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下載安裝Flash播放器樓市調控一波未平,一波又起。新政效應下,房地產市場的買賣雙方齊齊陷入濃厚的觀望氣氛中,成交量急劇下滑。
然而,大量涌動于樓市的資金仍在尋找投資渠道。據記者了解,在樓市調控環境下,市中心稀缺型的大戶型房源成為近期住宅市場交投亮點,另外大量資金也正涌向商鋪投資和海外置業。
市中心大戶型交投火熱
不同于樓市購買熱情的整體下滑,高端市場中300平方米以上的大戶型房屋近期成交火爆。據德佑地產古北店分行經理孫成平介紹,國慶長假之后,他所在門店接待的客戶中,對300平方米以上的大戶型表示有購買意向的明顯增多,較之前增加15%—20%。
古北二期中僅御翠豪庭、華麗家族、瑞士花園等幾個樓盤有300平方米以上的大戶型,且總量不超過50套。德佑地產古北店近期成交的一套御翠豪庭頂樓復式房,單價高達8.7萬元/平方米,而該樓盤其他戶型單價僅5—6萬元/平方米。孫成平表示,購買高端大戶型的買家,不是購置自用,就是作為長期投資持有,市場上鮮有掛牌出售的,雖然只是小眾市場,但總體來看還是供不應求。目前市場上有此類稀缺房源掛牌,會很快被接盤。
陸家嘴區域也是10月高端市場的熱點板塊。德佑地產濱江店分行經理王凱告訴記者, 10月份陸家嘴板塊成交的高端房屋主要是大戶型,僅世茂濱江花園一個樓盤,德佑地產門店半月內就成交了6套。王凱同時表示,傳聞世博后浦東世博地塊將建成世界級的展覽中心,主要功能就是展示世界級的藝術瑰寶,將是世界上最大“博物館”;而陸家嘴板塊的樓盤中,只有極少數的大戶型可以稱得上“一線江景房”,雖然單價貴很多,但是資金實力雄厚的高端客戶在“限購”及“加息”的政策背景下,依然看好此類房源的投資價值。
“不論遇到什么樣的市場行情,投資客永遠都是存在的。只不過,市場好的市場,人人都想買房子賺錢;而現在,市場上只剩下那些老牌投資客還在尋覓升值潛力大的優質房源。”一位經營市中心二手房中介業務多年的業內人士告訴記者,在樓市新政的調控作用下,仍有一些在樓市起伏中浸淫多年的老牌投資客,就等著在調控環境下“撿皮夾子”。
據上海中原新天地分行經理虞紅華介紹,該區域的投資客都屬于高端型投資客,常年跟蹤板塊內的幾個標桿樓盤,對房源的喜好比較“專一”,哪怕市場發生變化,也不會輕易將投資眼光轉向外圍區域或是原本不熟悉的商業地產項目。此番調控一出,并沒有影響他們的看房情緒,但在購買時明顯謹慎了許多。“在樓市調控中,投資客最喜歡淘房,‘撿皮夾子’的心態明顯。不是性價比高的房源一般不會出手。”
德佑地產市場中心研究經理蔣旭表示,在政策調控的背景下,市中心具有稀缺性的大戶型房源仍然交投旺盛,深層次原因在于土地政策。政府未來的大部分土地供應都傾向于小戶型的保障性住房,市中心的大戶型房屋將越來越稀缺,而隨著社會財富的累積,需求就會越來越大,投資客們正是看到市中心大戶型房源未來巨大的投資價值,才會在此時出手。
樓市資金涌向商業項目
“4月中旬那一輪調控出臺時,商鋪成交出現明顯增加。此輪‘新國五條’出臺后,雖然未明顯助推一手商鋪的成交,但目前仍有不少投資客將投資焦點開始轉向商鋪。” 上海中原項目經理宋保民透露。據他介紹,近期該公司就成交了一筆商鋪投資大單,一群在上海某知名海鮮批發市場經營多年、實力雄厚的閩南籍老板,到奉賢一商鋪項目“掃鋪”,一口氣購買了1500多萬平方米商鋪。據了解,這些投資客之前也做過別墅等住宅投資,而現在則想進入商鋪市場“抄底”。
“隨著住宅市場慢慢回歸居住屬性,商業地產正在成為大眾投資者的關注重心。”漢宇地產市場研究部分析師告訴記者,在今年調控新政影響下,商業地產的投資交易不但沒受到抑制,反而大有趨好之勢。
