江西的房地產業從無到有不斷發展，已成為該省經濟發展的重要增長點。“十五”時期，江西房地產開發投資累計完成911．75億元，是“九五”時期的5．9倍，占全社會固定資產投資的比重為12．9％。但是，江西房地產業在快速發展的過程中，也存在一系列亟待規范的問題。
江西省統計局固定資產投資統計處處長金綺、助理調研員涂姍華告訴記者，當前江西房地產業主要存在五個方面的問題：
第一，投資結構不盡合理，經濟適用房比例偏低。“十五”時期，江西省房地產開發投資911．75億元，其中住宅投資562．16億元，占全部開發投資的61．7％；辦公樓投資16．59億元，占全部開發投資的1．8％；商業營業用房投資150．81億元，占全部開發投資的16．5％；其他商品房投資182．19億元，占全部開發投資的20．0％。在住宅投資中，別墅、高檔公寓投資23．56億元，占全部住宅投資的4．2％；經濟適用房投資54．85億元，占全部住宅投資的9．8％。2005年，經濟適用房投資10．71億元，僅占全部住宅投資的5．1％，經濟適用房投資比例明顯偏低。江西省經濟適用房開發投資連續呈現負增長，占房地產開發投資的比重由2000年的19．8％下降到2004年經濟普查時的5．0％，2005年繼續下降至3．6％。
第二，結構性過剩造成商品房空置面積增多。該省房地產投資結構不盡合理，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小戶型住宅供應比例偏低。以南昌市為例，2006年一季度，南昌市市區新增商品住房供應量中，100平方米以下中小戶型的比重為17．7％，其中80平方米以下的僅占5．2％，120平方米以上的比重達68．4％。在登記銷售的商品住房中，100平方米以下中小戶型的比重為20．0％，其中80平方米以下僅占5．4％，而120平方米以上的比重達60．6％。中小戶型普通商品住房供應量比例明顯偏低，大戶型供應量偏多。因此，房地產市場呈現出這樣的情形：一方面大多數居民買不到合適的住房，另一方面大量的商品房空置。2005年，該省空置商品房面積仍有228．89萬平方米，其中商品住宅空置面積128．24萬平方米，商業營業用房空置面積89．77萬平方米。若以2005年全省平均銷售價格測算，約占壓資金35億元。
第三，對銀行資金依賴過重，金融風險增大。從歷年數據看，江西省房地產開發企業的資產負債率均高于60％，有的年份接近80％，這表明房地產開發企業自身實力不強。從企業的資質等級上也說明一定問題，2004年經濟普查顯示，該省開發企業資質等級在二級以上的企業只有153家，2005年發展到165家。房地產開發是一項高投入的經營活動，其資金來源對銀行資金依賴過大。統計顯示，近幾年來，江西省房地產開發投資的本年資金來源中，銀行貸款和定金及預收款，平均每年為19．42億元和36．81億元，分別占當年資金總額的16．8％和31．8％。到2005年，兩項資金占當年到位資金的比重分別為13．9％和33．1％。
由此可見，在房地產市場，銀行是“一肩挑兩頭”——房地產開發企業和廣大的購房者。一旦開發商的資金鏈出現問題或居民的住房轉讓、出租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。
第四，
房價上漲過快。目前，衡量房價高低與否比較通行的辦法是房價收入比，即：在當地購買一套住宅所需支出的價費與居民戶均年收入之比。據了解，歐美等發達國家的房價收入比為3至6倍，發展中國家要偏高些。從江西省的情況來看，2005年城鎮人均可支配收入為8620元，按戶均3．5人計算，戶均收入為30170元。以2005年江西平均商品房銷售價格，按每套住房90平方米計算，一套住房需近14萬元，那么房價與戶均收入的比例為4．56１，相當于居民全家４年半的收入水平。如果按每套住房１４０平方米計算，一套住房需２１４０６０元，相當于一個城鎮居民近２５年的收入，房價與戶均收入的比例為７．１０１。江西的房價收入比上限已超出正常范圍。
第五，企業規模偏小，資產負債率偏高。該省房地產企業總體規模小、資質低，加上一些企業體制陳舊、管理落后等因素，企業效益不理想，資產負債率高。２００５年底，江西省通過資質等級年審的房地產開發企業共１７０６家，其中注冊資金２０００萬元以上的一、二級企業只有１８６家，僅占１０．９％。而注冊資金在２０００萬元以下的三、四級及以下低資質企業占了開發企業總數的８９．１％。一個被低資質企業主宰的市場，是一個不成熟的市場。房地產業是資金密集型產業，零星、分散的開發格局必將加大開發成本，這個成本最終體現在居高不下的房價上。而房價過高又造成空置增多，空置房的存在必然加大開發成本，抬高新項目的房價，形成惡性循環，企業為空置商品房付出的利息也相當可觀。房子空置既影響企業資金周轉，更影響企業滾動開發。２００５年，江西省房地產開發企業１８２４個，完成房地產開發投資３０１．１億元，企業資產總值７０９．６３億元，企業負債總額４５９．５９億元，資產負債率高達６４．８％，主營業務收入１６８．７７億元，利潤總額８．３億元。全省商品房空置面積２２８．８９萬平方米，占當年商品房竣工面積的１４．７％，占壓開發資金約３５億元。
對此，金綺和涂姍華提出七項建議促進江西省房地產業健康有序發展：一是積極改善住房供應結構。二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。三是加強房地產信貸管理，防范金融風險。四是加強經濟適用住房建設，完善城鎮廉租住房制度。五是切實整頓和規范市場秩序，合理引導住房建設與消費。六是堅持可持續發展。七是樹立理性投資消費觀念。
|
