碧桂園河南、湖北三線城市囤地調查
就在碧桂園與中牟縣政府談判開始的當月，碧桂園就增加了1542萬平方米的土地儲備，占到公司總儲備的34%。這些新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內蒙古等多個省、市、自治區
截至6月30日，碧桂園土地儲備達到2990萬平方米，較4月20日上市時的1900萬平方米大幅增加57.6%。最新的數據顯示，碧桂園的土地儲備已激增至5400萬平方米，短短幾個月的時間，其擴張的勢頭確實令人震驚
碧桂園集團（下稱“碧桂園”）的財富正如泉水般外涌，它的泉眼無疑就是規模龐大的土地儲備。
以公開資料來看，碧桂園的土地儲備量比土地儲備量第二名的開發商多出一倍，是企業儲地面積第二的香港長和系全部土地儲備的2.5倍。碧桂園究竟是如何儲備如此大規模的土地？
“造城者”碧桂園
對于有著強烈擴張沖動的地方政府來說，善于造城的碧桂園確實是無法拒絕的誘惑。
“除了碧桂園，我們不會再考慮其他房地產項目了。”10月23日，中牟縣（鄭州下轄縣）招商局局長魏定奇告訴記者。
中牟縣的位置介于鄭州和開封之間，隨著鄭汴融城的加速，鄭州至開封之間的鄭開大道兩側形成了一條南北寬30公里左右的產業帶（北至連霍高速，南到310國道），開拓鄭汴產業帶早已成為河南省政府的既定政策，該省壓縮其他地市的用地指標向鄭汴產業帶傾斜。
42公里的鄭開大道，中牟縣境占去了32公里，由于鄭汴產業帶的帶動，中牟縣城新房的開盤價，由一年前每平方米1000元多一點，漲到了目前的2000元以上，漲幅達到一倍多。這一信息被碧桂園敏感地捕捉到了。
“目前鄭汴產業帶已經立項8個項目，大多數都是基礎設施和工業項目，比如50萬（華中最大）和11萬千伏的兩個變電站項目。”魏定奇說，“因為土地緊張，并且房地產項目土地需求大，目前招商政策也是傾向于能帶來持續利稅的大型工業項目。”
中牟縣招商局出具的《中牟縣2007年1~9月份經濟運行分析》顯示：“我縣土地指標相對較少，不利于招商引資工作。”
“即使這樣，碧桂園項目還是得到河南省、鄭州市兩級政府的批準。”魏定奇說，“這主要是基于它的品牌和資金實力。”
中牟縣招商局招商科科長杜曼琪介紹，碧桂園和中牟縣政府于今年7月份開始接洽，碧桂園投資的項目在中牟縣舊城與新城之間、鄭開大道南側數公里內，將涉及部分舊城改造，即城中村的拆遷。
翻看中牟縣城區圖，會發現老城區（東區）和新城區（西區和北區）之間還是一片都市農業帶，未來的碧桂園小區將填補這塊農業帶。而這，正是中牟縣政府多年所希望的。
“如果談判成功，屆時將有一處4000畝的碧桂園小區，面積相當于目前中牟城區的三分之一，預計靜態投資40億元以上。”杜曼琪說。
目前，雙方正在緊張地協商地價問題，尚未掛牌。據內部消息透露，中牟縣政府堅持每畝25萬，而碧桂園提出20萬元，但最終數據還要等招拍掛程序后獲悉。
2006年制定的鄭州市發展規劃顯示，“十一五”計劃完成后，五年內市區面積擴大三分之一。中牟縣的碧桂園項目距離700多萬人口的鄭州市區不足20公里，其前景不可低估。
就在碧桂園與中牟縣政府談判開始的當月（7月），碧桂園就增加了1542萬平方米的土地儲備，占到公司總儲備的34%。這些新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內蒙古等多個省、市、自治區，且基本上位于三線中小城市。
公開資料顯示，截至7月末，公司總土地儲備量達到驚人的4500萬平方米。以公開資料來看，碧桂園的土地儲備量比土地儲備量第二名的開發商多出一倍，是香港長和系全部土地儲備的2.5倍。
挺進湖北
10月19日，隨州城南的白云湖岸邊，隨州新建的市政府大樓西側1公里處，緊張的拆遷正在進行。
隨州城建在白云湖的北岸，但是，按照隨州市規劃局局長周均清的說法，在白云湖的南岸，要崛起一座新城。
碧桂園在這座新城里協議用地8000畝，其中一期工程用地近2600畝，工程靜態投資預計200億元，需拆遷農戶460戶左右。
