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市民談以房養老政策:兒女還眼巴巴看著房子

2013年09月17日09:15 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關鍵詞: 養老方式,房子,倒按揭,養老體系,養老模式

CCTV2《央視財經評論》:

以房養老?有房才能養老?

你留下房子,我為你養老。從明年開始,以房養老的試點工作即將啟動,老人們可以將自己的產權房抵押給銀行等金融機構,定期獲得一定數額的養老金。以房養老真的能夠解決中國人的養老問題么?未來我們在退休之后,依靠房產就能踏踏實實地養老嗎?做這樣的嘗試,需要我們跨越哪些現實的難題?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論馬光遠、劉戈共同評論。

以房養老再試點引發公眾關注和熱議,為何以往京滬先試闖關均告失敗?它的市場風險和障礙究竟有哪些?依靠個人和社會資本解決養老難題,到底能起多大作用?

國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出,“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。“住房反向抵押”是指老人將自己的產權房抵押給金融機構,以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式。以房養老,到目前為止,在實際操作問題上沒有實質進展。以房養老似乎是“叫好不叫座”,推行難點在哪里?

記者在采訪中發現不少老人對以房養老機構不信任,不敢輕易把房產抵押出去。

北京市民:因為我有兒有女,他們呢,說實在話,還眼巴巴還看著我這房子呢。我把我這房子抵押給銀行以后,我可以生活水平提高了,我可以得到一筆銀行的利息了。等我百年不在了,房子讓銀行給收走了,那我兒女不得罵我啊。

目前市場上的產品,有些就是十年左右的貸款期限,這樣的產品設計過于簡單,有老人就擔心,十年以后怎么辦?要是房子被收走了,不是連住的地方都沒有了嗎?

以房養老推行最大的阻力,來源于老人和金融機構的風險共擔,國內房地產價格走勢,人均預期壽命等關鍵因素都是難以預測的。老人心里沒底兒,金融機構也猶豫。

記者對部分北京老人隨機調查,老人們普遍坦言,自己在感情上難以接受以房養老模式。因為房子是一筆不小的財產,留給兒女是天經地義的。

北京市民:我就覺得對銀行不是很信任。

北京市民:你把這房抵押到這銀行,將來這銀行里頭保險不保險,不說咱們不信任它,也有可能是不保險的。

劉戈:以房養老不可能成為中國主流的養老方式

(《央視財經評論》評論員)

以前我們都在講養兒防老,那么現在由于計劃生育計策的施行,沒那么多孩子,沒辦法靠孩子來進行養老。另外,前些年流行過商業養老,后來很多人交了很多年的商業保險金,后來又發現這里面很多套路,實際上讓你最后沒有辦法相信。當然最主要的基礎還是社會養老,也就是我們現在的養老金制度,這是一個基礎。至于說以房養老,實際上是有一部分有了房產的一些中產階層,當老了的時候,他想過一種更加體面或者更加寬裕的退休生活,那么這一部分人可以用以房養老的這種方式,它絕對不能夠成為一個全社會通行的主流的養老方式。在發達國家也不是,在中國的這樣一個限制條件下,還有中國的文化傳統里面,更不可能成為一種主流的養老方式。

在中國的現實情況下,子女和父母的財產是分得不清晰的。在這樣的一個情況下,你說讓中國的父母們在自己過世之前,把房子最后就典給銀行了,然后自己過很奢侈或者比較好的生活,這種可能性基本不存在。

馬光遠:政府不能提出以房養老以后就推卸基本的養老責任

(《央視財經評論》評論員)

事實上過去十多年來,中國的很多地方也在試點,比如說上海、蘇州試點過,但最后不了了之,那么不了了之的關鍵是什么?除了制度細節設置上有些問題以外,最關鍵的是大家的觀念怎么去接受?第二個是它適應的人群非常少。在這種情況下,第一個大家千萬不要混淆一個概念,就是基本養老體系肯定是政府來提供的,如果你想讓晚年生活過得好一點兒,你讓晚年生活比較奢侈一點,那么你可以想很多辦法。比如說你可以進高檔養老院,也可以把自己的房子變現以后,以年金的方式,金融機構給你。我覺得這個東西本身,如果你一分為二地來看,那么它是一個好東西,大家可以去試。

