為保證今明兩年中低價位、中小套型住房的有效供應，《意見》說，在對這些項目供應土地前，房地產(chǎn)主管部門要提出住房銷售價位，套型面積等控制性要求，作為出讓土地的前置條件?！兑庖姟愤€特別強調(diào)，切實降低經(jīng)濟適用房的開發(fā)成本，其建設單位的利潤要控制在３％以內(nèi)。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平日前曾表示，目前低端商品房供應不足，如經(jīng)濟適用房的比重由２００３年的６．１％下降到了２００４年的４．６％；同時，單套商品房的面積也不合理，國家統(tǒng)計局對某市進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該市８０平方米以下的商品房不到１２％。

在土地政策方面，《意見》要求切實制止“炒買炒賣”土地行為，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿１年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

此間專家認為，這項政策將打擊一些開發(fā)商囤積土地的行為。由于去年以來房價快速上漲，一些擁有土地儲備的企業(yè)在明顯可以預期土地升值和房價升高的情況下，不急于開發(fā)土地，以時間換金錢。

為了抑制投機性和投資性購房需求，《意見》規(guī)定，２００５年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅。

專家指出，現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是，個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅，不足一年的差額征收。住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策的調(diào)整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投機炒作。為整頓房地產(chǎn)市場秩序，《意見》決定，實行實名制購房，“期房”將禁止轉(zhuǎn)讓，即禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓；在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。（記者韓喬）

中國七部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》

建設部發(fā)展改革委財政部國土資源部人民銀行稅務總局銀監(jiān)會

（２００５年４月３０日）

保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：

一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)

各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。省級人民政府要加強對各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當?shù)卣_定的中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對２年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。

二、加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理

各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

要嚴格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿２年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。

三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管

要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自２００５年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴格界定現(xiàn)行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。

四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險

人民銀行及其分支機構(gòu)要加大“窗口指導”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)要嚴格督促各商業(yè)銀行進一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務的盡職和問責制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結(jié)構(gòu)不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，要加強風險提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。

五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的２０％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在２００５年５月３１日前公布。

六、加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度

各地要按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房［２００４］７７號）和當?shù)卣囊?guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在３％以內(nèi)。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關部門要加強監(jiān)督檢查。

七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準入，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質(zhì)惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。

八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度

各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質(zhì)房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學預測商品住房對土地的需求。各有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期，促進市場理性發(fā)展。

新華網(wǎng) 2005年5月12日

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