2007年7月10日，《隨州日報》刊出了這一期2600畝土地的競拍公告，公告規定，取得競買資格的開發商應是：“具備一級房地產企業開發資質的上市公司（或具備該資質的全資子公司）和具備五星級酒店開發經驗的酒店項目公司（或其控股的子公司具備開發經驗）聯合競買，聯合競買的房地產開發公司和酒店項目公司需是同股東。競買申請人需交3億元保證金。”
而且，上述公告稱“競得人須在該宗地范圍內建設一座建筑面積不少于20000平方米的五星級酒店及配套學校”。
最終，2007年8月15日，碧桂園以每畝34.8萬元的價格競得該宗地塊，總價為73929.794萬元。“由于3億元的保證金限制，碧桂園根本沒有競爭者，成交價即為雙方最終的協議價。”隨州市國土局一位人士告訴記者。
需要指出的是，隨州項目34.8萬元每畝的地價，比較隨州本地情況，應屬低廉。在隨州市經濟技術開發區，2007年4月拍出一塊259.2畝土地，由于有三家競爭者，起價7776萬元，成交價1.18億元。每畝競價約45萬多元。而隨州市經濟技術開發區也位于隨州的老城區以外，且開發潛力不及新政府所在的白云湖南岸。
隨著隨州項目的啟動，碧桂園在湖北一省已經拓展了五處：隨州白云湖、咸寧溫泉、蔡甸后關湖、鄂州紅蓮湖、武漢漢南，目前黃石市也在接洽之中。
9月13日出版的《咸寧日報》發表《浮山辦事處服務市區項目建設記事》顯示：“9月6日，首期投資3億元的旅游開發項目——碧桂園破土動工，這是今年在咸安區浮山辦事處開工建設的又一個大項目。”
這是極少的關于咸寧碧桂園項目的公開報道之一。10月19日，咸寧計劃發展局辦公室工作人員向記者透露，碧桂園在咸寧的項目由碧桂園公司與咸寧市旅游局合作開發。
記者又從咸寧市旅游局辦公室獲悉，該合作開發項目叫做“旅游新城”。
公開的資料顯示，旅游新城位于咸寧市咸安區浮山辦事處的余佐村，其中一期工程位于咸寧市區，離咸寧火車站、長途汽車站僅1.5公里，預計投資150億元，建設工期8年，今明兩年內將建成占地200畝五星級大酒店、200畝溫泉主題公園、200畝人工休閑湖、1400畝主題體育公園，以及高檔度假小區，建設面積達到上百萬平方米。
目前，碧桂園在旅游新城內的五星級酒店土地平整工程已經完成大半，城中人工湖也已經開始建造。
但是，奇怪的是，所有公開的資料和報道中，均沒有把旅游新城與“碧桂園”聯系起來。
10月24日，記者以投資者的身份電話咨詢咸寧市國土資源局土地利用科科長吳鵬。“旅游新城的規劃正在做，大概明年初就會報請湖北省政府批準。”吳鵬說。
記者追問碧桂園入駐的問題，吳鵬答復：“碧桂園已經在旅游新城以及附近地區征用上萬畝地，當然是通過掛牌出讓的。”
既然規劃還沒有做完、項目尚未批準，又何來土地的“掛牌”呢？不等記者追問，吳鵬匆匆掛斷了電話。
10月28日，咸寧市咸安區旅游新城項目聯系人劉武壽終于給出了一個解釋：整個旅游新城項目只有碧桂園一家來做，11月就要進場整體開工，明年5月1日旅游新城內各項基礎設施完工，并迎接領導參觀。而已經開工的碧桂園酒店2008年12月31日就要完工。
“整個項目符合各項政策，省里已經下了批文。”劉武壽強調。
按照咸寧市國土局的說法，整個旅游新城所處的區域為咸寧的溫泉旅游區，記者從咸寧市國土局內部渠道獲悉，整個咸寧溫泉旅游區近期并無土地拍賣。在中國土地市場網上，也沒有顯示任何有關旅游新城相關地塊的拍賣情況。
這些前后矛盾、彼此相反的信息，使得咸寧項目疑云重重。“只要是國有土地，變更土地用途搞商業開發的，就必須走招拍掛程序，否則即是違法。”當地一位國土資源系統人士向記者強調。
規模與成本
截至6月30日，碧桂園土地儲備達到2990萬平方米，較4月20日上市時的1900萬平方米大幅增加57.6%。最新的數據顯示，碧桂園的土地儲備已激增至5400萬平方米，短短幾個月的時間，其擴張的勢頭確實令人震驚。
2007年8月國務院發展研究中心出臺的《中國房地產企業競爭力研究報告》顯示：“越來越多的房地產企業難以拿到土地，規模較大的跨區房地產企業往往具有明顯的競爭優勢。可以預計，未來地塊的規模化開發與企業經營的規模化擴張趨勢將愈演愈烈。”
碧桂園模式顯然是規模競爭者中的佼佼者。碧桂園所拿土地大多集中在二、三線城市，其中以酒店及商業配套在內的大型住宅項目為主，碧桂園通過獲得大面積價格低廉的土地，開發低密度、社區化并且具備價格優勢的綜合性地產。
