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國家信息中心預測部副研究員 張茉楠
高房價問題不僅是房地產市場本身的扭曲，也是影響中國未來可持續發展和國家經濟安全的重大問題。當前中國的房地產的根本問題是缺乏制度性設計，從長期來講，中國房地產業面臨一些制度的改革和政策的重新思考。
2011年3月，我國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.59%，其中82個城市價格環比繼續上漲，2個城市與上月持平，16個城市環比下跌。一輪又一輪的房地產調控措施出臺后，房價依然堅挺，上漲勢頭依然故我。事實上，如果不從體制和機制上做根本性的改革，就會陷入“為房價而治房價”的怪圈。中國房地產市場的亂像是綜合矛盾的體現，因此控房價就需要把房地產市場作為綜合改革實驗區，著力解決三大觸及房地產市場發展的核心問題。
一是重新思考中國房地產市場的定位問題。當前房地產市場上投資型住房購買行為與消費型住房購買行為之間的分界越來越模糊。我們可以看到，為什么中國的房地產市場面臨矛盾與問題這樣多？主要是由住房屬性的多樣性及住房市場的性質來決定的。與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當住房作為消費品時，以消費為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價格的基礎；而當住房成為投資品時，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個人的財富數量、住房投資相對于其他資產的報酬和投資住房的實際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價格就不遵循一般商品的供求規律，投資品市場沒有均衡點，不存在均衡價格，只要有現實的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會不斷增加，價格也就越長越高。
目前，我國房地產被視為經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分，因為把房地產視為經濟政策，其GDP功能，對經濟增長的貢獻被凸顯出來，而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們的空間權就會忽視。當房地產成為支柱產業，投資性需求成為住房市場主引擎時，住房市場的定位就被扭曲了。因此，住房僅是從一個純粹市場角度而不從公共性角度是無論解開住房市場的問題之謎的。
二是全面解決中國房地產公共政策的缺失問題。中國住房制度改革已經歷了30年，大致經歷了“住房商品化——住房市場化——住房分配貨幣化”等階段,但是與之相對的住房公共政策體系一直就處于一個比較盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，尚未形成有效地住房公共政策體系。中國住房市場從無到有，從小到大，已經成為經濟發展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發展卻遠遠滯后。相應的土地政策、財稅政策、保障政策、金融政策等都沒有明確的劃分與定位，作為一個龐大產業，應該科學合理的構建完善的政策體系，不能總是應急式的短期急風暴雨的政策，這不僅無法讓人們產生明確的預期，而一旦政策有所松動，房價有可能產生報復性反彈，進而形成了極具中國特色的房地產周期。
三是真正觸及中國房地產市場的核心制度問題。中國房地產制度與香港制度模式極為相似——那就是對土地財政的高度依賴。香港的土地財政與限制土地供給的一整套政策帶著歷史的烙印，是當年殖民地土地批租制度的延續，亞洲金融危機后，香港為遏制房價下跌，開始實行一種新的土地供應方式，用地申請表，即“勾地制度”，希望通過減少土地供給抬高價格。香港財政對土地收入的依賴度越來越高，隨著香港經濟增長和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加，形成了強烈的房價上漲預期，造成房地產投機行為盛行，甚至出現“全民炒房”現象，又進一步推高了房價。而香港政府對于房地產市場上的投機行為以及房地產泡沫，并不從供給方著手尋求解決辦法，而是采取打壓需求的辦法，至今效果不佳。
從中國房地產與土地供給制度的鏈條看，土地財政和土地金融是推高房價的兩大重要推手。一方面，是地方政府的財源，數據顯示2010年全國土地出讓總價款達2.7萬億元，較前一年增加69.4%(北京為1628億元, 上海為1513億元，大連為1157億元)。2010年全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個百分點。很顯然，地方政府是最大的受益方。
另一方面是金融機構的現金流，金融機構以土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。國土資源部公告顯示，2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，同比增長42.8%。2010年土地抵押貸款、超過3萬億元。在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，地根吸住了銀根，地根銀根推升房價，三者環環相扣，已經成為牢牢的利益鏈條，最后只是地方政府、金融機構以及房地產商形成的賣方壟斷，買房根本沒有參與定價的任何權力，供給的完全壟斷與需求的絕對市場化之間沖突，導致了中國房價的非理性上漲。
當前是該轉變中國房地產市場發展思路的時候了，房地產市場需要有明確的發展定位和長期發展戰略，如果不給房地產市場正本清源，不改變房地產市場的根本性制度問題，不對中國房地產市場的住房保障制度進行更為長遠的規劃，房價回歸合理價位非常難，調控房地產市場需要有更大的勇氣和更深層次的制度改革。（張茉楠? 國家信息中心預測部副研究員、經濟學博士后）