天津市統計局剛剛完成的一份報告顯示，預計在“十一五”期間，隨著國家對房地產宏觀調控政策的逐步落實，本市住房銷售與租賃價格、高檔與中低檔住房供應數量、自住購房與投資購房等各種比例關系將會逐步理順，房價水平變化將會趨于平穩和理性。專家分析，預計未來五年，本市房價不會出現大漲和大落的現象，將逐步向與居民收入和購買力相適應的水平理性回歸。
2004年為房價漲幅最大時期
“十五”期間，本市房地產掀起新一輪的開發投資熱潮，累計完成投資1140億元，年均增長18.3%；累計竣工商品房面積4935.5萬平方米，相當于“九五”時期的2.3倍?！笆濉逼陂g，本市居民人均可支配收入年均增長10.7%，收入的穩步增長，為住房消費的增長奠定了物質基礎，居民住房需求已從安置型向改善型過渡。在日益增長的市場需求拉動下，本市房價也發生了很大變化。
報告顯示，“十五”前兩年，即2001-2002年，是本市房價的穩步回升時期。這段時期，本市擴大了住房信貸規模，為居民改善住房條件、購置商品房提供了資金支持；統一商品房、私房交易收費標準，為提高居民住房消費的積極性創造了有利條件。這些鼓勵住房消費政策的實施，使得本市商品房市場銷售趨熱，價格開始上漲。據統計，2001年本市房屋銷售價格一反前兩年持續下跌的勢頭，總水平止跌回升，較2000年上漲1.2%，2002年又上漲了1.6%。
近幾年，商品房建設日漸火熱
“十五”后三年，即2003-2005年，是本市房價的快速上漲時期。自2003年以來，本市房地產投資、房屋銷售等各項指標呈全面增長態勢，海河綜合開發改造、城市基礎設施建設為房地產的發展注入新的活力，房地產市場急劇升溫，商品房銷售火爆，各類房屋銷售價格上漲迅猛。據統計，與2002年相比，2003年房屋銷售價格上漲4.1%。2004年繼續保持了較快增長的勢頭，價格水平上漲幅度較大，與2003年同期相比，房屋銷售價格上漲13.5%，成為房價漲幅最大的時期。2005年國家及本市為抑制房地產過熱的發展勢頭及過快的價格漲幅，相繼出臺以調控房地產價格為主要目標的各項措施，房價大幅度上漲的勢頭已有所減弱，并趨于平穩。據統計，2005年本市房屋銷售價格比2004年上漲6%，漲幅回落7.5個百分點。
“新家園計劃”縮小房價差異
天津市房地產經濟研究會副會長、南開大學經濟研究所教授曹振良分析，今年5月起，國家陸續出臺了若干房地產調控政策，在增加經濟適用房土地供應面積，擴大中小戶型普通住宅的建設規模，提高短期房屋買賣交易、轉讓稅費以及上調房貸利率等方面都做出了更具體、更具有可操作性的政策規定?？梢灶A期，國家以鼓勵自住、抑制投機為導向的政策的不斷出臺，將有利于房價漲幅回落，并趨于穩定。
曹振良說：“目前房地產市場較為突出的矛盾是中高檔房過剩，中低檔房短缺?！眻蟾骘@示，2005年本市每平方米在5000元以下的住宅成交面積占商品住宅成交面積的74.2%，而每平方米在7000元以上的住宅成交面積比重僅為5.3%。特別值得注意的是，雖然部分區域二手房每平方米單價已經接近新建商品房的銷售單價，但中低收入家庭和拆遷居民大多還是選擇購買建筑面積不大、總房款相對較低的二手房。(2006年上半年二手房市場盤點：均價3595元/平方米比年初上漲6%)
市民居住由安置型向改善型過渡
據市國土資源和房屋管理局有關負責人介紹，未來五年，本市將提供約4000多公頃經營性用地，主要用于建設普通住宅和經濟適用房，商品住宅供需結構將逐步趨于合理，并將對未來房價總水平產生向下拉動作用。據市規劃局有關負責人介紹，“十一五”期間，本市將啟動“新家園計劃”，擬在城市發展軸線區域建設10個以普通住宅為主，平均規模達到300公頃的大型居住區。通過實施“新家園計劃”，將增加普通住房用地供應量，調控土地市場和房地產市場供應結構。預計隨著該計劃的實施，以及本市人口分布呈現出中心城區人口進一步向外擴散、人口向東南地區聚集、城區范圍不斷擴大的發展趨勢，本市大規模的商品住宅項目將更多地向郊縣延伸，地鐵、快速路、輕軌等城市道路交通的建設以及配套公共服務設施的完善，城市房價的地段差異將會呈現縮小趨勢，越來越多的居民將會選擇在環外、郊縣等區域購房。普通住宅和郊縣住宅建設供應量的增加，都將對本市房屋平均價格水平的進一步上漲產生抑制作用。
未來五年房價不會大漲大落
報告分析，“十一五”期間，因受居民收入水平和商品房空置面積增多趨勢的的限制，本市房地產價格不會大幅上漲。但是，受市場剛性需求增長的影響，房價大幅度回落的可能性也不大。
據了解，本市在“十一五”規劃中，制定了城市居民人均可支配收入和農村居民人均純收入年均增長10%以上的發展目標。2005年本市城市居民人均可支配收入為12639元，如果以人均可支配收入年均增長10%計算，可以預計2010年，一個三口之家的家庭可支配收入為6.1萬元，按目前市區普通商品住宅每平方米5000元，每戶建筑面積90平方米的標準計算，總房款為45萬元，房價收入比為7.3：1，還是高于世界銀行認可的3-6倍的合理區間。此外，據統計，2005年本市商品房空置面積為198.1萬平方米，比上年增長20.3%，其中空置1到3年的商品住宅面積為136.2萬平方米，比上年增長42.5%。商品房空置面積的增多，使得市場房源充裕，這對于房價的上漲也會產生一定的抑制作用。
濱海新區房地產市場開始火爆
有關資料顯示，本市“十一五”期間人口目標為：到2010年，常住總人口數量控制在1150萬左右，年均增長率控制在10‰左右，自然增長率控制在2.5‰左右；根據調查資料預測，在未來五年中，本市將累計有90多萬人進入法定婚齡；目前本市人口城鎮化率為75.1%，“十一五”末要達到80%，未來五年本市城鎮人口年均增長3.28%。以上數據顯示，今后五年本市數量規模較大的總人口、新增城鎮人口和進入法定婚齡的人口的住房需求，將成為推動本市房地產剛性需求增長的主要動力。“十一五”期間，濱海新區將加快發展，外來投資、經商、務工等定居人口將持續增加，購房需求也將有所增長。因此，“十一五”期間，本市房價大幅度回落的可能性不大。（劉雁軍）
|