以房養老屬于一個自我選擇,也就是說,你的基本養老應該政府來提供,政府不能說提出以房養老以后,就推卸你的基本養老責任。我想這個絕對不行、不可以,但是你要你的養老生活要過得好一點兒的話,那么你可以去自主地選擇,你可以跟金融機構去談,每個月給你多少錢,我覺得這是可以去做的。

劉戈:以房養老還是需要政府出面做中間人

(《央視財經評論》評論員)

其實金融就是解決現在和未來在不同時段里面的一個交易方式。像養老用金融這種方式,通過一種倒按揭的方式,它的確是提供了一種多樣的選擇。有一部分老人,如果他的觀念比較前衛,或者他根本就沒有孩子,那他就可以采取這樣的方式。如果現在這樣的一個政策,我們納入到國家支持鼓勵的政策里面,就可以提供一些基礎性的條目,讓這些金融機構有據可查,也按照這樣的一種思路去設計他們的金融產品,讓一部分老年人在老了以后,他可以不愿意把錢留給孩子,或者留給他的繼承人,那么他過更體面,或者更好一點兒的退休生活,那么這就可以選擇。

這里面需要政府出面,為什么叫政府出面?就是在這個過程當中有很大的風險,對銀行也有很大的風險。如果房價一直在漲,那沒有問題。如果房子不斷地在跌價怎么辦?比如說日本,如果他在九十年代中期在東京買一套房子,幾千萬日元,那么后來只能賣到它的六分之一、七分之一,甚至十分之一的價格,那么這個時候銀行不是虧了嗎?那么銀行不敢做。另外,那么對于貸款人來說,他也存在著比如利息提升的風險。你利息提高了以后,那我最后要付很多的利息。其實倒按揭也好,以房養老也好,說到底它就是一個住房抵押貸款的問題。像美國采取的辦法是有一個相關的住宅部門,建立一個機構,如果在這個過程當中,銀行和貸款人的互相之間產生不信任的時候,那么這個機構會出面,作為一個擔保人。如果你活了太長的時間,那么最后銀行虧大了,那么最后這部分可能政府會給銀行一些補貼。另外,如果老人死了以后,房產權在這個政府部門里面,那么他把這個房子變賣了以后,再還銀行的那一部分,剩下的錢給他的繼承人,那么有一個中間人在里面做保障,銀行和其他的金融機構就愿意做這件事。

現在來說,對銀行來說,風險太大。如果銀行有很多的現實業務可做,他為什么要做這樣的一個風險很大的生意?而且如果還有法律風險,比如說中國老人死了以后,孩子不履行這個約定怎么辦?這個房子他不交給你,怎么辦?所以在沒有一系列的法律規定出臺之前,銀行是不會去辦這個事情的。

馬光遠:國外的以房養老都建立在房價非常穩定的基礎上

(《央視財經評論》評論員)

事實上,我們有了基本養老保險以后,你可以去探索過得更好的養老生活。那么以房養老是一個私人產品,私人產品事實上設計關鍵在細節,銀行愿意做,那么老人也愿意做,誰也不要算計誰,但是有一個風險的問題。比如加拿大設計的時候,62歲以后的老人才可以,而且他規定了風險的分擔問題。比如如果老人去世,那么去世以后這個房子肯定有余值,這個余值怎么辦?那么他規定,如果有繼承人的話,它可以繼續繼承。不像我們現在有些老人擔心的,萬一我兩年以后就走了,那不把房子留給金融機構了?對金融機構來講,如果這個老人活得太長了,活到一百歲,一百二十歲,那么對金融機構來講,它可能不合算,那怎么辦?有沒有一個專門的機構、中間機構出來,為這個風險做一些分擔。如果沒有審批問題,那讓機構自己去判斷。

