房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境和政策環(huán)境都將影響到中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國高速增長的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人民收入水平的快速提高構(gòu)成房地產(chǎn)高速發(fā)展的基本條件。
2005年，我國人均GDP接近1352美元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積約為26.11平方米，根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個國家人均GDP在800~4000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000~8000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期；當(dāng)一國人均居住面積在達(dá)到30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。
新制定的十一五規(guī)劃綱要指出：到2010年，我國人均GDP將達(dá)到19270元(折合為2353美元)，GDP年均增速達(dá)到7.5%，城市化水平由43%提高到47%。這些都為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展提供了源動力。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)市場化是上世紀(jì)90年代初開始起步的。可以大致分為五個階段：1990～2000年是初創(chuàng)階段，2001～2005年是第一波加速發(fā)展階段，而2006年開始調(diào)整、整合，預(yù)計2007年行業(yè)將開始經(jīng)歷大幅度的兼并整合，然后進(jìn)入行業(yè)的第二波快速發(fā)展周期。而在2011年左右達(dá)到行業(yè)的90%飽和階段，2011～2020年進(jìn)入緩慢發(fā)展周期，2020年以后會逐步走向衰退。我們認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)市場正處于50%的拐點(diǎn)上，進(jìn)入中期調(diào)整整合階段。
哈佛住宅研究中心啟動大量的資源來進(jìn)行了統(tǒng)計學(xué)的分析，分析表明，雖然利率和其他因素也對房地產(chǎn)市場構(gòu)成影響，但畢竟是人在買房，人口數(shù)量是最能預(yù)測房地產(chǎn)市場的長期走勢的。人口結(jié)構(gòu)變化直接與房地產(chǎn)需求有關(guān)，而房地產(chǎn)需求變化又影響房地產(chǎn)周期變化。人口統(tǒng)計數(shù)量及結(jié)構(gòu)很大程度上決定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，1962~1980年中國處于人口增長高峰期，人口出生率一直保持在一個相當(dāng)高的水平，尤其是1962~1970年。1962年人口出生率高達(dá)37.01‰，1965年高達(dá)37.88‰，1970年高達(dá)33.43‰。在1962~1980年間中國約有4.2億嬰兒出生。
從上世紀(jì)90年代開始，中國嬰兒潮一代陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚期、生育期、儲蓄期和消費(fèi)期。根據(jù)中國統(tǒng)計網(wǎng)數(shù)據(jù)，1995～2005年10年間我國辦理的婚姻登記超過1億對，這都直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求不斷增加，行業(yè)發(fā)展不斷擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初創(chuàng)階段后，在2000~2005年間快速進(jìn)入一次加速階段；進(jìn)入2006年短期整合調(diào)整后，1962~1982年出生的人年齡在26~44歲之間，處于購置新房和改善性換房兩種需求都很高的階段，這種雙重作用下，將進(jìn)一步加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得在2006~2010年間進(jìn)入第二個加速階段；到2011年，嬰兒潮一代年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)發(fā)展仍存在一定的支撐作用，但他們住房需求趨勢趨緩，這樣房地產(chǎn)業(yè)將在2011~2020年處在平穩(wěn)發(fā)展階段。到2020年以后，人口對房地產(chǎn)的支撐作用越來越弱，房地產(chǎn)也將進(jìn)入到衰退階段。
目前國房四大指數(shù)中僅銷售價格指數(shù)保持同比上升，其他三個指數(shù)較上季度和上年同期均出現(xiàn)了較為明顯的回落，處于1998年以來的最低景氣水平，這標(biāo)志著房地產(chǎn)發(fā)展真正進(jìn)入中期調(diào)整期。根據(jù)前述的研究和分析，我們預(yù)計2006年下半年開始行業(yè)將經(jīng)歷大幅度的兼并整合，好比鳳凰涅槃，然后重鑄行業(yè)集團(tuán)，進(jìn)入第二波發(fā)展周期。
最后，再對未來的市場趨勢作一個判斷，從需求來看，人均GDP在不斷提高，適齡房地產(chǎn)消費(fèi)人口數(shù)量也在增加，消費(fèi)者的質(zhì)量和數(shù)量都在不斷提高，需求趨勢增加；從供給來看，土地資源的稀缺性、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的提高、原材料價格提高等，這些都會導(dǎo)致供給成本的提升。單從供給和需求的關(guān)系來看，需求在增加，供給成本也在增加，而供應(yīng)趨于減少，必然導(dǎo)致價格的上漲。雖然隨著行業(yè)集中度不斷加深，規(guī)模化將會使得供給成本也會相應(yīng)減少，對價格的上漲有一定的抑制作用，但總體來說，在隨后的幾年內(nèi)其價格還是會上揚(yáng)。（文新漢業(yè)不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事 趙云飛 羅勇成）
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