70年宅地續(xù)期法律正在研究 專家解讀三大焦點(diǎn)
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解決八大產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
中央發(fā)布完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)意見(jiàn)
11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》發(fā)布。引人注目的是，《意見(jiàn)》在多處對(duì)公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。
焦點(diǎn)一：70年住宅土地使用權(quán)到期怎么辦？
關(guān)鍵點(diǎn)：研究續(xù)期法律安排
文件精神 研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
專家解讀 北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《意見(jiàn)》尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。
今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個(gè)年限，到期了該如何續(xù)期呢？
中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。
楊立新認(rèn)為，續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。
中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，《意見(jiàn)》提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。《意見(jiàn)》盡管沒(méi)有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。
專家認(rèn)為，《意見(jiàn)》也是強(qiáng)化《物權(quán)法》的表現(xiàn)，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過(guò)法律手段來(lái)細(xì)化相關(guān)規(guī)定。
焦點(diǎn)二：如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？
關(guān)鍵點(diǎn)：不將公共利益擴(kuò)大化
文件精神 完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。
專家解讀 憲法規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào)，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。最終，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒(méi)有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問(wèn)題。
中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序。除了政府，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門(mén)或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。
焦點(diǎn)三：農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障？
關(guān)鍵點(diǎn)：落實(shí)用益物權(quán)
文件精神 深化農(nóng)村土地制度改革，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。
專家解讀 “這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確。”中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海等專家說(shuō)，過(guò)去，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題，導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。
記者采訪了解到，去年2月，全國(guó)人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。
“過(guò)去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會(huì)保障權(quán)利。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城，不少地區(qū)宅基地社會(huì)保障權(quán)利弱化，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說(shuō)，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì)保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。
據(jù)了解，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣（市、區(qū)）已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為，《意見(jiàn)》回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng)，最后變成“活資源”。據(jù)新華社
■權(quán)威解讀
恒產(chǎn)有恒心
完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的內(nèi)在要求。完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，必須堅(jiān)持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。產(chǎn)權(quán)是所有制的核心，保護(hù)產(chǎn)權(quán)是落實(shí)兩個(gè)“毫不動(dòng)搖”的基礎(chǔ)。隨著改革開(kāi)放的深入推進(jìn)，公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的格局基本形成，各種資本流動(dòng)、重組、融合日益頻繁，各類財(cái)產(chǎn)權(quán)都要求有完善的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度作保障。
完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度是創(chuàng)造良好預(yù)期、增強(qiáng)社會(huì)信心的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換相互交織，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要有效應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)、保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展，必須穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期、增強(qiáng)社會(huì)信心。做到這一點(diǎn)，保護(hù)好產(chǎn)權(quán)尤為關(guān)鍵。
《孟子·滕文公上》曰：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心”。
完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度是促進(jìn)社會(huì)公平正義的重要舉措。公平是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的核心原則。公民財(cái)產(chǎn)權(quán)得到平等有效保護(hù)，是社會(huì)公平正義的基本內(nèi)涵和重要體現(xiàn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富不斷積累和壯大，中等收入群體日漸擴(kuò)大，人們對(duì)產(chǎn)權(quán)安全性的要求越來(lái)越迫切。必須加強(qiáng)對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，增強(qiáng)人民群眾財(cái)產(chǎn)財(cái)富安全感，營(yíng)造公平公正的社會(huì)環(huán)境。據(jù)新華社