政府、開發商、購房者，這三者之間的關系在2008年變得越發的微妙，牽一發而動全身。房價下跌了，開發商的日子開始不好過了，但是在購房者眼里看來，房價還是太高。政府被夾在其中為難：房價不跌，難為了購房者；房價跌了，開發商的日子又不好過了。
以政府為圓點，開發商和購房者之間的拉鋸戰也在一種微妙的關系里不斷前行。萬科無論是捐款門也好、降價門也罷，都能掀起千層浪，萬科本身做法的欠妥自然是每次矛盾產生的主要原因，然而對于普通市民而言，也肯定包含了對于開發商本身的不滿情緒。
就在這么多情緒的蔓延里，2008年走完了。
國十三條應急出臺
今年下半年，樓市不景氣，以鄭州地方政府向市民施行購房補貼始，全國已經有長沙、西安、重慶、沈陽、成都、南京、宿遷、杭州、上海等十余個城市參與其中，各地采用購房補貼、降低稅率、放寬公積金貸款舉措等方式，地方政府救市之風愈演愈烈，其后，中央政府也出臺了相關政策與地方政府相呼應。
國務院總理溫家寶12月17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。其主要內容有三條，分別是加大保障性住房的建設，放松第二套房貸、進一步鼓勵普通商品住房消費，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。
4天后，“國十三條”作為細化政策出爐，明確引導房地產開發企業積極應對市場變化。支持房企以合理的價格促進商品住房銷售。支持房企合理的融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度。
現在看來，無論政府、開發商還是普通購房者都對國十三條的效果充滿了期待。政府希望如12月寒冬般的樓市能出現復蘇，開發商唯愿冷清的交易市場再度火熱，而購房者的愿望最簡單直接：希望房價下降。如果購房者的期待落空，那么開發商的心愿也就很難成真了。
保障性住房異軍突起
從今年年初起，政府就出臺保障型住房政策，旨在成為市場化住宅體系的有益補充，進一步改變一手住房市場的需求。
12月的國務院會議研究確定的救市措施中，第一條就是加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，并積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。
低收入家庭主要通過廉租住房、經濟適用房解決，中低等收入家庭可采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決，高收入家庭主要通過市場解決。居民可望通過或配或租或買的不同渠道，各取所需，各得其所。
退地風席卷全國
8月中旬，江蘇蘇寧環球集團下屬的南京蘇寧房地產開發有限公司宣布，其于去年8月拍得的總價44.04億元、樓板價6.69萬元/平方米的全國最貴“單價地王”，因地鐵施工遲遲無法交付，已與相關方面解除原土地出讓合同，已支付的土地出讓款全額退還。
不僅僅是蘇寧在退地。去年9月26日，名不見經傳的上海志成企業發展有限公司戰勝綠地集團、鵬潤房地產、華潤地產等巨頭，以總價11.04億元摘得的普陀地王也被退地，志成公司為此損失1億多元。北辰地產將2007年以92億元摘得的長沙地王，以“認賠10億”的代價向政府退地。
2008年以來，由于銀行信貸緊縮，購房者持續觀望、銷售變冷，開發商資金鏈趨緊，導致直觀反映市場信心的土地拍賣遇冷，底價成交、流拍乃至“退地”的現象普遍出現，“面粉貴過面包”的豪賭式擴張走向終結。
徐滇慶落敗房價賭局
去年7月份，北大教授徐滇慶與評論人牛刀打賭，預測深圳房價會漲，并聲稱如果房價降了，就登整版文章向深圳市民“道歉”。隨著這個賭局最后期限——7月11日的到來，持續一年的牛、徐賭局以徐滇慶道歉而告終。
“我向深圳市民道歉。”徐滇慶在這份名為《徐滇慶致深圳人民道歉信》的第一句寫道。徐滇慶道歉過后就淡出了房產評論界。其后，有不少人認為，為房產利益集團奔走呼號是很多房產評論人士給出錯誤判斷的根源。事實上，需要道歉的，不止徐滇慶一個人。徐滇慶道歉這一話題，令房產界正義和非正義、理性與非理性有了一次很好的交鋒和充分印證的機會。
