編輯先生：
如今的房價為什么越來越高？為何地價比房價還要高？有人說因為資本市場和房地產有著緊密的關聯關系，由于房地產公司都是上市公司，拿了地，再融資，融資后，再拿地，這個鏈條不阻斷，地價、房價只能越來越高。
但是，房地產開發商認為：這種現象無可非議，經濟規律是不能人為打壓的，資本市場是支持優質企業的；上市公司不斷地融資，融資后就不斷拿地，然后再高價把房子賣出去，這是對股民負責，我們何錯之有？孰是孰非？希望專家幫助解答。
讀者 不愿做房奴的人
2009年應是我國房地產市場不平靜的一年，在刺激內需、拉動經濟增長的宏觀背景下，走出了一波又一波的漲價行情，不僅“地王”屢屢出現，房價也連連攀升，漲幅創近些年來的新高。房地產業的這種發展，在為經濟增長做出貢獻的同時，也讓廣大購房者在高房價面前禁不住望房興嘆。
地價與房價：相互推波助瀾
2009年以來，一些企業，尤其是有國企背景的企業，依靠雄厚的資金實力，在土地市場上不斷攻城掠地，致使“地王”紀錄頻頻出現，造成有的地塊，按成交價推算，其樓面價格甚至超過了周邊的房價。房地產市場中的商品房，其成本除了地價，還包括其他一些成本費用，如建安成本、配套費用、廣告費用、財務費用、各種稅費等。在商言商，房地產企業以高價獲得土地，必然會賦予商品房以更高的價格，這樣才能彌補房地產開發的全部成本費用，并獲得利潤。因此，可以想象，在“地王”的背后，將是更高的房價。
我國實行土地公有制，政府以招拍掛形式出讓土地使用權。這種土地供給，很大程度上取決于政府政策，即政府壟斷了土地供給。這種壟斷供給，能夠通過控制土地出讓數量，將土地以較高的價格出讓出去。土地資源是有限的，從各國房地產市場的走向來看，盡管會有所波動，但房地產價格的總趨勢是上升的，我國自1998年實行房改以來的價格走勢亦是如此。因此，對于房地產企業來講，購入土地，就意味著為獲取盡可能高的利潤打下了基礎，即使市場低迷，但低迷之后則有更大的價格反彈。近些年政府幾次對房地產市場的宏觀調控，只不過是對火熱的房地產市場起了暫時的冷卻作用，而隨后則是房地產市場又一輪的價格猛漲。
以過去的經驗來推斷將來，無論是房地產企業還是購房者，都會預期到房地產價格漲的趨勢，不可能有大幅度的下降。因此，在這種預期下，帶來了對土地需求的增加，從而帶動了土地價格的上升；而土地價格的上升，盡管暫時對商品房的需求有一定的抑制影響，但從長期看又會促使房價的上升，并給房地產企業創造豐厚的利潤，然后房地產企業擴大投資，再以高價購入土地，展開下一輪的房地產開發，這種循環會一直持續下去，導致地價與房價相互推高。
追求利潤最大化的房地產企業
2009年房地產市場的逆勢上揚，從宏觀上看，是經濟刺激政策的結果。房地產業作為國民經濟的支柱產業，可以帶動一大批相關產業的發展，因此，為應對國際金融危機而實施的積極財政政策與適度寬松的貨幣政策，也惠及房地產業，如二手房交易的稅收優惠、房貸利率的下調以及大量的銀行信貸資金流向了房地產業等。
從微觀上看，個人的住房需求一直存在并增長著。這些需求因素包括：收入提高、家庭日益小型化、城市進程加快、資產保值增值的需要、國外熱錢涌入等，這些因素既構成了住房的剛性需求與改善性需求，也構成了住房的投資性需求，各種需求疊加在一起，導致房價不斷上漲。
房價上漲，應該說，是房地產企業所樂見的。在市場經濟條件下，企業的生存之道就是以利潤最大化為目標，只有這樣，企業才能不斷地擴大生產規模，并持續經營下去。所以，面對可以預期到的房地產市場的高回報，房地產企業或通過資本市場或通過銀行信貸籌措資金，投資于房地產，并得到高額回報，然后再擴大投資……只要企業合法合規經營，產品質量過硬，服務水平到位，就市場談市場而言，我們似乎找不到指責這些企業的理由。正如著名經濟學家米爾頓·弗里德曼認為的：“企業的一項也是唯一的社會責任是在比賽規則范圍內增加利潤”。
當然，企業的社會責任不止于此。若只是站在道德層面上，將高房價歸罪于房地產企業對利潤的貪婪，不斷抬高房價，使眾多的購房者買不起房子。以這種邏輯，我們可以呼吁房地產企業把過高的房價降下來。但是，即便某個企業會因應而降價，也是因為已在房地產市場上賺得盆滿缽滿，擁有了這樣做的實力。而從市場經濟下經濟人的角度看，這更多的是一種暫時的慈善之舉，而非企業的正常經濟行為。雖然當前社會對房地產企業普遍缺乏好感，但這也很難成為理由，來遏制這些企業合法合規地追求利潤最大化的行為，畢竟企業還是要以創造利潤為立身之本，沒有了利潤，其他的恐怕都是奢談。所以，面對高房價，應尋找其他的解決之道。
高房價時代的政府責任
房地產業的健康發展，是國民經濟持續發展的助推器，過熱與過冷，皆對宏觀經濟穩定產生不利影響。過熱，則產生資產泡沫，而當資產泡沫大到爆炸時，日本的情況就是前車之鑒；過冷，盡管房價會大幅度下降，但不僅房地產這個行業遭受重創，也會連帶影響到金融業等一系列行業，拖累到整個國民經濟的良性運轉，既會讓廣大居民的資產嚴重縮水，也會導致政府財政收入大量減少，造成各方皆輸的局面。因此，過熱與過冷都是應該避免的。
誠然，當前的高房價引來眾多的責難，但從現實來看，從宏觀經濟的穩定考慮，將高房價一味地打壓下去并不可取；再者，從各國經濟的發展歷程看，房地產市場的價格走高與GDP的增長往往是正向的，鮮見有房地產市場的價格走低而GDP卻是增長的情況。所以，目前可行的辦法是平抑房價，不至于讓房價過快增長。
經驗證明，對房地產這種事關民生的特殊商品，僅靠市場力量很難使房價達到合理水平的情況下，除需要政府進行宏觀調控、防止房價過度上漲外，更重要的是，政府應從構建和諧社會角度出發，遵循“人人有房住”而非“人人有房產”的目標，進一步完善我國的住房保障制度。
其實，從1998年房改以來到現在，我國出臺了一系列關于住房保障制度的政策文件，在“十五”和“十一五”規劃中，對此也有專門的論述。客觀上看，雖然我國住房保障制度建設取得了一定的進展，滿足了一部分人的住房需求，但效果還不夠理想。究其原因，恐怕與一些地方政府重經濟、輕民生的片面政績觀有很大關系。在這種政績觀下，土地出讓價越高，政府收入就越多，房地產炒得越火，GDP增長就越快，而住房保障制度建設卻因產生的經濟效益有限而被忽視。
房地產不僅是一個經濟問題，也是一個社會問題，深化我國的住房保障制度建設，是廣大社會成員共享經濟增長成果的重要途徑，它對于滿足人民群眾的基本生活需要、調節社會貧富差距以及實現社會公平都具有積極的意義，這也正是各級政府的責任所在。而落實這種責任，不僅需要各級政府樹立重視民生的政績觀，更需要各級政府提高實施住房保障制度的執行力。 (中國社會科學院財貿所研究員 張德勇)
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