漢宇地產市場研究部統計,今年1—9月份,共成交商業面積173.3萬平方米,17%的增長率與今年調控氛圍下住宅市場形成鮮明對比。供應量同樣也較去年有大幅增加,183萬平方米的總供應量相比去年同期增加近25%。具體來看,今年以來商業月平均成交量為19.2萬平方米/月,成為上海歷年以來的月成交量最高值。
從4月份樓市新政開始以來,商業市場每月的成交量都處于歷史高位,幾乎都已超過19萬平方米,其中9月份達到了歷史最高值,成交了28.56萬平方米。商業地產的繁榮首先是由于供應量大幅增加,并且其中大部分經營模式發生了實質轉換;其次是買方資金充裕,部分從住宅市場出來的投資者將資金投進商業市場。
根據漢宇地產對全市商業成交情況分析,近郊主題性專業市場由于成長潛力大、投資門檻低受到多數中小投資者青睞。今年前9個月,商業樓盤成交的前十名全部為外環外區域的主題性專業市場,比如南匯迪士尼板塊的兩港裝飾城、奉賢的農產品貿易市場、航頭的億聯家居城等,主力成交面積30—100平方米之間。以套數銷量冠軍兩港裝飾城為例,今年以來已經成交近2000套,100萬以內的總價讓中小投資者頗為青睞。
不過,上海中原商鋪部高級總監陶翃告訴記者,商業地產投資思路與住宅項目完全不同,投資回報周期、市場交易稅費、資金投入量都有不同程度的差異,且需要一定的培育期。由于交易稅費較高(至少是收益部分的30%—60%),因此很少有投資者在購入2、3年后就轉手賣出。從投資回報來看,一般成熟的商業項目投資回報率在5%—8%,預計10-20年才能收回成本,一般年升值幅度在10%左右,這些都與投資住宅地產完全不同。尤其對于習慣于購入住宅物業2-3年后增值就能超過50%的投資者來說,商業項目需要長期培育才能釋放價值,投資前須有資金和心理上的多重準備。
海外置業供需兩旺
也有跡象顯示,在“限購令”等一系列調控政策的影響下,不少內地投資者正紛紛轉戰海外地產投資市場。在發現中國內地市場強大的購買力和投資需求后,海外樓盤來滬推介叫賣的也比比皆是。
上周,馬來西亞吉隆坡一豪宅項目來滬叫賣。似乎是針對目前國內房貸越收越緊的政策現狀,馬來西亞高達七成的貸款比例和4.3%的低貸款利率成為該項目的一大賣點。而幾乎同時來滬推介的還有泰國普吉島樂古浪豪華閣樓公寓項目,也把1-5年內多種靈活付款方式和4%-6%的年投資回報率作為賣點。
中國買家雄厚的資金實力和旺盛的投資需求是這些海外項目前來賣力吆喝的重要原因。據高力國際的調查顯示,近年來許多富裕的中國內地買家積極尋找海外投資。在加拿大華人聚集地溫哥華市西區(Vancouver West)與列志文市(Richmond)的房地產市場,內地買家占有相當大的比重。在過去的幾年里,加拿大的購房群體發生了明顯的變化,中國內地的買家已經成為加拿大房地產買賣的生力軍。另一方面,由于市場需求擴大,加拿大房地產開發商對樓市也從上一季度的“謹慎”轉變為相對樂觀的態度。
高力國際的研究數據顯示,目前在溫哥華,有40%-50%的中國內地購房者選擇了預售項目,還有更高比例的購房者傾向于溫哥華高價位的獨立屋。而多倫多是加拿大目前最大的公寓市場,有超過300個預售和不同階段的建設項目。中國內地購房者對新公寓開盤特別熱衷,而多倫多公寓市場也成為他們的首選。此外,公寓的價格平均低于獨立屋,因此購房者更易進入公寓市場。再加上加拿大強大的租賃市場,確保了其投資的穩定性。
目前不少國家的房地產市場處在價格周期的相對底部,這對投資者來說的確是一個入市的很好機會。但海外置業不同于國內置業,還存在諸多不可控因素。
據記者了解,匯率風險是目前大多數海外置業者較為擔憂的。因為房產貸款期限都較長,在這么長的時間內,利率一定是有升有降,起起伏伏,貸款人會面臨還貸金額的不確定性。除此之外,海外置業除購房款和一些手續費、律師費、中介費等常見支出外,置業者還要弄清楚購房后每年支付的各項稅費,包括房產稅、土地增值稅、物業費等,也就是房屋的持有成本。在很多國家,持有環節的稅收相當高,這是海外置業必須考慮的購房成本。此外,對于不少承諾包租的海外項目,置業者也須慎重考慮。(記者 朱楠)