●降低入市開發(fā)門檻提升人氣
●加大投資力度建保障性住房
●投資性需求減少將抑制房價
●泡沫在市場長期調(diào)整中消化
5月27日，國務(wù)院正式宣布下調(diào)商品房資本金比例，普通商品房由35%下調(diào)了15個百分點，已經(jīng)恢復(fù)到1996年水平。中央此舉意圖十分清楚，降低房地產(chǎn)入市開發(fā)門檻，提升開發(fā)人氣，促使房地產(chǎn)盡快回暖。
1-4月份，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長30.5%，而房地產(chǎn)投資增長僅為4.9%，遠(yuǎn)沒有走出去年低迷狀態(tài)。近日有媒體民意調(diào)查稱，有70%被調(diào)查者認(rèn)為，中央此舉將推高房價。
我國房價總體上上漲幅度已經(jīng)太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際通行標(biāo)準(zhǔn)，超過人民群眾承受能力，中央政策意圖不在推高房價，市場也未呈現(xiàn)繼續(xù)上漲行情。截止3月底，全國商品房庫存積壓增長30.5%，已經(jīng)被購置待開發(fā)的土地高達(dá)12億平方米，市場不缺房，缺的是市，缺的是買方市場，現(xiàn)在中央降低開發(fā)門檻，意味相對供大于求的房市市場將被繼續(xù)注入新房源，實現(xiàn)供需均衡的唯一選擇是降低房價。
其實，房市要重拾漲勢，除了消除庫存壓力使之難以實現(xiàn)，還有更深層次原因：買方市場量能部分被“宣泄”，市場需求擴張的支撐因素已不復(fù)存在。
首先，宏觀政策貫徹民生為上理念，加大保障性住房建設(shè)力度成為房地產(chǎn)市場重要政策選擇。去年，全國保障性安居工程支出181.9億元，增長114.3%。今年政府工作報告又提出，今后3年要拿出9000億元政府投資，專門建設(shè)保障性住房。北京市在去年經(jīng)濟適用房開發(fā)投資、新開工面積同比增長27%和23.8%的基礎(chǔ)上，今年擬開工800萬平方米保障性住房建設(shè)，竣工200萬平方米。上海在去年開工400萬平方米經(jīng)濟適用房基礎(chǔ)上，今年再開工400萬平方米。大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，將把相當(dāng)規(guī)模的中低收入家庭的購買需求，從商品房市場分流出去。
其次，因為房價高得離譜，房屋租售比遠(yuǎn)離常態(tài)，相對諸如股市等投資領(lǐng)域，房產(chǎn)投資和增值的價值基本喪失，以投資為目的的買方市場接近“歸零”。與此同時，前幾年作為買方市場的投資人，他們已經(jīng)購得的房產(chǎn)也因投資價值喪失亟待出手。今年前5個月，北京市二手房交易數(shù)額均高于新建住宅簽約量，三四月二手交易量達(dá)到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，為去年全年總交易額的65%。投資性住房需求減少、二手房市場火暴，都將大幅度削弱買方市場力量。
房市很難再現(xiàn)“小陽春”，并不意味房市在短期內(nèi)迅速蕭條、房價會暴跌、房地產(chǎn)市場泡沫破滅。一是我國城市化進(jìn)程的加快、人民群眾收入水平持續(xù)提高，再加上我國計劃生育政策國情決定的家庭購買力，房市不缺接盤手，剛性需求具有內(nèi)生持續(xù)增長特征；二是房價下跌空間不大。在全國6萬多房地產(chǎn)商中，并不是所有開發(fā)商都是暴利獲得者，相當(dāng)規(guī)模小地產(chǎn)商獲得的是微利，房價下跌“逼死”他們事小，他們背后的則是銀行。大批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，對金融系統(tǒng)將是災(zāi)難；再說，保發(fā)展、保增長仍然是當(dāng)前我國第一位的任務(wù)，在外需嚴(yán)峻形勢短期不會緩解、內(nèi)需啟動依然困難的情況下，投資仍然是中國經(jīng)濟的“定海神針”，房地產(chǎn)作為重要投資領(lǐng)域、作為關(guān)系眾多產(chǎn)業(yè)集群興衰的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，保房地產(chǎn)就是保投資，就是保發(fā)展。
由于短期房價不具暴漲基礎(chǔ)、缺少暴跌條件，已經(jīng)積累起來的房市泡沫，可能在房市長期調(diào)整中逐步“內(nèi)消”。雖然“小陽春”難以再現(xiàn)，但因房市進(jìn)入“騎虎難下”境地，房市動蕩將在所難免。中央“新政”推出，供方力量進(jìn)一步增強，在買方市場進(jìn)一步萎縮情況下，房價沒有不跌的理由。深度整合、筑頂下行、逐步回歸理性，這當(dāng)是我國房市發(fā)展的長期趨勢。
(丁茂戰(zhàn) 作者任職于北京市崇文區(qū)委、經(jīng)濟學(xué)博士)
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