“現(xiàn)在二套房貸依然可以享受首付兩成，利率可以打七折。”深圳一家國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理十分爽快地告訴中國(guó)證券報(bào)記者，他們還沒(méi)有接到嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的指示。
近日銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守二套房貸有關(guān)政策，也不斷有城市傳出將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。然而，中國(guó)證券報(bào)記者在走訪多個(gè)城市后了解到，已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的并不多，絕大多數(shù)銀行依舊在屢屢突破、頻打擦邊球。
多數(shù)城市外緊內(nèi)松
從今年初開(kāi)始，在寬松信貸政策和信貸指標(biāo)壓力之下，銀行暗中降低和模糊執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大行其道。中國(guó)證券報(bào)記者向深圳多家商業(yè)銀行一線網(wǎng)點(diǎn)了解到，他們并未接到上級(jí)重申嚴(yán)格執(zhí)行首付四成的二套房貸政策的通知。工商銀行深圳某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，普通住宅仍按首付最低兩成、利率打七折的優(yōu)惠政策執(zhí)行。招商銀行一家網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人也告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前還在執(zhí)行年初以來(lái)的優(yōu)惠政策，但聽(tīng)到了關(guān)于收緊二套房貸的說(shuō)法，但什么時(shí)候執(zhí)行、怎么執(zhí)行還沒(méi)有接到通知。
而建行深圳分行一網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理則稱，已收到分行下發(fā)的通知，要求執(zhí)行房貸新政策，目前申請(qǐng)二套房貸還可享受首付兩成，7折利率的優(yōu)惠，但三套以上房貸需要執(zhí)行嚴(yán)格的四成首付了。
廣州方面也沒(méi)有收緊的跡象。中國(guó)證券報(bào)記者走訪廣州多個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員普遍表示，第二套房貸都可以做到首付二成，按揭利率享受7折優(yōu)惠。而第三套以上房貸，有售樓小姐表示，可以找關(guān)系好的銀行做兩成首付，享受7折利率優(yōu)惠。她同時(shí)提醒，最好是能夠付三成首付。
今年以來(lái)，在寬松信貸政策支持下，華南地區(qū)的二套房貸普遍都可做到首付兩成，貸款利率享受7折優(yōu)惠。對(duì)于二套以上的房貸，利率方面一般也可以享受接近最低的優(yōu)惠利率。一家股份制商業(yè)銀行廣州分行客戶經(jīng)理表示，最近廣東銀監(jiān)局曾重申銀行要嚴(yán)格執(zhí)行二套房房貸政策，但由于房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，事實(shí)上，銀行仍在執(zhí)行寬松的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。
內(nèi)地部分城市同樣存在二套房貸打擦邊球的情況。在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢某分行，個(gè)貸經(jīng)理稱，目前第二套房貸可以按兩成首付、7折利率執(zhí)行，但第三套房需要三成以上首付，利率也要上浮10%。但記者暗訪武漢市漢陽(yáng)區(qū)一個(gè)高檔樓盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售人員則表示，購(gòu)買(mǎi)90平方米以上的第二套房可以找銀行做到兩成首付、7折利率，第三套房只需要稍高于兩成的首付，利率能享受略高于7折的優(yōu)惠。
雖然有部分內(nèi)地城市開(kāi)始規(guī)范二套房貸，但在已擁有住房面積、所購(gòu)房產(chǎn)面積等方面還是有相應(yīng)的松動(dòng)。中國(guó)證券報(bào)向重慶市江北區(qū)一個(gè)中檔樓盤(pán)了解到，若已有住房在144平方米以下，即使還在按揭中，在該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二套房仍可以享受相當(dāng)于首次置業(yè)的優(yōu)惠。而興業(yè)銀行重慶一家支行則稱，若過(guò)往還款記錄良好，第二套房在144平方米以下可以享受兩成首付、7折利率的優(yōu)惠，但第三套就需要四成首付了。
有限度收緊是主流
盡管目前多數(shù)銀行尚未全面嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，但隨著通脹預(yù)期加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)瘋狂，部分城市的商業(yè)銀行開(kāi)始有限度地收緊和規(guī)范二套房貸。
根據(jù)中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)的調(diào)查，杭州的工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和東亞銀行均開(kāi)始或即將執(zhí)行現(xiàn)行的二套房貸政策，即二套房貸的首付比例四成，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。人均面積低于29平方米的家庭再次購(gòu)房時(shí)，可比照第一套房貸優(yōu)惠政策執(zhí)行。但對(duì)之前購(gòu)房貸款已結(jié)清再購(gòu)房是否算作第二套購(gòu)房，各家銀行在執(zhí)行上有所不同。
