江蘇一企業被疑借文化圈地違規開發別墅
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▲記者透過車窗拍攝到的可園廣告。
寶華山西麓可一產業園里林立的別墅 記者吳永攝
5月6日在證監會網站進行招股書預披露的江蘇可一文化產業集團股份有限公司(以下簡稱“可一文化”)，近日因其營收數據、資金短缺等問題引起了媒體的廣泛關注。而《經濟參考報》調查發現，可一文化控股股東、實際控制人涉嫌以文化名義變相違規搞別墅等房地產開發，此舉為其上市蒙上了陰影。
上市前夜子公司蹊蹺剝離
成立于2004年7月8日的江蘇可一出版物發行集團有限公司(以下簡稱“可一有限”)，是一家從事文化創意產品內容策劃和運營的文化傳媒企業，2012年7月21日整體變更為股份公司。而在未變更之前，可一有限持有江蘇可一文化藝術產業園有限公司(以下簡稱“可一產業園”)95%股權，其余5%股權則由可一有限實際控制人董事長毛文鳳、總經理錢曉征夫婦持有。
可一文化招股書顯示，可一產業園成立于2008年6月17日，注冊資本6000萬元，注冊地為句容市寶華鎮北大雁水庫東南方100米處，一般經營項目為“教育培訓咨詢，藝術品展覽；會務服務，房屋中介”。招股書指出，隨著公司生產經營規模的擴大，為集中優勢資源做大做強主營業務，收購了與主營業務相關資產，并剝離了與生產經營無關的資產。《經濟參考報》記者注意到，2011年1月2日，主營業務顯示為“藝術產業園開發”的可一產業園以4499.19萬元被成功剝離，剝離后毛文鳳、錢曉征分別持有可一產業園95%、5%的股權。截至2013年12月31日，可一產業園總資產為26063.50萬元，凈資產為5379.31萬元；2013年凈利潤為-148.39萬元。不過，這些數據并未經審計。
上市前夜，一家文化傳媒企業為何將主營業務為“藝術產業園開發”的子公司踢出門外？其個中原因令人懷疑。
文化藝術園里賣別墅
《經濟參考報》調查發現，可一產業園項目曾是2009年鎮江市文化產業(北京)招商會簽約的重點招商引資項目，2010年4月7日在句容市寶華山鎮進行了開工奠基儀式。
公開資料顯示，可一產業園項目位于句容市寶華山山麓，總規劃投資15億元，共占地1000多畝，建筑面積約18萬平方米。目前一期用地500余畝，租賃山地及水面600畝，依托寶華山森林公園的天然地貌，風景秀麗，自然天成。宣傳資料顯示，可一產業園內設有可園、可一畫家村、可一美術館等主體機構，同時配套建設書店、畫廊、茶館、酒吧等商業設施。其中可園為依山傍水的別墅式工作室，為藝術經營者、收藏家、藝術品經營機構、文化產業從業者、藝術家等提供集藝術創作、生活居住的理想家園，有數百棟聯排和獨棟別墅可供選擇。可一畫家村則是為藝術家量身定做的工作室，大概四五十套。可一美術館位于中心位置，依山傍水，展廳面積4000平方米。
《經濟參考報》記者從南京驅車半小時左右即來到句容市寶華山鎮，在距離鎮政府不遠的寶華山西麓發現了“可一產業園”：首先映入眼簾的是一幢幢拔地而起的獨棟別墅，大多數別墅的主體和外墻已經基本完工，外立面均為干掛石材，已經開始進行道路等配套建設。
在一幅幅大型戶外廣告“可園·與藝術同居”、“可園·寶華山麓的文化藝術村落”、“品鑒熱線……”的指引下，記者以購房者名義找到售樓處，門口的保安習慣性地問“來看房的嗎”，當得到肯定的回答后一位售樓員依托沙盤向記者進行了宣傳介紹。據這位售樓員稱，該項目分為多期建設，目前已經建好了可一美術館、可一畫家村和可園100多套別墅。畫家村目前大概有三四十位江蘇藝術家入駐，這些別墅都是按照各個畫家的個性化需求進行特別設計的，售價較低，幾近成本價。可園先期開發了部分聯排別墅和60多套獨棟別墅，大概7萬平方米，面積在200多平方米的聯排別墅已經賣得差不多了，大概8500元/平方米；獨棟一般都在600多平方米，占地半畝到1畝左右，已銷售了十幾套，總價在600萬元左右。售樓員坦承，已開發的土地用地性質是文化用地，產權50年，不能做按揭貸款。尚未開發的土地是以住宅用地拿下來的，下一步開發前可能要先做市場調研，多半會考慮建聯排別墅。
可一產業園售樓員又帶記者去參觀了樣板房。記者注意到，整個小區建在寶華山山麓上，小區內大量的山體裸露著，開挖的痕跡十分明顯，山體破壞嚴重。售樓員則聲稱，下面建設還要挖山。售樓員讓記者登記了聯系方式，并表示最近有特惠活動時會聯系記者。
變相搞房地產開發？
《經濟參考報》記者獲悉，近年來打著“文化產業”的旗號變相搞房地產開發的現象十分嚴重。北京大學文化產業研究院發布的《2012中國文化產業年度發展報告》認為，全國上萬家文化創意產業園，95%在“掛羊頭賣狗肉”。對于這種現象，文化部部長蔡武、文化部文化產業司副司長吳江波都曾在公開場合表示，要堅決防止以文化產業園區的名義開展與文化產業無關的建設和經營活動，特別是借文化產業園區來搞房地產開發。
此外，自2003年以來，我國相關部門已相繼出臺多道“禁墅令”，2003年2月18日，國土資源部發布的《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》(國土資發[2003]45號)首次“叫停別墅用地”。2006年5月30日，國土資源部下發的《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》(國土資發[2006]17號)要求：“堅決執行停止別墅類房地產開發項目土地供應的規定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關用地手續，進行全面清理。”2012年2月，國土資源部公布的《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》(國土資發[2012]26號)再次強調，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。
此外，可一產業園售樓員提供給記者的宣傳彩頁顯示，其發展商為“江蘇可一文化藝術產業園有限公司”，而根據可一產業園的經營業務范圍，其并不具備房地產開發資質。
《經濟參考報》記者還注意到，在報告期內可一文化與可一產業園之間還發生了不少關聯交易。招股書稱，可一文化全資子公司南京玄武湖印刷實業有限公司生產經營用房屋建筑物可一大廈所在地性質為集體土地，無法辦理房屋產權證，因此2012年1月10日將可一大廈及附屬資產以接近評估價的2050萬元轉讓給可一產業園。為什么無法辦理房產證就要將其轉讓？招股書未能詳述其由，但業內人士指出，可一文化顯然是擔心子公司產權瑕疵對公司上市構成障礙，因而讓控股股東其他企業代為“受過”而已，與此同時還增加了一筆大額營業收入和相應利潤。招股書還顯示，2013年1月28日和3月28日，可一文化分兩次向可一產業園借款共計1750萬元。至于借款理由、借款用途及歸還時間等信息，招股書均未提及。
針對上述問題，《經濟參考報》記者試圖聯系可一文化董秘采訪，但招股書披露的公開電話始終無人接聽。
