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2010年12月28日10:25 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

土地買賣雙方的共贏

這絕不僅僅只是一場資本的盛宴。

公開數(shù)據(jù)顯示，北京CBD核心區(qū)上述6宗地塊總建筑面積為114萬平方米，合計成交總金額為222.57億元，平均樓面價僅為19523元/平方米。

“這是一個遠遠低于該地塊真實市場價值的成交價格。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，周圍的世貿(mào)工三寫字樓等售價已經(jīng)超過5萬元/平方米，高檔的公寓如柏悅府售價早已突破8萬元/平方米，而上述6宗地塊的樓面價竟然不到2萬元/平方米。

對此，北京市土地整理儲備中心工作人員表示，CBD核心區(qū)的土地出讓主要是從金融功能和產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)劃點出發(fā)的，而且在后期建設(shè)、轉(zhuǎn)讓上都有嚴格限制，確保CBD功能完備、開發(fā)合理。

但在業(yè)界看來，這無異于一場“國家撒錢”行為。對比之前地價3萬多元/平方米的市場預(yù)期，這一成交價格低很多，看似是相關(guān)土地部門損失了大量的土地出讓金。

不過，在北京聯(lián)達機構(gòu)總裁楊少鋒看來，盡管北京市政府犧牲了大量的土地出讓金，但換來的是未來數(shù)十年無法計算的稅收和經(jīng)濟增長。

更大的“局”還在背后。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》了解，北京CBD核心區(qū)原計劃分期開發(fā)，一期推出中服地塊，即如今被拆分成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，建設(shè)用地面積48749.646平方米，建筑面積32.7萬平方米，容積率接近7。而拆分之后，其建設(shè)用地面積改為41105.18平方米，建筑面積為58萬平方米，容積率也增至14。

如此一來，盡管Z3、Z4、Z5、Z6地塊的成交均價只有2萬元/平方米左右，總成交價也高達159.3億元；而如果按照原規(guī)劃，即便按照3萬元/平方米來計算，其市值也只有98億元。

對于土地的買賣雙方而言，這看起來是個兩全齊美的結(jié)果。

首批“撞上槍口”的地王

這一局面來之不易。

市場分析人士指出，上述6宗地塊平均樓面價只有2萬元/平方米，其實還有一個原因就是，相關(guān)土地部門擔心地價太高，掀起房價炒作風(fēng)聲。

對此，李文杰表示，部分周圍在售企業(yè)指望北京CBD核心區(qū)再拉高售價的希望基本落空，這有效地扼殺了炒作氛圍。

之前，因擔心CBD核心區(qū)地塊成為天價地王而推高中國房價，該地塊交易曾經(jīng)多次中止。

今年3月15日前后，北京土地市場接連爆出地王，其中大望京1號地成交樓面價高達27500元/平方米。消息人士透露，這一事件引起了中央政府的高度關(guān)注。北京市有關(guān)方面緊急作出調(diào)整，3月19日，北京市土地整理儲備中心公布，將CBD核心區(qū)一期中服地塊等地王級的幾個地塊推遲上市。

北京CBD核心區(qū)地塊上市的非正常終止絕不止一次兩次。2009年6月，中服地塊被相關(guān)部門列入土地供應(yīng)計劃。7月，北京市土地整理儲備中心稱，該地塊規(guī)劃已上交，即將推入市場。然而不久之后，中服地塊的入市時間卻由“2009年第三季度”變成了“2009年”。而今年2月上市時，該地塊一直沒人購買。

自今年3月份土地市場作出調(diào)整后，CBD核心區(qū)地塊一直處于蟄伏狀態(tài)。直到今年7月份，北京市土地整理儲備中心公布該地塊采取兩輪招標綜合評定的形式進行出讓，并于8月2日舉行了第一輪招投標，數(shù)百家企業(yè)就CBD核心區(qū)地塊的規(guī)劃設(shè)計提交了投標方案。

11月16日，北京市有關(guān)方面首次公布第一階段投標結(jié)果，但是令各界詫異的是，此次公布投標結(jié)果的名頭只是競標文件的編號，土地市場“隱名”公布競標結(jié)果史無前例，謹慎程度可見一斑。

12月7日，CBD核心區(qū)地塊Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15等6宗地塊的第二輪招投標正式進行，另外6宗地塊暫不交易，中信等多家大企業(yè)一度為這6宗地塊報價最高達到238億元。

不過從實際結(jié)果來看，Z3、Z4、Z6地塊的最終成交價并非最高報價。若論地王的密集程度，類似CBD核心區(qū)地塊接連誕生6塊單價接近2萬元/平方米地王的地塊在全國也是十分罕見的。可以想見，隨著CBD核心區(qū)另外6宗地塊上市交易，未來這一僅僅11萬平方米的土地上將產(chǎn)生12個地王。

CBD核心區(qū)這6宗地塊或許率先“撞上槍口”。12月19日，國土資源部發(fā)出通知，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發(fā)出后2個工作日內(nèi)，按規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報國土資源部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門，以防止出現(xiàn)高價地，穩(wěn)定市場預(yù)期。這就意味著，CBD核心區(qū)近日成交的6宗地塊將成為國土部首批重點監(jiān)控的地王。

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