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中央經濟工作會議透露出2014年樓市四大特征
關鍵詞： 中央經濟 房企 城市圈 房地產市場調控 樓市
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特征四：政策短期“收緊”，加大供地=向市場“扔肉”
中央經濟工作會議提出，特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。從會議精神來看，無論是通過調整供地結構，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應的方式盡可能緩解特大城市的市場供求關系，調控市場化的特征比較明顯。
其實，十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調控措施后，廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調控拉開階段性“收緊”序幕。在樓市政策短期“收緊”的市場背景下，供求關系較為緊張一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應的方式解決日益增長的市場需求問題。在此市場背景下，如何看待年底及2014年的土地市場？新型城鎮化背后的城市群城市圈背后是否還有市場發展機會？
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，城鎮化會推進城市群城市圈發展，其實，很清楚，在城市群城市圈規劃與發展過程中，房企的重返一二線城市布局策略將會傾向于城市圈城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機會。短期內收緊的調控政策對于這些城市的房地產市場供求關系相對緊張的基本面來講難以大有改變，尤其是一線城市，很難通過增加土地供應、提高容積率改變“人多地少”的現狀，因此，在“逆經濟周期”的市場背景下，在2014年房地產市場仍將持續火熱。具體來講：
第一、調控城市年底大力推地，2014年也將加大土地供應，將引來品牌房企對于優質地塊的爭奪戰，甚至勇奪“地王”的現象不可避免。
此輪一二線城市調控政策當中大多數城市提及要繼續加大住房用地供應，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計劃供應量為2013年計劃供應量的120%，力爭130%，一二線城市供地量的增加，這等于是說各地正在向市場“扔肉”，這對于今年銷售業績普遍好轉資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對于品牌房企來講拿地機會不容錯過，因此，本輪調控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機會。
此外，從市場的角度來說，這些調控的城市具有市場布局和比較好的市場成長空間，品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市的布局，因此，對于品牌企業來講此輪調控對房企來講也不會影響太大，2013年年底各地紛紛加大推地力度將吸引大量品牌房企的關注，預計，2014年一二線城市土地市場由于供地量的增加有可能還會引來品牌房企對于優質地塊的爭奪戰，“地王”現象有可能不可避免。
第二、品牌房企的布局策略導致城市群城市圈當中的一二線城市土地市場勢必再度火熱。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，品牌房企的布局策略一般是中長期性的，不是短期性的，不會因為短期內地方政府的“階段性”的收緊措施而改變。總的來講，由于城市群城市圈當中的一二線城市具有比較好的市場成長空間，品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市這些核心城市的布局，反而有可能趁機在一二線城市加碼拿地，謀求市場深耕與逆勢擴張的機會。甚至有的品牌房企甚至提出不放棄任何一個省會城市、區域中心城市的布局，力爭在每一個核心城市的市場份額做到前三，甚至第一。因此，對于品牌房企來講，不會放過這次城市群城市圈當中的拿地布局核心城市的好時機，2014年一二線城市土地市場有可能還會引來品牌房企對于優質地塊的爭奪戰，“地王”現象有可能不可避免。
第三、市場化背景下，由于“人多地少”的客觀特征，供求關系持續緊張，一線城市投資價值中長期看好。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，一線城市紛紛加大土地供應，這對于未來一線城市市場來講，由于“人多地少”的客觀特征，市場供求關系沒有辦法通過大規模供應土地來獲得緩解，當前來講，也只能說盡可能通過這些措施遏制房價過快上漲與出現爆發性增長的機會。
土地市場價格進入持續上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態，最終將助推樓市“階段性”爆發。
第四、從執行層面來看，只要供求關系緊張局面得以緩解，調控政策就會逐步淡化其市場作用。從二線城市來看，一方面具有比較好的成長空間價值，另外，二線城市在預售制度、銷售環節、限購執行等諸多方面，實際上并不是太規范，起碼沒有一線城市那么嚴格和規范，因此，從執行的角度來講，總體來講，階段性影響會有，但是在持續影響力有限，至多4-6個月，從這個角度來講，總體上也不會影響品牌房企的逆勢擴張的布局策略。
此外、從經驗來看，歷次政策的執行時效性周期為4-6個月，預計此次階段性收緊的政策效力會在明年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，短期內的變化基本不會影響房企對于二線城市的布局。