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土地市場逆市升溫蘊含風險 少數人“自彈自唱”
關鍵詞： 土地市場 房地產市場 逆市 地王 風險 樓面價 樓市降溫 住宅成交量
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年初熱點城市出現樓市、地市“冰火兩重天”的現象值得高度關注。
一方面，受春節淡季和調控升級影響，熱點城市樓市明顯降溫，1月北京住宅成交量同比下降近50%；另一方面，京滬杭深賣地收入超千億元，“地王”頻出再次點燃土地市場熱情。雖然地價上升可能推動房價上漲，但這種支撐作用要受到市場終端需求的明顯約束。目前看，熱點城市樓市需求漸趨理性，土地市場逆市升溫將蘊含較大風險，值得高度警惕。
當前我國樓市運行漸趨理性。從成交量分析，去年以來我國商品房銷售面積增速逐月放緩；即使是一線城市北京，2013年住宅銷售面積同比下降8.1%。這些情況表明，樓市需求經過前期集中釋放后，后續增長動能明顯衰減。
從資金面分析，據中國人民銀行《2013年金融市場運行情況》分析，去年我國貨幣市場利率中樞上移明顯。預計今年我國金融市場資金面相對緊張狀況不會有明顯緩解，特別是利率市場化進程加快，影子銀行監管加強，將會明顯影響到房地產市場融資狀況。隨著美聯儲退出Q E實質步伐加快，新興市場經濟體資金將加速回流美國，有可能會引發局部國家經濟金融動蕩，進而影響到我國實體經濟。
從經濟負擔能力分析，熱點城市高房價已非普通人群企及，房價收入比也已遠超國際公認合理范圍。由于住房租金價格上漲明顯滯后房價，且受到中低人群收入狀況制約，因而住宅實際投資價值已經明顯下降，中高收入人群的投資性住房需求也會受到抑制。從宏觀經濟金融前景分析，房地產市場非理性繁榮已經實質性損害到國民經濟健康穩定運行，房地產市場風險正逐步釋放，也已經成為社會共識。綜合來看，樓市需求理性回歸將會明顯影響到房地產市場終端需求。
土地市場逆市升溫蘊含了較大的風險。盡管理論上存在供給創造需求的可能，就房地產市場而言，土地投資能否最終轉化為財富要取決于房地產市場終端需求。從土地購置到形成住宅銷售，大約需要一年到一年半的時間，期間經濟社會變化都將影響到終端的住宅銷售，存在很大不確定性。新一屆政府在房地產調控政策選擇上，重視市場機制作用，加大保障性住房建設和住宅市場供應，將有力緩解住宅供求矛盾，減少房價上漲預期。房產稅開征預期以及不動產統一登記在全國鋪開，將會降低高凈值人群繼續投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看，“地王”出現和樓面價上升，將會對相關區域的房價形成一定支撐，但這種支撐能否有效，實際上仍由房地產市場整體發展所決定。目前看，少數熱點城市幾個“地王”的出現，并不會實質上改變2014年我國樓市觸頂回落的大格局，土地市場逆市升溫不僅不會改變樓市降溫趨勢，反而將蘊含潛在的、較大的風險。
需要注意的是，熱點城市住宅市場有逐步淪為少數人“自彈自唱”的危險。即使是進行國際比較，北京、上海等住宅價格也已經與國際大都市比肩，但住戶收入狀況差距很大，風險狀況不言而喻。雖然熱點城市發展對房地產市場存在高度依賴性，但如果僅僅是將城市“大餅”攤大，而沒有實體產業支撐，最終也難免會陷入后繼乏力的境地。由于熱點城市對宏觀經濟增長放緩存在滯后反應，受宏觀經濟面約束，也不排除未來一線城市房地產市場也會出現供過于求的可能，值得高度警惕。