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2014年01月07日10:14 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

中國經濟十大群像·地產

十年樓市：最瘋漲的商品

“10年了，我還是買不上房，這是為什么？”和買了房的朋友一起談到房子時，姜曉明常常會這么問。

有這種疑問的可不是他一個人。10年的房價飛漲，既有投資投機因買房而暴發，也有開發商和地方政府賺得盆滿缽滿，也有很多落寞的人始終買不起房。

10年間，被兩只手操控著的房價一路高漲，令很多人可望而不可即。一只是看得見的手即政府調控，一只是看不見的手即市場。而這樣翻天覆地的變化，在創刊10年的《中國經濟周刊》中留下了深刻的印記。

不變的十年——“望房興嘆”

那還是10年前。

江蘇的姜曉明來到了北京工作，那時他的月收入是2500元，年收入3萬元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高。北京市政府公布的數據顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達15637.8元，比2003年增長12.6%。

這一年，北京二環和三環之間的房子的價格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅銷售均價為5826元/平方米。以姜曉明的收入來看，他一年的收入在北京三環左右還能買上5平方米，換句話說，還能買個廁所。

當時，我國部分城市的房價已經開始出現上漲的勢頭，但是很顯然，那個漲勢相對還比較平緩。

不過房價的上漲還是入選2004年《中國經濟周刊》評選出的十大民生經濟新聞：據國家統計局月度統計報告顯示，2004年1—11月，我國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。

那是大漲的前夜，有人信誓旦旦，有人充滿懷疑。有的人出手，有的人遲疑。多種因素之下，姜曉明沒有加入買房大軍。當時《中國經濟周刊》的報道寫道：房子仍是老百姓一生最簡單的渴求，無數缺房戶在幻想，何時房子能像家用電器那樣，出現供過于求后的價格下降。?

2004年年初，地產大亨SOHO中國有限公司董事長潘石屹在不同場合多次表示，2004年北京房價肯定要漲。潘石屹認為，北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項、規劃土地的審批，1月9日正式下發文件停止房地產開發項目的審批，這就造成了土地供應的斷代。

潘石屹說，在需求量穩定增長的北京市場，供應量突然減少，價格勢必會上漲。

不過當時也有人對這種說法提出質疑。全國工商聯住宅產業商會一位負責人就向《中國經濟周刊》表示，房價上漲的說法是缺乏依據的。因為房價上漲的關鍵是二手房市場的繁榮與否，現在上海的二手房已經占到整個房地產市場交易的50%，而北京的二手房交易量還不足市場的10%，北京在短期之內不可能像上海等地一樣形成炒樓現象，所以價格不會在短期內炒高。

但在2004年年底，市場即給出了回應。《中國經濟周刊》報道顯示，2004年，近乎瘋狂的房價繼續快速攀升，全國房價迅速上漲，其中北京上漲5%左右，上海上漲21%，寧波上漲19.9%，天津上漲16.7%，南京上漲16.2%，重慶上漲15%，除北京之外，這些城市均創出8年以來的最大漲幅。

到了2005年、2006年，房價上漲的勢頭仍未停止。以北京市為例，2004年一季度，全市住宅銷售均價為5826元/平方米，而到了2006年一季度，這個數據已經變成了7168元/平方米，2006年三季度則更是達到了7825元/平方米。即使是一向被認為房價最高的上海，在2005年也被北京反超。統計局公布的數據顯示，2005年北京期房均價已經高出上海27元/平方米。

時至今天，房價不帶絲毫疲憊地一路上行。

國家統計局的數據顯示，2013年1—11月份，全國商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%；商品房銷售額69946億元，增長30.7%，這意味著，全國商品房均價為6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全國商品房均價上漲了一倍多。

與此同時，北京的很多樓盤均價上漲均超過5倍，如北京東四環的珠江帝景、太陽公元等項目。

就北京而言，2004年北京樓市均價為5000多元/平方米，目前均價則高達2萬多元/平方米，其成交均價近10年上漲到了3倍。對于姜曉明個人而言，雖然他的年收入也達到了6萬元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三環內買個5平方米的廁所，而現在他要在北京三環內買房，買不了2平方米，現在，他只能更加地“望房興嘆”了。

“越調越漲”的怪圈

與狂奔的房價相比，“看得見的手”政府的調控手段也層出不窮。《中國經濟周刊》報道顯示，早在2004年時，中央即著手調控房地產市場。

2005年3月5日，時任國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器：從2005年3月17日起，將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。

