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國務院調控房地產八條措施出臺后不滿一月，備受關注的北京樓市調控政策于16日正式落地。業內人士分析，北京樓市調控措施的實施，直擊此前助推樓市投資、投機性需求的幾大要害，投資、投機性需求將被冰凍。
受限人口超百萬
據北京中原三級市場研究中心的估計，在新的限購政策下，涉及政策限制的人口超過百萬，投資、投機性的購房需求幾乎已經喪失掉了生存的空間。
更為重要的是，相比國八條在限購政策上的表述，北京市將非本地戶籍居民買房的納稅證明年限從一年提高至5年，而這一周期的設定不僅打擊了投資、投機性的購房需求，更使非理性的購房需求受到直接的限制。
北京中原三級市場研究部總監張大偉分析認為，這一政策將使得外地戶籍購房者最少需要到27歲以后(22-23歲畢業)才能置業。將明顯抑制市場上外地年輕人的購房需求，從而改變市場剛性需求的構成，緩解需求壓力。
今年成交量預計跌三成
北京中原地產分析人士認為，首先是直接全面封殺投資需求，2009年來的樓市價格上漲過快大部分原因是因為投資需求占比過高，而全面的限購政策執行，將使得市場投資需求基本萎縮，有利于樓市回歸居住的本質屬性。
其次，二成左右的北京家庭、部分外地戶籍將不得再購房。目前房價依然屬于比較高的階段，特別是部分郊區房價明顯存在泡沫化。預計2011年成交量下調將超過三成。
遏制價格要看政策落實
北京大學經濟所常務副所長馮科認為，加大保障房建設主要針對北京房價偏高，普通市民無力購買商品房，這種手段是以疏通需求為主，是一種長期的緩解樓市困境的良方。
中國房地產研究會副會長顧云昌表示，在北京供不應求的樓市格局中，同時加大保障房建設，能平衡供需，也將進一步疏通購房渠道，滿足人民群眾的住房需求。
北京中原地產分析人士指出，以北京為代表的部分城市，從2010年4季度開始的大量住宅類地塊投放市場已經逐漸緩解了購房者對房源緊張的擔憂。但是保障房及商品房的供應效果只能在下半年才能明顯出現，所以實際對價格的抑制作用依然需要看政策的落實及持續力度。
更多嚴厲措施將出臺
北京樓市調控新政中，另一項嚴厲措施是實行差別化土地增值稅預征率，稅務部門對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公布。
對此，北京聯達機構總裁楊少鋒認為，現在土地增值稅基本上是采用預征的方式，口徑比較松的時候一度將預征額定為1%的下限，也就是一個項目還沒有動工，先按項目預計銷售收入的1%預征，然后在項目完成結案后進行清算。現在，這個預征額的下限很可能提高很大的幅度。他認為，如果從嚴征繳高檔項目的土地增值稅，房地產企業真金白銀的現金支出，壓力將十分巨大。
北京某研究所所長牟增彬認為，提高首付、加強利率管理將較大抑制投資投機，對樓市的震懾作用十分突出，如果進一步提高首付和利率，那樓市無疑將遭遇寒潮。