20世紀(jì)90年代政策設(shè)計(jì)是：高收入者買商品房、中低收入者買經(jīng)濟(jì)適用房、低收入者住廉租房。全部依靠市場解決住房問題，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的景氣。現(xiàn)在，一切都沒有發(fā)生根本的變化。
房地產(chǎn)泡沫不存在
按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)收入比在3-6倍之間屬于正常范圍，而我國部分城市10-12倍的比例就成為那些認(rèn)為中國房地產(chǎn)存在泡沫論者的有力論據(jù)。但是分析我國的國情，房價(jià)收入比高并不意味著房地產(chǎn)存在泡沫。
第一，國外的房地產(chǎn)價(jià)格是全部住房的價(jià)格，包括存量房和增量房，而我國房價(jià)僅指價(jià)格相對較高的增量房，房價(jià)自然高出一塊。第二，房價(jià)收入比中的收入不包括隱形收入和灰色收入，收入自然低，房價(jià)收入比就高。第三，我國住房需求中，很大一部分是拆遷帶來的被動(dòng)需求，這部分需求與居民的收入水平無關(guān)，與當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)收入比無關(guān)，只與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的提高相關(guān)。第四，國外的收入水平較高，但是住房消費(fèi)占收入比重低，約為15%左右；我國收入水平低，但是住房消費(fèi)占收入比重要高，大約為30%左右。住房支出占收入比重高，房價(jià)收入比相應(yīng)可以維持較高的水平。在特定的階段，住房消費(fèi)占收入比重高一點(diǎn)兒是很正常的，不能僅僅以房價(jià)收入比來判斷房地產(chǎn)市場存不存在泡沫。
從我國一些城市的房地產(chǎn)市場來看，從客戶的角度來看，已經(jīng)不再是本地市場，它已經(jīng)是一個(gè)區(qū)域市場，北京、上海等一些城市甚至已經(jīng)成為全國市場，豈能用本地的房價(jià)收入比來衡量房地產(chǎn)有無泡沫？
泡沫的產(chǎn)生
泡沫主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格偏離了其價(jià)值，歸根結(jié)底是不太容易被評估的土地偏離了其價(jià)值。“招拍掛”的土地制度改革使政府獨(dú)家壟斷了土地資源，政府的壟斷下土地的限量供應(yīng)使土地的“泡沫”不會(huì)破裂，因而，房地產(chǎn)“泡沫”也失去了破裂的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該是由房地產(chǎn)的價(jià)值決定的，價(jià)格的增長如果與價(jià)值的提升相匹配，那么這種價(jià)格的上漲就是合理的，就不存在泡沫。房屋的價(jià)值如果說從全社會(huì)的角度，隨著產(chǎn)業(yè)化大規(guī)模的生產(chǎn)和折舊，這部分價(jià)值應(yīng)該是逐漸減少的。這樣房地產(chǎn)保值增值的功能就主要來源于“地”的價(jià)值。正是由于土地的稀缺性，土地投入的不斷增加提升了土地的價(jià)值，使房地產(chǎn)價(jià)值具備了上升的基礎(chǔ)。
住房短缺現(xiàn)實(shí)問題
按照建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米，其中東部地區(qū)28平方米、中部地區(qū)23.9平方米、西部地區(qū)25.24平方米。全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，其中東部地區(qū)戶均住宅建筑面積85.32平方米、中部地區(qū)77.96平方米、西部地區(qū)85.75平方米。
這么高的數(shù)字，哪里是發(fā)展中國家的數(shù)據(jù)，與發(fā)達(dá)國家相比有過之而無不及。但是我們掩蓋了一個(gè)關(guān)鍵的事實(shí)，這些數(shù)據(jù)是我們用城鎮(zhèn)住宅的總量與我們的戶籍人口相比得出的結(jié)果。但是北京、上海、深圳、廣州甚至是一些省會(huì)城市，大量充斥的是一些沒有戶籍的外來人口。以北京為例，2005年底，北京市每日人口總量達(dá)到了1800萬，常住人口達(dá)到了1536萬，其中戶籍人口為1180萬，僅僅為人口總量的65%。以戶籍人口為基數(shù)計(jì)算人均面積確實(shí)可以反映我們住宅建設(shè)的“成就”，但是，它掩蓋了住房短缺的現(xiàn)實(shí)。
空置率還未超過5%
按照國際標(biāo)準(zhǔn)，空置率達(dá)到10%以上就為超過警戒線，而我國的1.2億平方米的空置面積按照我國的計(jì)算方式達(dá)到了15%左右。其實(shí)這僅僅是國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)方式的不同導(dǎo)致的結(jié)果。國際通行的空置率計(jì)算方式是全社會(huì)空置房屋面積除以全部房屋面積，而我國的計(jì)算方式是空置商品房面積除以最近三年竣工面積之和。計(jì)算方法的不同導(dǎo)致二者不具有可比性，如果按照國際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，我國空置房屋面積不會(huì)超過5%。
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