這一賭局意想不到的另一層意義在于，為當時本來暗淡、無生氣的樓市，增添了一抹娛樂的色彩。
退房潮愈演愈烈
2008年房價下跌，隨之而來的就是纏繞了開發商一整年的退房潮。而其中受關注最多的莫過于萬科退房風波。
盡管一直聲稱不降價、資金沒有問題，但是2008年萬科“降價門”依然愈演愈烈。9月，萬科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場史上最強的“退房風暴”。一些退房不成的業主甚至用送花圈、念悼詞的方式詛咒“萬科喪失的商業誠信”。
萬科不是孤獨的。此前，深圳樓盤售價率先縮水兩成，被套牢的炒家超過6000人，首付款幾乎被吞噬。此后，南京一些樓盤的業主也有過抗議開發商的行為。
事實上，退房是不可能的。開發商根據市場行情進行降價是合法的商業行為，目前我國尚未出臺相關的法律依據支持這種業主要求退還差價或退房的要求。而購房者一波又一波的退房風暴，恰恰又反映了開發商此前在樓市高點時巨大的盈利空間。購房本屬自愿的商業行為，買房以后房價下跌和買了手機以后手機價格下降在本質上并沒有什么區別，雖然樓市終有復蘇的一天，房價可能再次上漲回去，不過退房潮終究告訴了所有投資客一個最簡單的道理：樓市有風險，入市須謹慎。
萬科深陷捐款門
“5·12”震災發生后，萬科集團總部捐款數目為人民幣200萬元的消息傳出，遭到部分網友的炮轟。然而這僅僅是事件的開始，其后，王石在其博客上表示，“捐兩百萬是合適的”，終于一語激起千層浪。
此后將近1個月時間里，有關萬科的新聞和評論鋪天蓋地，該公司身陷“捐款門”的所有新聞內容都被進行了深度解讀。而王石作為健康、公益、富有責任心的萬科代言人的形象，也第一次受到公眾質疑。
隨后，以此為導火索，種種質疑萬科出現資金鏈危機、賣地換錢的說法不絕于耳。6月5日，萬科被迫召開股東大會。股東大會上，萬科表示，在未來3至5年捐款1億元參與災區重建。這一議案獲得99.8%的高票通過。
在股東大會上，王石表情嚴肅地向各位股東無條件道歉，并認為，他的不適當評論對萬科的品牌形象造成了很大傷害。王石直言，是他的言論讓萬科面臨危機。萬科捐款事件表面只是一家地產商的行為，實質上，可以解讀為隨著房價高漲，開發商形象在大眾心目中恐怕已經降到低點。
中介關店成潮流
一手房市場的不景氣，直接導致的就是，今年中介的日子也并不好過。今年七八月份的淡季，上海市二手房中介門店數量縮水一半，中介門店從兩年前的1.6萬家左右，減少到目前的7000多家。當然，上海并不是特例，很多二三線城市中介的日子更加難過，一個月沒有生意已經成為了平常事。
面臨寒冬的中介公司，想盡辦法抗寒。不少品牌中介走出傳統的二手房業務，開始增加一手房代理的業務。還有部分中介公司則加大了在二線城市一手樓盤的代理。
相對于開發商的財大氣粗，中介公司在地產的熊市里，更加沒有實力支撐太久。所以大家也已經習慣了市場好的時候，一條街上開滿中介門店，市場一旦不景氣，一條街的門店又能全部關閉的景象。如果說開發商還有力在寒冬里繼續扛住寒流，那么，中介門店的動向，毫無疑問就是區域樓市當下交易情況最直接的反映了。
百日劇變論波濤洶涌
3月21日，潘石屹爆出“百日劇變論”，稱“中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，并進入前所未有的融資艱難期”。此論一出，備受爭議，更有作為同行的某些開發商警告潘石屹閉嘴。
此后，潘石屹在各種公眾場合發表言論，認為房地產市場即將發生巨變，大量企業將進行整合。潘石屹的系列言論一石擊起千層浪，引發了市場眾多人士的強烈反應，眾多中小開發商紛紛通過網絡等媒體奮起還擊。
毫無疑問的是，今年是開發商動蕩的一年。盡管時至今日，也沒有出現行業巨變的跡象，然而開發商今年的日子確實不好過。不滿潘石屹言論的房地產同行，在反擊的過程中多少有些心虛。
可以這么說，百日巨變論在對房產行業作出比較清晰的判斷的同時，也給業界敲響了警鐘。開發商需要學會的是，最起碼的直面困境的勇氣和解決困難的能力。(鄧旭)
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