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2011年05月23日09:15 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

對央企而言，大規(guī)模參建保障房，究竟是一個(gè)燙手山芋，還是一輪新的機(jī)遇？

5月初，國資委在網(wǎng)站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設(shè)。“中央政府承諾今年建設(shè)1000萬套保障房，實(shí)現(xiàn)難度很大。”一位接近住建部的人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，今年保障房建設(shè)任務(wù)下得“太猛、太大”，各地開工和資金情況均不樂觀，正因如此，中央高層早有意推動(dòng)央企進(jìn)保障房。

經(jīng)過一段時(shí)間的探討和摸索，曾糾結(jié)于責(zé)任與盈利之間的央企，對保障房的態(tài)度也有了微妙的變化。在保障房的“大棒”下，銀行也放松了銀根，這對央企是大誘惑——以保障房來撬動(dòng)貸款，可以滾動(dòng)開發(fā)其他類型的商業(yè)項(xiàng)目。國資委在下發(fā)給央企的文件中已指明方向，“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺優(yōu)惠政策的機(jī)會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來。”

誘惑不止于此。對央企而言，在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的范疇之后，可能帶來一輪新的資源分配與調(diào)整機(jī)遇。每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉儲或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地，其效應(yīng)就不可估量，即使只有十分之一最后變成商業(yè)性的住宅用地。不過，伴隨而來的將是管理流程、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配機(jī)制等一連串復(fù)雜問題。

借保障房撬動(dòng)信貸

五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向財(cái)新《新世紀(jì)》記者證實(shí)，早在3月份國務(wù)院就曾召開會議研討保障房建設(shè)問題，住建部、國土部、國資委、財(cái)政部等相關(guān)部委以及多家大型央企均有列席。其后，住建部和國資委還分別召集地產(chǎn)主業(yè)央企開會，要求央企積極參與保障房建設(shè)。

一些央企在3月底就收到了這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）的文件。《通知》要求，有關(guān)央企要加強(qiáng)與地方政府的溝通，爭取支持，在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市場化運(yùn)作方式，通過多種途徑參與保障房開發(fā)建設(shè)。

“大規(guī)模保障房建設(shè)肯定離不開央企，這既是社會責(zé)任，也是政治任務(wù)。”一位不愿具名的央企人士稱，目前在建保障房項(xiàng)目多以央企、國企為主。

經(jīng)過一段時(shí)間的探討和摸索，央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機(jī)遇。比如，保障房“概念擴(kuò)容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道。

“棚改、舊改項(xiàng)目大部分實(shí)質(zhì)上還是商業(yè)開發(fā)，現(xiàn)在用保障房的概念來包裝、立項(xiàng)，能夠獲得優(yōu)惠政策支持。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副秘書長陳寶存告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，這種現(xiàn)象在各地非常普遍。由于商品房市場銷售低迷，一些開發(fā)商不愿亦無力在舊改、棚改項(xiàng)目上先期投入大量資金進(jìn)行拆遷，因而很多舊改、棚改項(xiàng)目都陷入停頓。在這類項(xiàng)目上，央企也因資源優(yōu)勢而更具議價(jià)能力。

據(jù)知情人士透露，保利地產(chǎn)在3月底接到《通知》后，曾發(fā)函至19個(gè)城市申請參與保障房建設(shè)，目前處于洽談階段的有10個(gè)城市，其中大部分均為舊城改造項(xiàng)目。

以石家莊為例，保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石（原石家莊化肥廠）改造項(xiàng)目，土地規(guī)模超過800畝。其中，除了建設(shè)金華家園保障房項(xiàng)目，還有約四分之三的地塊可能用于商品房項(xiàng)目開發(fā)。“如果以保障房項(xiàng)目立項(xiàng)，比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過分期滾動(dòng)開發(fā)模式撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。”上述知情人士分析稱。

事實(shí)上，國資委在下發(fā)至各央企的《通知》中也明確，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺優(yōu)惠政策的機(jī)會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來。”

對此，田景崎表示，信貸政策對保障房的傾斜，對央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰能撬動(dòng)銀行貸款，誰就能活得更好。說到底，房地產(chǎn)是資金和土地的游戲。”

中國中冶在其年報(bào)中也明確房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以保障性住房開發(fā)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅和土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，探索新的開發(fā)模式，提高投資回報(bào)率。

“中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因?yàn)椴疬w安置也納入保障概念，有助于他們的一級開發(fā)業(yè)務(wù)。”中交房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，這有助于地方完成保障房的數(shù)字指標(biāo)，也有利于企業(yè)與地方政府的談判。并且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發(fā)總體費(fèi)用，在土地出讓時(shí)予以回收，以此保證投資收益。

更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據(jù)一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府確定沒有充足的財(cái)政資金配套，若要完成保障房建設(shè)任務(wù)，不管以何種形態(tài)呈現(xiàn)，依然跳不出“保障房與商品房用地捆綁配建”的方式。

“以往是商品房用地配建5%—15%保障房，以后可能是保障房配建商品房，用商品房的利潤來補(bǔ)貼支付保障房3%的利潤。”上述人士表示，或者是“以地養(yǎng)房”的模式操作，即委托開發(fā)商建成保障房項(xiàng)目后，定向低價(jià)向其出讓一定的商品房用地，用于保障房的移交回購。

一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向財(cái)新《新世紀(jì)》記者證實(shí)，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中，都有類似將保障房與其他商業(yè)項(xiàng)目變相“綁定”的條款，或作為招商引資項(xiàng)目給予優(yōu)惠——這已是業(yè)內(nèi)通行的“潛規(guī)則”。而且，地方政府更愿意與央企、國企合作，因?yàn)槿绱艘粊恚词沟蛢r(jià)轉(zhuǎn)讓土地被公開，地方官員也不會有“國有資產(chǎn)流失”之嫌。

責(zé)任編輯：NF007(本文來源：《新世紀(jì)》-財(cái)新網(wǎng) 作者：朱以師 李慎)

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