盡管央行的調控舉動在預料之中，但不少市場人士質疑不斷：其一，此次房地產調控并不是從緊縮開發商銀根和土地供給上調控，而是從需求上調控；其二，房地產商對此反應溫和，老百姓卻態度激烈。

2005年3月20日，時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清：央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭，保護百姓購房。

但是，大學畢業后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經濟周刊》表示，她對政府的調控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產緊縮政策已經先行。上海市政府規定，自2005年3月7日起，個人購買上海行政區域內普通住房居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征營業稅，同時，按應繳納的營業稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。

上海市政府也宣布，對已經批準但兩年以上仍未開工建設的工業開發區，要堅決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調控房價的開始。

然而政府的調控舉措卻遭到部分學者質疑。北京大學中國經濟研究中心的一位專家指出，宏觀調控控制信貸和土地兩個閘門，會導致房地產供給變少，進一步助長房價上漲。事實上，2005年的上海、北京等多個城市的房價繼續在上漲。

“房價到底降不降？看不準，還是再看看吧，說不準會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了。”張婷婷沮喪地說。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。

2006年，建設部等多部門出臺了調控措施，其中影響最大的莫過于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

2007年9月27日，央行重拳出擊，規定購買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

樓市風向逆轉。當年12月， 萬科(000002.SZ)董事長王石公開表示“樓市拐點已經出現”，與此同時萬科在全國范圍內扛起降價大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預計樓市將降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴，二手房價也開始“跳水”，主營二手房代理業務的中天置業、創輝租售、長河地產等地產中介相繼爆發經營危機，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現價格松動。

2008年9月國際金融危機爆發，為擴內需保增長，我國的樓市調控風向發生了變化。2009年，許多樓市調控政策出現了松綁，比如房貸首付下調，房貸利率下調。房地產市場就此開始反轉，2009年、2010年、2011年這幾年出現了房價快速上漲。

針對這種情況，中央再次開始從緊調控。2009年起，國內保障性住房體系建設開始啟動。已有數據顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設城鎮保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。

2010年4月國務院下發“國十條”，這被業內戲稱為“史上最嚴樓市調控政策出臺”。其中規定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區可暫停發放第三套房貸；調整住房供應結構，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%；確保完成2010年建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。

2011年調控再次升級，北京等地出現了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴限購政策。而在上海、重慶，房產稅試點拉開帷幕，重慶針對高價盤和別墅，開始征收房產稅。

2013年3月1日，國務院再次公布樓市調控細則，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個人售房嚴格按轉讓所得的20%征稅。不過，這一次調控中的亮點政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實，全國大部分城市并沒有嚴格落實。

市場一怔之后，從2013年5月，房價再次走勢堅挺，樓市依舊沒有走出一邊調控、一邊上漲的怪圈。

地產商的“轉型”

在政府調控的巨大壓力之下，房地產開發商也在經歷轉型陣痛。

2006年底，一時間在地產市場上叱咤風云的順馳集團倒掉了。斷裂的資金鏈讓順馳創始人孫宏斌的地產霸業夢碎。從2003年到2004年上半年，順馳可謂全國到處“開花”，在超常規擴張的過程中，引來業界對順馳的關注和議論，其中對順馳資金鏈的質疑最為突出。

2004年，《中國經濟周刊》記者打通順馳北京地區新聞中心的電話，幾經周折，電話轉給了北京地區一位楊副總，他表示，順馳的資金來源是多渠道的，資金鏈絕對沒有問題，主要是靠快速銷售、快速回籠資金實現資金鏈的正常運轉。另外，合作伙伴的錢和金融機構的融資也是順馳資金的一大來源，所以外界對順馳資金鏈的擔憂是多余的。但他表示不方便回答更多的問題。

但一位業內人士卻質疑說：“那就是挪東墻補西墻，利用不同項目進程之間的時間差，通過資金在多個項目之間的調配，來保證資金鏈不至于斷裂。用一個形象的比喻，這是在玩現金雜技。”

最終，在政府持續緊逼的調控下，順馳的資金鏈持續緊張，2006年，順馳(中國)55%的控股權以12.8億元的超低價轉手香港路勁基建。

令人吊詭的是，隨著金融危機的爆發，2008年底國家出臺一系列經濟刺激計劃后，2009年房價再次走高，讓許多開發商的資金流變得充裕，許多本來已經資金鏈緊張的開發商重獲生機。

