北上廣深都對樓市表態了,哪些政策有望落地?
剛剛過去的一周,房地產市場迎來了密集的政策利好信號。
繼中央政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”、住建部明確了政策支持方向后,多地隨即跟上,邁出落實的步伐。北京、深圳、廣州、上海四個一線城市已相繼站出來進行表態。
醞釀中的利好或將惠及哪些城市?又將覆蓋到哪些方面?
一線城市紛紛表態
7月24日,中央政治局會議要求,適時調整優化房地產政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。
住建部緊接著明確了政策發力方向:大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續做好保交樓工作,加快項目建設交付,切實保障人民群眾的合法權益。
一線城市的最新表態,也圍繞著這幾個方向展開。
29日晚,北京市住建委表示,堅持穩中求進工作總基調,結合北京房地產市場實際情況,會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作,大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進北京房地產市場平穩健康發展。
30日,深圳市住建局表示,將結合深圳市房地產實際情況,會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,扎實推進保交樓工作,切實維護房地產市場秩序,促進深圳市房地產市場平穩健康發展。
30日,廣州市住建局也表示,將堅持穩中求進工作總基調,實事求是抓緊推進落實,將結合廣州實際盡快推出有關政策措施,大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求,促進廣州房地產市場平穩健康發展。
31日,上海市住建委、市房管局表示,將堅持穩中求進工作總基調,完整、準確、全面貫徹新發展理念,因城施策,支持剛性和改善性住房需求,做好保交樓、保民生、保穩定工作,促進上海房地產市場平穩健康發展。
在易居研究院研究總監嚴躍進看來,一線城市及時跟進表態,表明了政策放松的預期越來越清晰、寬松信號越來越明朗。
“這是2017年以來首次四個一線城市集中表態,說明政策方向高度一致。各地的表述都很相似,尤其是都有‘結合各地實際’的表述,所以我們認為,但凡市場交易有疲軟的地方,都是后續政策會寬松的領域。尤其是在降低購房門檻、貸款成本和稅費成本等方面,將是一線城市持續放松的重點內容。”嚴躍進說。
政策“工具箱”里有什么?
在當前供求關系發生重大變化的過程中,既然調整已箭在弦上,政策寬松的邊界和趨勢或在哪里?
業內指出,房地產調控的核心手段可以總結“限購、限貸、限商、限售、限價、限公”,上述手段都屬于我國目前限制性樓市調控政策,“六限”疊加也被認為是上一輪樓市調控的重要標志。
上海易居房地產研究院31日發布的《一線城市購房政策研究報告》(以下簡稱“報告”),從限購、限貸、普通住宅認定標準、稅費政策等內容對四個一線城市重點政策進行分析。
——限購、限貸政策
在限購方面,報告指出一線城市政策總體嚴厲,在本地戶籍和外地戶籍、離婚后、商住房和特定區域購房等方面都有體現。本地戶籍限購方面,深圳最嚴,新落戶的購房者也需要具備社保繳納條件;而在外地戶籍的限購方面,上海最嚴,單身人士沒有購房資格。
在限貸方面,報告認為一線城市同樣在首付比例、房貸利率等層面受到了更嚴格的限制,同時在二套房方面有更明顯的體現。其中,最受關注的“認房又認貸”的政策,在四個一線城市中都有體現,導致很多換房需求無法享受到首套房的優惠。
未來“認房不用認貸”政策會如何調整?中原地產首席分析師張大偉認為,一線城市大概率會有針對性地實施“認房不用認貸”,既讓市場有所好轉,又不至于刺激房價上漲。
“像北京、上海這種城市,現在市場雖然有一定程度的調整,但是它的購買力還是比較旺盛的,所以政策不太可能直接把‘認房又認貸’轉化為‘全面首套’。有可能針對其中受影響最大的一小部分人群,做一些定向的寬松,那么對于市場來說影響就是可控的。”張大偉說。
——稅費政策與“非普通住宅”標準
報告從稅費政策方面分析,對比全國二三線城市,一線城市契稅和增值稅的稅費負擔也相對較重。后續若對這兩種稅費進行調整,則可以比較明顯降低交易成本。
住建部此次提出的“改善性住房換購稅減免”,也與財政部、稅務總局在去年9月發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》一脈相承,對于“賣一買一”的置業人群,實行個人所得稅退稅優惠,最高全部退還。
“此次住建部的表態強調進一步落實好改善性住房換購稅費減免,預計后續針對換房需求的政策支持將進一步加大。”中指研究院市場研究總監陳文靜認為。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出,預計稅收政策可能有兩個調整方向,除了熱點城市增值稅免征期從5年回到2年,降低住房交易成本;還有就是優化調整非普通住宅認定標準,比如取消總價認定標準。
當前,調整非普通住宅標準也已成為購房人熱議的話題。報告認為,一線城市總體執行了略過時的普通住房認定標準,導致很多住房交易無法納入到普通住宅的范疇之中。計算顯示,若戶型認定標準放開,一線城市約5%的購房家庭有望享受到“調檔”優惠。
陳文靜則指出,盡管現行普宅認定標準調整后有利于更好地滿足居民的住房需求,但其難點在于如何確定不同片區項目單價或總價標準,價格的高低也直接影響著受益購房群體的范圍以及政策力度大小。
東吳證券認為,更可能的政策調整情況是,為有效釋放剛需和改善性需求,各地在取消“認房又認貸”、調整“非普通住宅認定標準”、降低“二套房首付比例”等方面會選擇性地出臺一攬子措施,并且很可能與試點“一區一策”相結合。(左宇坤)