2011年06月22日14:36 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

（1）國內保障房建設歷史進程

1998年，亞洲金融危機成為我國房改的助推器，中國房地產第一代改革的大幕拉開。此次住房改革的目的只是政府為了借助住房消費的啟動來拉動經濟增長，并沒有想到、更沒有主動去承擔政府在住房方面必須承擔的公共責任。1998年7月3日，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的公布實施，福利分房取消，以商品化為標志的中國住房制度改革正式啟動。從1997-2007年，中國房地產業每年的增速幾乎都達到同期GDP增速的兩倍以上，極大地拉動了國民經濟的增長。

從1999年到2003年四年多的時間里，政策大體維持在一個寬泛的框架內，基本由市場自主調節，而政府最初制定的以經濟適用房為主的多層次住宅體系建設在商品房利益的巨大誘惑下逐步被打入“冷宮”，保障性住房的比重幾乎談不上。從1998年到2006年的8年間，我國廉租房建設資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠，全國累計廉租住房實物配租也只有20萬套上下。目前，低保群眾10平方米及以下居住的家庭接近400萬戶，低收入群眾住房困難的全國統計大概有1000萬戶，也就是說有3000多萬人人均住房面積在10平方米以下。

房價飛漲、民怨沸騰最終使得從2005年開始，政府不得不把穩定房價作為政策制訂的出發點，先后頒布了“國八條”和“國六條”的通知，但可惜的是，由于調控措施沒有打中要害，房價飛漲的勢頭反而越演越烈。2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發布，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。從此，保障住房建設紛紛提上各級政府的工作計劃和財政支出安排之中。

2009年年末，政府對房地產開始施行以抑制房價過快上漲為核心的密集調控，其關鍵在于讓商品房與保障房并重，滿足不同群體需要特別是安撫底層社會群體的眼前之需。至此，房地產改革的方向，在十年偏行偏走后終于完成糾偏，重回原點。2009年的房地產調控主要目的是糾正單純住房商品化的片面性，轉而啟動住房保障的輪子，讓商品化與保障化雙輪并行，應對不同階層需要，特別是安撫低收入階層、平息民怨。

（2）國外保障房建設經驗總結

美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等發達國家和地區在保障房建設方面的經驗可以概括為四大方面，一是保障房建設立法先行，二是以政府財政支付為后盾確保資金來源，三是通過金融創新想入社會資金，四是建設供給模式。

立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的最通常舉措。這些國家的保障房立法主要涉及四個方面：一是規定專門機構實施各項住房保障措施，如美國的聯邦平民住房建設局、日本的建設省住宅局、新加坡的建屋發展局等。二是規范和引導其他經濟主體在保障房建設和供給上的行為，使其服務于保障房供給的整體目標，如美國通過稅收引導、調節私人資源服務于住房保障。三是確保財政資金的穩定投入。各國會根據自己的財力，立法確保一定比例的財政資金投入到保障房建設中。四是確保分配公正。在保障房分配上公開透明，凡申請保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設中，法律條文會隨著整體居民收入狀況的調整而調整。

以政府的財政支付為后盾，一般來說，主要有以下六種途徑：預算撥款，將保障房支出納入國家財政年度預算，在預算收支賬目中專門開列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附屬商業樓所獲得的資金；物業稅所獲得的收入；住房公積金增值收入；政府住房基金收入、社會保障和社會捐贈。

通過金融創新引入社會資金：一是住房抵押貸款證券化。這主要是通過資本市場籌集住房資金，利用住房抵押貸款二級市場(轉讓和證券化)，解決一級市場“存短貸長”的矛盾，控制住房金融機構的風險，穩定經營收益，形成一、二級市場的良性互動，同時形成市場化的風險分擔機制，參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發行人、信用增強機構、投資者等共同分擔風險。二是合同儲蓄，即借貸雙方通過契約籌集住房資金。潛在的購房者與指定機構訂立資金存貸合同，并按合同的約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄達到一定的時間和金額后便自動取得從該指定機構獲得相應的住房抵押貸款的權利。三是強制儲蓄。政府憑借國家權威和信用，通過法律和行政規定等強制手段要求企業和職工將職工工資收入的一定比例定期存入指定機構，該機構以優惠貸款方式支持職工住房消費。新加坡最為典型，其本質是一種社會保障機制。四是政企合作。政府出土地，企業出錢，共建保障房。其運營模式可以是重整—經營—補貼—轉讓模式、轉移—維護—運營—補貼模式、轉讓—建設—轉讓模式或公共政府部門與民營企業合作模式。

國外保障房供給方式主要有四種，一是直接建房，政府直接建房極大地增加了住房供應，對于解決低收入居民的住房問題和平抑房價起到了重要作用。二是住房補貼，各國政府的住房補貼方式可分為面向住房供應方的補貼和面向住房需求方的補貼兩種。前者為住房建設補貼(間接補貼)，后者為房租補貼(直接補貼)。建設補貼主要有兩種：一是開發商的建屋補貼，通過稅收減免，提供開發低息貸款以及財政撥款等方式進行補貼；二是社會出租補貼，承租戶承租社會出租住宅時只需按政府所規定的租金標準支付，租金標準與市場租金的差額由政府直接補助給出租者。目前，多數國家的住房補貼的主要形式是房租補貼。因為租金補貼是一項幫助貧困者獲得既體面又支付得起的更為經濟的措施。三是減免稅收，稅收減免主要包括對住房自有者的住房抵押貸款的利息抵扣所得稅、出租收入免征所得稅以及對自有住房免征財產稅。與房租補貼相比，減免稅政策有一定的負效應，導致了包括歐洲福利國家和美國在內的許多國家政府更大的財政支出，并加劇了租房者和購房戶之間的不平等。同時，減免稅收雖然能鼓勵住房使用者的住房自有化傾向，卻無法直接刺激住房供應。四是低息貸款，許多國家的政府為了解決低收入家庭的住房問題，綜合運用財政和金融手段發放低息貸款，貼息由財政部門承擔。通過低息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優惠提供給低收入家庭，以此來增加公共住房的供應量。

世經未來投資咨詢有限公司 撰寫

返回頂部文章來源： 中國發展門戶網