-市場反應(yīng)
買家認漲賣家惜售
“我們周邊的項目房價在一夜之間，每平方米漲了三四千元。”21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德店六佰本店的小陸這兩天愁得要命，“我之前跟的一個業(yè)主，他在銀領(lǐng)國際一套110平方米的三居，原先的報價是220萬，馬上就要成交了。可地王一出來，業(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)把價格漲到了250萬，而且還不太肯賣。”
據(jù)熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計，3月15日大望京1號地誕生之后的不足十個小時，三成二手房業(yè)主將售價提高了五千元，有的甚至提高一萬元。而3月17日大望京4、5號地出來后，原先調(diào)整房價的房主又降低報價，但是依然比原有基礎(chǔ)有所上漲。據(jù)統(tǒng)計，目前望京周邊二手房均價為2.2萬—2.3萬，相比3月15日之前的2.1萬元上漲了千元，平均漲幅達到了4.8%，短短幾天的漲幅遠遠超出北京市二手房全月漲幅3%的水平。
在融科橄欖城，記者也從中介處了解到了同樣的情況。地王拍出后，區(qū)域內(nèi)的售價出現(xiàn)大幅上漲。目前融科橄欖城一期、二期的二手房售價已經(jīng)漲到了30000元/平方米，漲幅近20%；朝庭公寓也由原先的23000元/平方米，漲到了25000元/平方米。“多的漲了三四千，少的漲了一兩千。”某中介經(jīng)紀人告訴記者。
自從地王拍出后，業(yè)主開始惜售。記者自望京的一些門店了解到，地王拍出的一周多，客戶咨詢量猛增三成，而業(yè)主則紛紛開始捂盤，掛牌量環(huán)比前一周下降了15%，業(yè)主出房意愿明顯下降。
由于突如其來的漲價，使原本許多很有希望成交的單子都泡湯了。現(xiàn)在購房者的心理也變化了，原先是只要業(yè)主肯降個幾萬塊錢就基本能成交，現(xiàn)在只要你業(yè)主別漲得太離譜，每平方米漲個一兩千我也就認了。但業(yè)主就是不肯賣。
賣家就高不就低
盡管望京1號地和4、5號地拍出的樓面地價相差近萬元，周邊業(yè)主并不在乎土地的差價，而是就高不就低，并不在意這土地的差價。
雖然房價陡然上漲，這也使得一部分客戶的購買意愿更加強烈。他們普遍存在一個心理，趁早買房，否則越往后越買不起，而且這些人幾乎都是自住型客戶。
記者了解到，為了促成交易，目前中介方面也都在拿“保利1.7萬元樓面地價競得望京地塊”的事，給業(yè)主做思想工作，但業(yè)主們根本不聽，他們更愿意接受對他們有利的消息。在采訪中，就有業(yè)主對記者說，現(xiàn)在自己才賣兩萬四五，人家地王樓面地價就兩萬七，比自己現(xiàn)在的報價還高了，以后房價還會漲。
一位在望京新城有兩套房投資的陳先生，2008年底才投資的這兩套房已經(jīng)賺了一倍，本來已經(jīng)打算出手的，看到地王價格已經(jīng)到了接近3萬元/平方米，趕緊將報價提到2.2萬元/平方米。在3月17日拍出的望京村4、5號地出乎很多人的意料，樓面價還不到1.8萬元/平方米，陳先生表示就這價格算起來房價也要3萬元/平方米以上，“就高不就低，做過房主的都知道，現(xiàn)在的房價是你敢喊就有人敢買，我不會精神錯亂。好不容易等到的地王，這么大的利好在股市也要拉好幾個漲停。”他很是自信地說。
-業(yè)內(nèi)分析
差價存在合理性
時隔兩天，相鄰的兩塊地地價竟然出現(xiàn)近萬元的差價，這令人大跌眼鏡，連很多業(yè)內(nèi)人士也連連表示看不懂，有人直接表示若非行政干預(yù)，絕對不會出現(xiàn)如此大的差價。
但在參與了兩塊地競價的合景北京副總經(jīng)理歐堅看來，兩塊地之所以差價如此之大，還是有合理性的。
首先，1號地80%的面積是住宅，而4、5號地是住宅和商業(yè)混合用地，只有50%是住宅，而且1號地的位置的確優(yōu)于4、5號地，因此，1號地的單價高于4、5號地也是正常的。
其次，從總價上看，也就是從競價企業(yè)的資金實力看，4、5號地也很難超過1號地太多。4、5號地的面積比1號地幾乎大了一倍，如果按1號地的成交單價算，總價將超過70萬。按競買標書的約定，這筆出讓金必須在27個工作日內(nèi)繳清。能在如此短暫的時間內(nèi)湊齊這樣一筆巨款，對競拍企業(yè)的資金壓力非常大。
因此，歐堅認為，這些先天條件注定4、5號地是不可能拍出和1號地相同的價格的。至于行政干預(yù)，歐堅認為這只是輔助影響因素，“關(guān)鍵還是市場說了算，取決于企業(yè)對土地市場的預(yù)期和口袋里是否有錢的判斷”。
偶然性也會影響結(jié)果
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒也認為，現(xiàn)場拍賣時的偶然性很大，參與企業(yè)、拍賣師的現(xiàn)場掌控能力、地塊的具體指標，都可能導(dǎo)致兩塊相鄰的同類型土地拍出反差很大的價格來。同時，他表示，3月15日3塊地王的出現(xiàn)，對市場還是有影響的，“如果這兩塊地拍賣的時間對調(diào)一下，4、5號地很可能賣出更高的價格”。
歐堅表示，1號地的價格的確有些超過合理區(qū)間，可售面積的樓面地價應(yīng)該在2.4萬—2.5萬/平方米之間比較合理，相對而言4、5號地的價格比較符合預(yù)估。
他認為，如果把兩塊地交換競拍，最后的結(jié)果肯定與現(xiàn)在不同，差價肯定沒有現(xiàn)在這么大。
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