“規劃是死的，人是活的，一般拿地是穩賺不賠的買賣，不增加利潤，誰會改規劃？”一龍頭開發商人士對記者直言不諱。在頻繁誕生地王的廣州，退地和修改規劃已成常態，改規劃過程中，存在著不為購房者所知的容積率貓膩。
地王改規劃通過公示
2009年轟動一時的雅居樂廣州科學城地王，在公眾不知不覺的情況下，已將規劃做了改動。
今年3月31日，一則關于“雅居樂科學城地王從55米拔高至100米、建筑面積提高80%”的消息似乎是憑空爆出，將雅居樂推上輿論的焦點。
而此次轟動的制造者，是曾經創造“史上最長拍地時間”的地王。2009年10月，歷時5個小時，經過101輪競拍之后，雅居樂擊敗碧桂園、萬科、中信保利等一大群地產巨頭，以43.41億元奪標科學城KXC-F8-1-1地塊，樓面地價達7074.36元/平方米，溢價152%，該地塊占地約30萬平方米，容積率不超過2，合約建筑面積約60萬平方米，建筑限高55米。
然而據記者了解，早在2月3日，雅居樂科學城編號“KXC-F8-1-1地塊”規劃設計條件就已作出調整，在廣州蘿崗開發區規劃局網站做批前公示，雅居樂擬申請將該項目的住宅樓工程建筑高度由55米調整為100米。
從調整方案公示到消息被曝將近兩個月，卻似乎無聲無息。而當3月31日，記者登錄廣州蘿崗開發區規劃局網站，卻發現該網站無法打開。
4月1日下午，記者發現蘿崗開發區的網站能打開了。雅居樂集團人士告訴記者，科學城項目公示日期是從2月3日到2月12日，目前還需要補充些資料，申請尚未被批準。
廣州市蘿崗區規劃處人士告訴記者，科學城地塊已經公示完了，只做了高度調整，是從55米調整到100米，只要土地利益相關人沒有提出問題，符合規劃條件，走完審批流程，一般通過規劃調整就沒問題，從公示完算起，最多40個工作日內出審批結果。
拔高可多獲幾億銷售額
對于地王改規劃“增高”，雅居樂集團人士表示，是順應市場需求而調整產品組合，更有效地利用土地，可能現在很多客戶會喜歡高層產品，此次只是調高樓層,但可能會通過減少樓數、加大樓距等方法來保持容積率不變。
然而，一位龍頭開發商人士給記者算了一下，每層高度約2.8米，原來限高55米，大約是20層，如果拔高至100米，大約是36層，拔高后的每棟樓建筑面積增加了0.8倍，總的建筑面積不變，意味著占地面積就可減少約1/2，多出的土地面積可增加綠地面積，也可建洋房或別墅。
“2的容積率，樓層拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端產品，多建20棟獨立別墅，就可多幾億的銷售額，建筑成本都差不多，項目利潤的關鍵是提升土地成本與售價的空間。”上述龍頭開發商人士告訴記者。
據記者了解，不改容積率，只調整產品的規劃被通過幾乎沒有困難，但事實上，最后拔高建成的容積率一般還是會增加不少。“一般來說容積率小于等于2，最后實際的容積率可以做到2.4左右。”上述龍頭開發商人士告訴記者。
對于這種說法，雅居樂另一位高層人士也不避諱，為了增加利潤，建成物業容積率大多高于規劃容積率，“基本上所有開發商項目都是這樣，規劃和實際的容積率是有差別的，一般人看不出來，購房者買房也不可能拿尺去量。”
“對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。”萬科一人士告訴記者。
政府為地王開辟綠色通道
但當初科學城地塊在出讓時，規劃局已經限制高度，現在調整高度，對周邊整體市貌和規劃的影響引起了大家的關注。
“修改規劃，一不改容積率，二不影響別人，即使限制高度，也是可以調的。”雅居樂集團人士表示，其實這種規劃調整很常見，如珠江新城、獵德村，但是外界不了解是政府還是開發商的要求，有時候是政府要求改規劃，只要不違背整個區域規劃，單個項目規劃修改沒什么不可以。
“基本上每一個項目都會改規劃，在土地出讓時，沒有畫好圖紙，只是規定容積率多少，可操作的空間很大，一般要等到報建的時候才改。”合富輝煌首席分析師黎文江說，原來規劃小高層是以節約為原則，但從小高層到高層，沒有修改容積率，規劃局也說不出不批的理由。“明知不對但是無法反駁。”
回頭看2007年的廣州地王都采取了退地方式，如富力退掉了位于廣州白云云祥路地王，金地集團退掉了番禺中心城區南區4-2地塊，中萊退掉了蘿崗地王；或者是改變土地用途，萬科海珠區紡織路等四個地王改成了綠地等等。
但因公眾過于關注，開發商已經很難故技重施，對2009年的地王，如今都不約而同很低調地采用了調整規劃方式，以逃避公眾的視線。開發商拿地王，抬高當地房價，最后政府幫忙開辟綠色通道，通過修改規劃提高利潤，雙方合謀的利益鏈暴露無遺。
“只是限制高度，沒有說高層和別墅具體要建多少，要建在哪，改起來很靈活。”上述龍頭開發商人士告訴記者。地王改規劃儼然已成為一種風氣，買了再改，而且“改起來很靈活”的潛規則令人擔憂。
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