中國(guó)證券報(bào)記者近日了解到，在北京、上海等城市，一些商業(yè)銀行確實(shí)開(kāi)始規(guī)范二套房貸執(zhí)行情況。一個(gè)月前，北京市一家股份制商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理告訴記者，如果客戶是該行的VIP，資信情況良好且第一套房貸是在該行申請(qǐng)的，就可以申請(qǐng)二套房貸優(yōu)惠，首付可以低至2.2成，利率可以打到7.1折。但該客戶經(jīng)理昨日卻向記者表示：“現(xiàn)在這么批貸的可能性很小了。對(duì)于買(mǎi)二套房的客戶，即使他的第一套房已經(jīng)賣(mài)了，我們也要求首付必須是四成，利率也沒(méi)法打到七折”。
但北京市仍有銀行可以根據(jù)客戶資信情況，將二套房的利率優(yōu)惠至7折，有的銀行最多只能優(yōu)惠至7.1折，有的銀行會(huì)主動(dòng)要求客戶提供人均居住面積小于27.07平方米的證明，如有證明，購(gòu)買(mǎi)二套房可以按“改善型普通自住房”對(duì)待。甚至仍有購(gòu)買(mǎi)二套房的銀行內(nèi)部人士拿到和首套房一樣的優(yōu)惠。
我愛(ài)我家天津公司的人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，天津各家銀行可能會(huì)在20號(hào)左右開(kāi)始適當(dāng)收緊二套房貸，但首付可能沒(méi)有四成那么嚴(yán)格，會(huì)在三成以上，利率優(yōu)惠最多到八五折。此前，天津各商業(yè)銀行的二套房貸操作普遍寬松，在很多銀行，都可以按照個(gè)人而不是家庭來(lái)確定是否屬于第二套房；對(duì)于已結(jié)清一套房貸款的客戶，銀行對(duì)其的二套房貸仍按第一套對(duì)待；對(duì)于未結(jié)清第一套房貸的客戶，有的銀行打出了首付2.1成、利率7.1折的優(yōu)惠。
福州多數(shù)商業(yè)銀行也開(kāi)始醞釀收緊二套房貸。有銀行作出規(guī)定，從8月開(kāi)始，將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸規(guī)定，首付最低四成，利率將比基準(zhǔn)利率上浮10%。還有銀行上調(diào)了90平方米以上二套房貸的首付成數(shù)。
南京市棲霞區(qū)某小區(qū)銷(xiāo)售人員同樣告訴中國(guó)證券報(bào)記者，已有合作銀行通知要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，不久后將要實(shí)施，目前需要三成首付、利率打7折，變動(dòng)后，二套房貸首付需要四成。
全面規(guī)范漸行漸近
由于上半年信貸快速增長(zhǎng)，部分資金流入樓市助長(zhǎng)炒風(fēng)。銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)文，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸有關(guān)政策不動(dòng)搖。同時(shí)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查為由放松標(biāo)準(zhǔn)；不得自行解釋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，變相降低首付比例。
北京銀監(jiān)局相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，“我們重申，除購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房和首套改善型普通自住房外，居民購(gòu)買(mǎi)其他第二套及第二套以上住房，銀行應(yīng)堅(jiān)持首付至少四成的做法，貸款利率由銀行在基準(zhǔn)利率上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。”
該人士表示，銀監(jiān)局會(huì)通過(guò)暗訪、檢查等方式了解北京市各家銀行對(duì)二套房貸政策的執(zhí)行情況，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)操作，責(zé)令銀行改正。但該人士承認(rèn)，對(duì)于改善型住房的界定，操作層面“解釋不清楚”。
早在4月16日，上海銀監(jiān)局就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》，重申銀行在制定個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)政策和相關(guān)業(yè)務(wù)中，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。
上海易居臣信貸款部副總經(jīng)理洪慧向記者介紹，上海銀監(jiān)局發(fā)文后，上海各大銀行的確收緊了二套房貸。對(duì)于居民購(gòu)買(mǎi)首套普通住宅，貸款最高可到八成，對(duì)于首套非普通住宅，貸款最高可到七成。如果居民此前因購(gòu)房產(chǎn)生貸款記錄，即使已經(jīng)還清貸款并賣(mài)掉房子，也要嚴(yán)格按照二套及以上住房對(duì)待，首付必須四成以上。利率方面，銀行會(huì)主要按照客戶資質(zhì)給予一定優(yōu)惠，但最大的優(yōu)惠不過(guò)是下浮25%，甚至有的銀行根據(jù)客戶資質(zhì)，將貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%。
除此之外，濟(jì)南、福州等多個(gè)城市也已經(jīng)著手整頓二套房貸了。5月份山東省銀監(jiān)局發(fā)文規(guī)范二套房貸，明文強(qiáng)調(diào)“對(duì)其他申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%”。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智分析，上半年許多銀行存在靈活放貸、未嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家二套房貸政策等情況，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氣氛漸濃，樓市成交火爆、價(jià)格大漲。李耀智認(rèn)為，管理層可能將會(huì)出臺(tái)約束投機(jī)、平穩(wěn)樓市的政策，全面嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策并非不可能。
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