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房產稅試點待擴圍 市場化法治化思路漸明
關鍵詞： 房產稅 法治化 樓市 決定 調控政策 試點方案 房地產稅收 中原地產 一線城市 穩定房價
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市場化法治化思路漸明
房產稅試點待擴圍 樓市調控“穩”字當頭
十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱“《決定》”)涉及房地產行業的內容僅寥寥數語，不過，結合有關部門近期動作看，樓市調控政策的思路調整正逐步明朗。分析人士認為，市場化與法治化將是未來樓市調控政策重要思路。房產、信用等基礎數據統一平臺建設，正是在為樓市調控政策制度化打基礎。
從短期看，房產稅試點擴圍可能成為樓市調控政策切入點。當前多個城市已制定并上報房產稅試點方案。房產稅試點可能最快在歲末年初擴圍。由房產稅試點帶動的房地產稅收制度改革，將拉開房地產領域各項改革的序幕。
住建部政策研究中心研究員王玨林表示，實施上述改革的前提，在于房地產市場運行情況保持穩定。因此，短期之內，現有房地產調控政策將不會發生重大變化。
將納入法治化軌道
王玨林表示，房地產調控政策的調整方向主要有兩個：一是繼續完善市場化調控的思路；二是在住房保障制度上尋求新的突破。后者在《決定》提出的“健全符合國情的住房保障和供應體系”有所體現。有關部門正在著手制定房地產調控長效機制，其思路主要遵循十八屆三中全會就房地產領域所提出的相關闡述。
不過，上述進程需較長時間推進。王玨林表示，由于多項基礎信息系統尚未建立，目前明確改革具體方案還為時尚早。
按照王玨林的觀點，去行政化將是樓市調控重要思路。從實現方式上，在于待市場成熟時，通過不斷完善法律和制度，以約束行政之手，實現市場自我調節，“這樣的話，政府部門想管也管不了。”
之所以提出上述思路，在于未來房地產市場環境的新變化。中信建投報告認為，在《決定》中，“啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策”以及“全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制”將對房地產領域產生中期影響。前者將為市場需求帶來可觀增量，后者有助于中小城市人口合理配置、盤活存量。
在供給端，《決定》提出“建立城鄉統一的建設用地市場”。這意味著，國有建設用地缺口存在被彌補的可能，在中長期會對住宅土地供應領域產生影響。
在上述背景下，依靠法律、制度等手段約束，最大限度地發揮市場規律作用，要比行政主導的調控更有效，更有利于維持市場穩定和健康運行。
業內人士認為，房地產調控政策下一步的工作重點，將是繼續推進個人住房信息系統、存量房評估系統、房地產征信體系等基礎工作的完善。其中，個人住房信息系統建設和聯網，已顯得十分迫切，有可能在近期取得實質性進展。
健全法律法規是長期的過程。權威人士認為，當前房地產相關法律法規極為缺乏，更多依靠部門規章對市場進行調整，但這種規章往往難以顧及全局，缺乏長效性，實際效果不佳。
上述人士說，目前最為迫切的是，制定住房保障領域的相關法律。由于這項工作啟動較早，因此此類法律有望率先出臺。在房地產稅制改革告一段落后，房地產稅立法工作將隨之推進。這位人士強調，推進住宅產業化相關內容有可能以法律形式呈現。現有《土地管理法》、《城市規劃法》的修訂，是重要內容。
稅改將成突破口
在《決定》中，對于房地產調控最直接的表述是“加快房地產稅立法并適時推進改革”。盡管《決定》未明確指出具體稅種，但已露出房產稅試點擴圍的端倪。業內人士認為，稅制改革將成為房地產制度改革重要突破口。
從一些地方的動作看，對征收房產稅已準備得較為充分。中國證券報記者獲悉，在上海、重慶率先推出房產稅試點后，多個熱點城市先后啟動房產稅試點準備工作。截至目前，不少城市已完成房產稅試點方案的制定與上報。
權威人士表示，不少城市房產稅試點方案已經過多輪論證與修改。目前正尋求合適時機實現房產稅試點擴圍。在十八屆三中全會結束后，正是房產稅擴圍最好時機。
在房產稅試點擴圍中，尺度有可能超出外界預期。其中，除南京、杭州等熱點二線城市外，部分一線城市也可能被納入試點之列，在稅率、征稅范圍設定上，都可能有明顯擴大。
制度準備也在推進。《決定》提出“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享。”，對此，中原地產首席分析師張大偉認為，這一條很可能是征收房產稅必要的前期準備。
“樓市調控涉及方方面面，不僅基礎信息不夠完善，而且面臨的阻力較大。”一位接近國土部的人士認為，在土地制度短期難以破局、信貸政策受制于宏觀經濟、房地產基礎信息系統尚未建立情況下，稅制改革將成為房地產制度改革突破口，只能以試點形式推進。
分析人士認為，在增加持有環節稅收同時，交易環節稅種將會得到整合，從而實現簡化和平衡。房地產開發領域相關稅費有可能進行調整。
權威人士透露，未來一段時間，有關部門會推出相關措施推進改革。從短期看，政策更多是對土地供應、保障房、限購等現有措施的修補。房產稅試點實現擴圍，才真正意味著房地產制度改革大幕拉開。
短期內傾向“維穩”
盡管從長期看房地產調控思路是市場主導，但從短期市場形勢看，限購、限價等手段恐難以馬上退出。王玨林表示，要實現房地產制度改革，必須在市場保持穩定的前提下方可進行。由于當前市場仍處在波動之中，因此短期內政策層面不會發生重大變化。
國家統計局數據顯示，10月，全國70個大中城市新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅持續擴大。其中，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市房價同比漲幅連續兩個月超過20%。這種情況還是有統計以來首次出現。
多位專家認為，一線城市和多數二線城市的房地產市場需求持續旺盛，但供給存在較大缺口，房價仍有繼續上漲動力。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，雖然十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”，但也明確了“符合規劃和用途管制”的前提。宅基地暫時不會實現與國有土地同等入市、同權同價。小產權房不可能全面性轉正。因此，未來五年，集體經營性建設用地即使實現入市，也不會大規模增加全國商品住宅用地，更談不上沖擊現有房價體系。
在市場供應難以在短期內增加情況下，以抑制需求為目的的行政手段仍有存在必要。近期，北京、上海、廣州和深圳紛紛出臺“加強版”樓市調控政策，在二套房首付和限購門檻等方面加碼，以穩定房價。不少分析人士認為，在這四個一線城市先后出臺“強化版”樓市政策后，不排除一些熱點二線城市將進一步收緊調控。