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樓市真回暖還是假象 仍有待觀察

2010年09月09日10:51 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關鍵詞: 樓市成交量 樓市 樓市供應量 樓盤 房地產市場調控 房地產 商品房成交量

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8月中下旬,一線城市樓市成交量明顯回暖。業內人士認為,成交回暖的主要原因是經過近4個月的成交低迷,部分地區部分項目價格開始明顯下降,帶動了部分需求回暖。

但是,這到底是長期的趨勢,抑或短期內的反彈?

北京:

一邊成交量回升

一邊新項目積壓

進入8月份以來,商品房成交量接連上漲。北京房地產交易管理網統計顯示,8月份北京新建住宅期房網簽總成交量9211套,其中住宅5565套,環比上漲12.7%。商品住宅成交均價21008元/平方米,環比上漲10.6%,創調控以來最大漲幅,也是樓市新政后均價首度回到2萬元以上。8月30日至9月5日,期房成交1858套,周環比漲幅達到16.7%。

北京商品房成交量上漲的同時,超過九成的樓盤成交價低于預售價。記者發現,樓市新政后北京新開盤的約80個項目中,95%的樓盤都處于成交均價低于預售均價的狀況。位于東北四環外望京區域的樓盤開盤均價約30000元/平方米,所有戶型均可享九折優惠。據介紹,除團購外,以特價房、幾重好禮、尊享卡優惠等名義給出的暗降,在新政后也日益風行。

二手房價格回升勢頭也較明顯。隨著“認房又認貸”等政策全面落實,許多購買力較弱的購房人不得不通過“賣舊買新”實現居住升級,掀起了“連環單”交易小高峰。據鏈家地產市場研究部統計數據分析,8月二手房“連環單”數量較上月增加約47%,同時,新買住房面積大于先前出賣房產面積的比例超過七成,即改善型再置業成為主導。

新項目積壓的情況十分明顯。據北京中原地產對房地產交易管理網的數據統計:以4月中旬為界,新政后4個半月時間內北京期房市場取得預售項目合計82個,供應住宅總套數為29468套,而截至8月31日,簽約套數僅為11956套,簽約率不足40.6%。

北京的存量房在不斷上升。9月1日突破了10萬套大關。鏈家地產市場研究部認為,盡管是“金九銀十”的傳統旺季,但如果新項目沒有價格優勢,依然不排除爆冷的現象。

業內人士表示,樓市新政實施數月,市場低迷,積壓了大量供應量和購買力。如果市場走熱肯定有所釋放。當前正值“金九銀十”交易旺季,成交量繼續上漲的話,二手房業主及開發商有可能提價。另有專家表示,當前市場正處于宏觀調控關鍵期,假如政策被消化,很可能會出臺更有力的措施。因此9月樓市是下調與反彈的壓力并存。市場是否真正回暖還有待觀察。

中國指數研究院負責人表示,今年的“金九銀十”相對于去年只能算是“鍍金、鍍銀”,交易量會有所回升,但不能認為樓市已進入上升通道。

上海:

降價推動成交量放大

中國房產信息集團數據顯示,9月第一周上海新建商品住宅成交量出現“井噴”,達到23.9萬平方米,環比大幅上升40.3%,創下了新政20周以來的最高水平。與此同時,上周商品住宅成交均價也回升了2.6%,達到21350元/平方米。

“其實,上海從6月份起,成交量就有所回升。”中房信高級分析師付琦表示,回升的最主要原因是樓盤降價。由于房產新政,上海樓市的成交量明顯下跌。部分開發商審時度勢,開始降價銷售。

開發商的降價手段通常有3種,一是“買房送面積”,比如送陽臺;二是新開盤低價入市。這最普遍;而第三種辦法——在售樓盤直接降價,則比較少見。

降價樓盤的出現,推動了上海商品住宅的成交量。到了8月份,由于商品住宅新增供應量大幅上升,達78.8萬平方米,相應的,可選擇的降價樓盤也有所增加,因此成交量達70.1萬平方米,與7月43.4萬平方米的成交量相比,環比上升超過了60%。不過,在前周42.8萬平方米的高推盤量之后,上周的供應量回落到18.96萬平方米,量縮了55.7%。有業內人士認為,預期受到供應量回調的影響,持續4周的成交大幅回升趨勢也將高位盤整。

至于成交價的上漲,付琦表示“主要是成交結構所致”。前期,上海新推樓盤基本以中低價位為多,因此成交均價相對較低。8月,有兩個高檔樓盤推出,一個為大戶型豪宅,一個是獨棟別墅。這導致上周成交均價有所攀升。

付琦表示,除去結構因素,從總體上看,上海目前并未出現明顯的房價反彈現象,反而是樓盤降價的趨勢仍有所繼續。有數據表明,6月份是部分遠郊新盤出現價格回調,隨著更加靠近市區樓盤的集中上市,降價趨勢可能向市區蔓延。

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