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牛刀：明年6月樓市現(xiàn)拐點 2012年真正崩盤
關(guān)鍵詞： 樓市 一線城市 萬科 住宅
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不能不說萬科對市場是敏感的。當(dāng)國務(wù)院總理溫家寶在澳門對房價下降表示為難時，萬科在武漢的5個樓盤開始整體降價行動。其實，現(xiàn)在的市場很清楚，要么就死撐著房價不降，而一旦下降就將一瀉千里，蔚為壯觀。
違背市場規(guī)律，遲早要受到市場的懲罰。盡管政府可以一而再再而三地救市，但是，古人說，一鼓作氣再而衰三而竭。中國樓市已經(jīng)到了“三而竭”的時候，氣數(shù)已盡，絕不是救來救去就能解決問題的。
2010年即將過去，2011年就要來臨。不知道還有誰會對2011年房價表示樂觀？也許有人會說，萬科降價是為了年底回籠資金，以期有一個好的業(yè)績，讓財報能為市場所接受。年底回籠資金，指的是正常年份，2010年對房地產(chǎn)來講絕對不是什么正常年份，市場各方都在拼命較勁，鹿死誰手，不得而知。
不得而知的，還有國際經(jīng)濟(jì)形勢的千變?nèi)f化，誰也不知道中美兩國貿(mào)易會發(fā)生什么樣的爭端，對中國宏觀經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生什么影響，有什么危害？但是，國內(nèi)的情況大抵是比較明白的。在經(jīng)濟(jì)上，通貨膨脹不是行政手段所能解決的，所以，2011年通貨膨脹不可能見頂，這將促使央行在貨幣政策上轉(zhuǎn)向，減少新增貸款、降低貨幣發(fā)行速度、設(shè)法實現(xiàn)正利率。這個貨幣政策的轉(zhuǎn)向，對樓市是致命的。
支撐樓市的購買力，只有投機資金。所謂“剛需”，買不起這么高的房價，很多人被迫轉(zhuǎn)向其他渠道解決居住問題。而政府的保障性住宅又不可能供應(yīng)到“剛需”，生活成本、生產(chǎn)成本的大幅上升，使很多企業(yè)和個人望而生畏。一線城市經(jīng)濟(jì)總量全面萎縮，因為增速減緩，大量白領(lǐng)轉(zhuǎn)向二三線城市，一線城市樓市不可能有后續(xù)購買力推動。
面對這種變化，市場層面將要表現(xiàn)的是：
一、房地產(chǎn)中介公司裁員一半。上海、北京、深圳、廣州的中介從業(yè)人員高峰時超過50萬，預(yù)期在2011年減少一半，門店同樣大幅萎縮，可能只有二手樓盤成交和租賃還能養(yǎng)活一些員工。所以，中介要首先做好“過冬”的準(zhǔn)備，不要再發(fā)生2007年深圳中天置業(yè)老板攜款逃跑的事件。
二、新房成交面積在2011年6月份開始全面出現(xiàn)拐點，深圳要提前一點。我們要看到，2010年樓市成交的增長是泡沫性增長，在一線城市尤為突出，因此，開發(fā)商為求生存，大多將轉(zhuǎn)向二三線城市，造成二三線城市供應(yīng)猛增。樓市真正崩盤，將于2012年在二三線城市開始爆發(fā)，約有30%的開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，在貸款收縮的背景下，難逃破產(chǎn)的命運。
三、貪官外逃增多，造成樓市失血嚴(yán)重。貪官買房大多在一線城市，隨著網(wǎng)絡(luò)信息的公開，許多貪官已經(jīng)惶惶不可終日，很多人不敢將灰色收入繼續(xù)投進(jìn)樓市，這將造成投機資金突然失血，成交量大幅萎縮。僅深圳而言，正常成交量日均要達(dá)到600套左右才是正常水平，實際上，現(xiàn)在開始持續(xù)了一個多月，每天成交量不足100套，很難支撐。
四、房產(chǎn)稅開征，空置住宅面臨絕殺。預(yù)期房產(chǎn)稅將提交2011年的全國“兩會”，真正開征啟動時間約在2011年底之前，一線城市全面啟動時間是在2012年。大量空置住宅在全面征稅的背景下會自動流向市場，一部分低價拋盤，一部分改為出租。