“地主家也沒(méi)有余糧”？
“萬(wàn)科自2001年進(jìn)入長(zhǎng)春，開發(fā)了六個(gè)項(xiàng)目，手里已經(jīng)沒(méi)有地可開發(fā)了”，柴油機(jī)廠地塊競(jìng)拍前，長(zhǎng)春萬(wàn)科的一位人士說(shuō)。“地主家也沒(méi)有余糧了”，不僅是長(zhǎng)春眾多開發(fā)商的真實(shí)狀況，也是全國(guó)普遍現(xiàn)象。
據(jù)了解，長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性土地出讓面積近幾年一直在下降。2006年出讓面積730萬(wàn)平方米，2007年520萬(wàn)平方米，2008年226萬(wàn)平方米，2009年前三個(gè)季度共出讓112萬(wàn)平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國(guó)商品房銷售同比增長(zhǎng)44.8%，銷售額增長(zhǎng)73.4%，但是土地出讓面積下降了22%，開工面積下降6%。“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，老百姓買房子的熱情遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商建房子的熱情，呈現(xiàn)出房產(chǎn)熱、地產(chǎn)冷的現(xiàn)象”，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，造成這種局面的主要原因一是前兩年放地太多，開發(fā)商消化不良；二是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的突然變化令開發(fā)對(duì)市場(chǎng)前景缺乏信心，紛紛加入等待和觀望，放緩了拿地的步伐；三是政府有意控制土地出讓節(jié)奏，為保證土地價(jià)格穩(wěn)定減少了出讓面積和頻次。
“總體來(lái)說(shuō)，需求大于供給是導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)上漲的主要原因”，顧云昌說(shuō)，“就全國(guó)范圍看，土地供應(yīng)不足的問(wèn)題是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的突出問(wèn)題。”
不過(guò)，在一些房企無(wú)地可用、無(wú)米下鍋的同時(shí)，一些國(guó)企和上市企業(yè)“囤地”現(xiàn)象也層出不窮。潘石屹不久前放言，稱上市房企土地儲(chǔ)備的最高可開發(fā)年數(shù)高達(dá)151年。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的2009年三季度房企銷售情況報(bào)告，截至9月底，中國(guó)前十大房企的平均土地儲(chǔ)備面積高達(dá)3000萬(wàn)平方米。其中恒大、碧桂園以5100和4160萬(wàn)平方米位列第一和第二位。萬(wàn)科、保利則以2450和2350萬(wàn)平方米位列第九和第十位。業(yè)內(nèi)人士指出，即使以恒大前三季度453萬(wàn)平方米的銷售速度計(jì)算，要完成所有土地儲(chǔ)備的全部銷售變現(xiàn)，仍需近十年時(shí)間。
因此，對(duì)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的新一輪的“搶地?zé)帷保瑯I(yè)界看法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“搶地?zé)帷庇欣诜科髽I(yè)增加土地儲(chǔ)備，緩解樓市供應(yīng)不足的緊張局面；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“搶地?zé)帷笨赡苁挂恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。還有人擔(dān)心，新一輪“搶地?zé)帷倍紩?huì)造就一批“新地王”，使本以高企的房?jī)r(jià)火上澆油。
穩(wěn)定市場(chǎng)，避免過(guò)熱或過(guò)冷
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析認(rèn)為，在國(guó)際金融危機(jī)影響仍未見底，出口狀況未出現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展仍然是明年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。他認(rèn)為，房地產(chǎn)要達(dá)到保增長(zhǎng)的目的，同時(shí)又能使過(guò)高房?jī)r(jià)得到抑制，加大供應(yīng)仍是最優(yōu)選擇。
那么，在加大供應(yīng)的同時(shí)，如何保證市場(chǎng)穩(wěn)定，避免土地市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)的種種矛盾和問(wèn)題呢？
長(zhǎng)春市國(guó)土資源局局長(zhǎng)朱亞福認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免過(guò)冷或過(guò)熱，關(guān)鍵要科學(xué)決策，控制好土地供應(yīng)閘門。2006-2007年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱苗頭，長(zhǎng)春市增加了土地供應(yīng)量，2年內(nèi)成交經(jīng)營(yíng)性用地1250萬(wàn)平方米，迅速釋放了土地市場(chǎng)的剛性需求和拿地欲望。2008年土地市場(chǎng)遇冷后，長(zhǎng)春市開始減少土地供應(yīng)量，穩(wěn)定市場(chǎng)和交易價(jià)格。在全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)大幅下挫的情況下，長(zhǎng)春的地價(jià)、房?jī)r(jià)依然保持了穩(wěn)中有升，沒(méi)有出現(xiàn)大量的土地閑置和資金沉淀。今年前三個(gè)季度，在市場(chǎng)徘徊不前的情況下，長(zhǎng)春市采取減小土地出讓規(guī)模、提高掛牌出讓比例、降低成交價(jià)款首付比例等措施，使土地市場(chǎng)逐步回暖。根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供略小于求的實(shí)際，長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)將在四季度有一個(gè)集中放量。
長(zhǎng)春房地產(chǎn)資深人士顧永超認(rèn)為，公開透明、提升土地供求雙方的信息交流和互動(dòng)水平有助緩解開發(fā)商的“土地恐慌”，避免市場(chǎng)過(guò)熱。上海市此次“預(yù)公告”的40塊住宅用地以前所未有的“打包”形式亮相，增加了信息透明度。以往“招拍掛”樣式出讓土地，大多是在公告出來(lái)后開發(fā)商才知曉土地底價(jià)，而在這次“預(yù)公告”中，上海市規(guī)土部門對(duì)大多數(shù)地塊的出讓價(jià)格都作了預(yù)測(cè)，這樣可以較為合理地引導(dǎo)開發(fā)商在競(jìng)買過(guò)程中的市場(chǎng)預(yù)期，防止不理性競(jìng)價(jià)行為出現(xiàn)。
顧永超還指出，在擴(kuò)大供應(yīng)的同時(shí)，必須打擊“囤地”行為。不久前，國(guó)土資源部門連續(xù)發(fā)文，表示要嚴(yán)厲打擊囤地行為，并要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。事實(shí)上，在打擊“囤地”方面，國(guó)家近幾年早就三令五申，出臺(tái)過(guò)多個(gè)相關(guān)規(guī)定，但在各地的實(shí)施過(guò)程中，這些規(guī)定并沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行。這次打擊“囤地”行為，在重申規(guī)則之外，必須要加大政策法律的執(zhí)行力度，特別是加大對(duì)執(zhí)法主體的監(jiān)管力度。顧永超說(shuō)，只有把打擊“囤地”落到實(shí)處，才能抓住土地市場(chǎng)調(diào)控的“七寸”。
|