碧桂園大多開發“郊區大盤”，這些項目均位于具有良好交通條件的市郊地區，購地價格遠低于市區。而其又慣于一次性購置大面積地塊，議價能力也較強，所以公司的購地成本較低。2004～2006年間，碧桂園土地成本占平均售價的比例分別為9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45%，遠低于其他開發商20%左右的比例。
2004～2006年，碧桂園營業額和純利復合增長率分別達到56.5%和141.1%。這種幾何式的增長，依賴于其“低價、快速”的經營模式。
碧桂園2007年的中報顯示，碧桂園總資產342億元，負債總額約為176億元，資產負債率由年初的90.36%下降至目前的51.36%。資產負債率的下降得益于公司4月的IPO募集資金148.5億元。2007年上半年，碧桂園完成銷售額60.338億元，同比增長48%；股東應占利潤則為14.21億元，同比增長164%。
同時，碧桂園從項目設計、建筑、裝修直至項目建成后的物業管理均自行承擔及實施，確保能夠有效控制綜合開發成本，并同時賺取開發程序中的每一筆利潤。開發成本的相對低廉，使碧桂園可以較低的價格開拓市場，平價多銷的策略又保證了開發項目的高周轉率。
雖然碧桂園樓盤售價低，但由于成本控制，保證了開發項目的毛利率和邊際利潤。同一些領先的房地產企業相比，碧桂園凈利潤率甚至占據一定優勢。
“客觀地說，51.36%的資產負債率在地產企業里并不算高，2007年中報中碧桂園的預收賬款為103224.25萬元，而這筆資金遲早會轉化為收入，作為資產的減項。碧桂園在購地資金的支付方面也可以同地方政府達成分階段支付的合理協議，化解資金緊張的壓力。”一位地產行業的證券分析師告訴記者。
（石玉 本報記者任紹敏、邢少文對本文亦有貢獻）
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規模化擴張路徑爭議
國務院發展研究中心近日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產金融調控政策的不斷調整，房地產企業不斷進行融資渠道創新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。在許多二、三線城市，越來越多的房地產企業難以拿到土地，規模較大的跨區房地產企業往往具有明顯的競爭優勢。可以預計，未來地塊的規模化開發與企業經營的規模化擴張趨勢將愈演愈烈。
全國最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產企業近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二、三線城市和一線城市的郊區，因而其資產價格相對低廉。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產規模，資產負債率為59%，超過1500萬平方米（2007年上半年）的土地儲備規模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產企業。又如新世界(14.85,-0.22,-1.46%)在全國各地的土地儲備已達1753萬平方米；越秀投資房地產業五年保持了300億元左右的資產規模，土地儲備達600萬平方米；華潤置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲備量也達到819.9萬平方米。富力地產最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產全國的土地儲備量約為2092萬平方米。跨區發展、資源占有與規模化、品牌效應以及融資能力已經成為房地產企業競爭力的四大核心要素。
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