順馳創始人孫宏斌事后就說，其實在當年，順馳絕對是賤賣了，“從市場后來的發展來看，假如我再挺過一兩年，那順馳的情況將大為好轉。”

2013年孫宏斌卷土重來。如今身為融創中國(1918.HK)董事長的他，在土地市場十分激進。2013年9月4日，融創中國以7.3萬元/平方米的價格奪得北京農展館地塊。根據《中國經濟周刊》封面報道《2013中國地王圖》的統計，農展館地塊的單價不僅是2013年北京乃至全國的最高價，更是2004年土地出讓制度改革以來的最高單價地王，也是最近20年來成交單價最高的一宗地。

“我其實不是一個激進的人。江湖上都說我激進，我真的不是一個激進的人，我骨子里是一個偏理性的人，厭惡風險。朋友說人有不知死和不怕死之分，我應該是不怕死的。”孫宏斌如是說。

但是，隨著房價、地價的上漲，有開發商對目前的經商環境深感不滿。如華遠地產董事長任志強屢屢抱怨，地價太高，買不起。最終，華遠地產只得敗走一二線城市，轉戰二三線城市。

而且，見慣市場跌宕起伏，有著“小超人”之稱的李嘉誠，其旗下長和系(長江實業與和記黃埔)則在中國拋售物業。2013年，長和系宣布，成功以超30億港元的價格出售位于廣州的西城都薈廣場。

這在地產界引起了較大震動，以至于很多業界人士認為，房地產行業并不會迎來新一輪狂歡，而是在衰落前最后的狂歡。王石就在微博上評論道：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”

但也有開發商對未來的地產市場表示樂觀。當選2013CCTV中國經濟年度人物的綠地集團董事長、總裁張玉良告訴《中國經濟周刊》，十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經濟的持續利好。對于中國未來，無論是經濟結構調整的需要，還是新型城鎮化的需要，都需要城鎮化。“房地產開發企業仍是城市建設開發的主體成員之一，是城鎮化的重要力量。在城鎮化過程中，企業應發揮參與、建議的作用。我認為，未來10年，房地產企業，尤其是龍頭企業仍大有作為。”

不管開發商目前是否如履薄冰，但殘酷的現實是，姜曉明有些后悔了，假如當年聽了開發商的話，買了房，現在的生活是不是不一樣了呢？

早在2005年第一期的《中國經濟周刊》中，房地產業被評為十大暴利行業之首。

當時房地產業當選的推薦詞是：“沒有哪一個行業的絕對利潤值，能挑戰中國的房地產業的暴利，沒有哪一個行業的利潤，能超過房地產業的暴利。2002年進入《中國百富榜》的房地產大亨為25人，2003年為35人，2004年為45人。2004年，近乎瘋狂的房價繼續快速攀升，漲幅高達13.4%。”

這樣的推薦詞，至今聽起來也如芒在背。不管如今的地產業是否還有如此的高利潤，但中國百姓的安居夢想還需時日方能實現。而這有待于政府的宏觀調控，市場的健康發展還有開發商的理性開拓。

記者手記

最好的年代，最壞的年代

對于房地產而言，毫無疑問最近的10年是最好的年代，也是最壞的年代。

說最好，是因為有人在這10年通過房子實現了崛起，收獲了榮光；說最壞，是真正的有些人或因為資金的限制，或因為政策的限制，他們10年前買不上房，10年后依然。

即使從首都北京來看，這里有中國最貴的房子，臨湖、頂級配置、核心區、中西合璧，一平方米賣到了天價。同樣在這里，還有人住在棚戶區，有人擠在狹窄的房間蝸居，甚至有人居住在木板屋里。

最讓記者感喟的是，今年媒體曝光出來很多人住在熱力井里面，而且記者記得，2010年時，由于房價太高，房租太貴，甚至有人用新型建筑材料制作了一個蛋屋，一個蛋，一張床，度過一天又一天。

房價漲勢不停，房地產綁架了中國經濟，甚至損害了中國經濟的潛在增長能力，這都是實實在在的事，再不做出真正的改變，失去的只會比上面那些內容更多。

有幸的是，隨著十八屆三中全會的召開，中央再度強力發聲，繼續改革開放，并且，陸陸續續地推出了一些實際的政策，其中有些政策看似距離房地產很遠，但卻大有深意，如果真正執行，誰說房價只漲不跌？

希望這些希望，能照進現實，實現百姓的安居夢住房夢。

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