我覺得政府如果這里邊涉得太深,這個東西可能會變樣。因為銀行沒風險,老人也沒風險了。比如說金融產品本身需要有關機構來審批,再比如說產權70年的問題,也是獨立去考慮的問題。再加上如果這個房子漲價,那對金融機構來講是一個好事,因為它越來越值錢。但一旦房子跌價怎么辦?所以我們去考察國外的以房養老,一般都是建立在一個價格非常穩定的基礎上,就是房價相對比較穩定,那么大家都沒有漲價或者價格下跌的這種風險。

劉戈:以房養老只是讓大家有更多的選擇

(《央視財經評論》評論員)

真正的養老,我們還是要靠目前我們基本的養老制度,能夠實現大體上每一個人,通過他工作的積累,對自己有一份基本的保障。那么剩下的這一部分,實際上是一種個人化的,有差異的這樣一種養老方式。其實以房養老,我們剛才探討的這種所謂倒按揭式的以房養老,其實還有其他的更廣泛意義上的以房養老。比如說,現在國外很流行,美國很多老太太都是這樣養老的,在退休之前買一套大房子,把幾個房間租給幾個學生,那么她就靠著這個房子來養老。或者把大都市的房子賣了,然后搬到郊區,由于有房子的差價,他可以在郊區住一個舒適的房子,又可以拿到一筆錢,這也是叫以房養老。所以多種多樣的,對于不同的收入,不同財產的人,適用于這樣的一種養老方式,我覺得現在我們通過制度法、法治,然后建立起來養老多樣化的這種金融的體系,讓大家有更多的選擇。

以房養老僅僅就是個補充,但這個補充需要政府做一些工作,我們把一些法律上的基礎夯實了,這樣有助于金融機構來推動一些新的產品的出現。

馬光遠:未來整個養老體系可能不堪重負我們必須尋找別的道路

(《央視財經評論》評論員)

我將來應該不會采用以房養老的方式。第一個是不必要,我還是相信政府,到時候我相信他會給我養老的錢,這一點我絕對相信。第二點,我未來因為中國會成為世界上最老的國家,到2030年的時候,可能差不多會到4個億的老的人口。那么這4個億的老的人口怎么去掉?一方面要靠政府,但可能到最后,我們兩到三個勞動力就得養一個老年人,那么整個養老體系不堪重負,一方面就必須尋找別的道路。比如以房養老,比如別的一些社會化的養老道路,必須去探索。

在這種情況下,政府應該做兩件事,第一是要把基本養老金夯實,讓大家不要擔心。第二,社會化的養老必須出好的政策,比如說現在講以房養老,那么以房養老本身是個大政策,在大政策下面具體怎么樣去實施。比如你要鼓勵金融機構去弄,那么你在擔保上有沒有政策,在稅收方面有沒有優惠政策,金融方面有沒有優惠政策?這些都需要具體的細節,沒有這些優惠政策的話,沒人干了。

任何一個產品,我們都應該去看,而且都應該把所有的制度細節來做實。過去多年我們在嘗試的過程中,之所以沒有被大家所接受,是因為以房養老讓大家感覺到不合算,如果金融機構感覺合算,老人感覺合算,那這個事就做成了。

朱恒鵬:70年產權問題是以房養老不能規避的關鍵問題

(中國社科院公共政策研究中心主任《央視財經評論》特約評論員)

要把它推開,恐怕有些問題必須還是要做。第一就是關于70年產權問題,這個始終是懸在我們頭上的一把劍,70年后,這個房子的產權它的價值怎么確定?這個政策應該有個明確,否則大家都對此懸著,那么房屋的價值就會有影響。特別對于老人,住了30年,然后再活30年,這房子70年產權怎么去界定?這個事情我覺得是當務之急。第二個,我們應該有個安全網,就是讓每一個人不光是老人,還是老人的子女,都應該有尊嚴的活著,即使沒有房產,沒有財產,有尊嚴的活著就是吃飯、住房、看病都不需要求人,但不是說吃好、喝好、住好……

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