占全市住宅供地50%以上；新開工建設和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數50%以上。

>>交易稅費方面

二手房交易稅按全額征收

【政策】調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

【解讀】北京中原三級市場研究總監張大偉稱，首先，相比之前執行差額收取營業稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。

其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發商過快上漲價格。預計各地區將陸續出臺房價的抑制措施。

第三，加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現象，導致了樓市調控的部分措施作用減弱。預計調控很快將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。

第四，嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取將給市場調控帶來相比房產稅更有效的作用。

業內聲音

>>專家

新政或為房產稅鋪路

新“國八條”要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。專家認為，這或將是為房產稅未來試點、實施做好準備。

會議要求調整完善相關稅收政策，加強稅收征管，并沒有直接提到房產稅。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，此次國務院常務會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎，“不僅是為已開征的稅種提供基礎，更是為全國范圍開征房產稅提供技術支持。房產稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點，最終會向全國推廣。”

中國房產信息集團分析師薛建雄稱，政府將對新購房屋超面積部分開征房產稅的傳聞，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實施之前交易規避房產稅，這也說明房產稅對市場的威力不容小覷。

>>房協

住房供需體系將漸合理

房協副秘書長陳志說，此前我國保障房供應滯后，再加上居民住房方式單一，造成所有人都通過購買商品房解決住房問題，因此房價持續攀高。現在，政府大力度加大保障房建設，另外將提供公租房，住房品種、居住方式都將有更大的選擇余地。不會再有擠獨木橋現象的出現，從而使得市場對商品房的需求逐漸減少，供需趨于理性，價格也會穩定在一定水準上，但這還需較長過程。

>>開發商

“確實是個重磅炸彈”

昨天，記者致電北京某開發商詢問看到新政后的反應，起初此開發商并不知情，但聽到部分條款后，立刻表示自己要親自上網看看內容。半小時后，該開發商語氣低沉地說：“確實是個重磅炸彈。”他表示，禁購后肯定會減少銷量，購房人的預期可能又被干擾，未來交易量下降是必然，但價格還得再看。

>>銀行

未來貸款政策或更嚴格

一位大型商業銀行相關負責人告訴記者，此次出臺的房貸新政進一步限制了想要買房人的購房需求。據市場統計數據顯示，在當前的房貸政策下，已有超過半數的購房者選擇一次性付清房款，不進行貸款購房，貸款政策已經制約了一部分的貸款購房需求。他認為，未來有可能出臺更嚴厲的貸款政策，比如只能貸款購買一套住房，第二套房禁貸；或者二套房的貸款利率也有進一步上調的可能性，有可能上調到基準利率的1.3倍。

光大銀行一位個貸部經理表示，二套房首付高達六成是史上最高的比例，會傷害一部分人群。從金融信貸政策來看，未來將會陸續上調存款準備金率、加息等等，勢必要穩定房價。

招商銀行個貸部門一位工作人員告訴記者，相關政策銀行方面會立即執行，對于現在已經簽約房貸的客戶不會產生影響，但是新客戶預計不會有“緩沖期”。他表示，今年信貸收緊的壓力較大，銀行放貸額度“按月考核”比較嚴格，從首套房來看，在沒有監管層要求的情況下，部分銀行已經自發上調了貸款利率或者取消了優惠。

據了解，現在各銀行大多數是以貸款合同簽署日為時間節點，甚至是以網上簽約和房產過戶日為新舊政策執行界限。也就是說，只要是到昨天為止未簽貸款合同的，二套房首付和利率很可能執行新政。

記者觀察

土地財政或是降價關鍵

調控政策一輪接一輪，力度一次比一次大，但房價卻依然頑強地在增長，去年8月9月的銷售數據，12月和今年1月的銷售數據，無不讓人看得眼暈，不能不感慨購房的需求是如此強大，而全款購房比例的不斷上升，更讓人對市場資金的雄厚心悸。三輪調控，政策都是好的，都切中時弊，可是，效果為什么如此暗淡？一年比一年高漲的地方政府土地收入，可能是答案之一，房地產上下游產業在GDP中不斷增加的比例，可能是答案之二。有業內人士明確指出，只要地方政府不從土地財政中抽身出來，只要“以GDP為主導的經濟模式”不變，以GDP的增長考核地方官員的業績準則不變，想降房價，可能都是緣木求魚。

綜合新華社 本報記者 翟烜魯歡高晨 馬文婷

作者：翟烜 魯歡高晨馬文婷

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