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2013年11月08日10:34 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

截至目前，已有14家房企公布前10月銷售業績，銷售額都超過年度任務的九成，萬科等龍頭房企前10個月的銷售額已經突破去年全年業績，14家房企合計前10月銷售業績突破4989億，同比漲幅高達35.4%。但與之相對的是，三季報顯示，凈利潤率從之前的24.6%，下滑至單季度9.1%，創2008年以來的新低。

對此，業內人士指出，2012年以來市場反彈，回暖有力，房企銷售回款增加明顯。與此同時，房企依賴土地升值帶來的收益大大降低，房地產行業暴利時代或已結束，但百姓期望房價下降較為困難。

銷售大增

中原地產市場研究部統計數據顯示：截至目前，已經有14家公布前10月銷售業績，合計前10月銷售額突破4989億，同比上漲35.4%。這意味著，房企大多創造歷史最高銷售紀錄，完成銷售額超過年度任務的九成，萬科等龍頭房企前10個月的銷售額已經突破去年全年業績。

數據顯示，融創10月單月銷售62.5億元，前10月營收總額388.6億元，同比上漲70%；萬科10月單月銷售173.5億元，前10月營收總額1458.5億元，同比上漲32.57%；恒大單月銷售166.2億元，前10月營收總額912.7億元，上漲25.3%。奧園10月單月10.4億元，營收總額65.5億元，同比上漲73.6%；瑞房更是以88.25億元營收總額，同比漲幅高達170%。

中原地產市場總監張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，自2012年以來，房地產市場持續回暖，成交量連創新高，而房價高企進一步帶動潛在購房者提前入市，自然房企均得到了好的收成。

的確，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2013年10月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續第17個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點，

CRIC研究中心報告顯示，2013年上半年房價上漲原因有以下三點：首先，從企業來看，市場良好的銷售情況保證了企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價跑量的動力。其次，從供應方面來看，市場持續回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時短缺使得市場偏向賣方市場，企業沒有降價必要。最后，從需求來看，市場持續回暖增強了消費者信心，持觀望態度的購房者逐漸入市，旺盛的需求也成為高房價的推手。

存量房逐月跌至歷史最低水平，CR IC數據顯示，由于前幾年土地供應過少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降，典型城市中南京消化周期已不足5.2個月，而北京也不足6.1個月。存量的持續減少，使得市場供應不能夠跟上持續釋放的市場需求。

利潤下降

根據此前上市房企公布的三季報統計，2013年前三季度，132家房企實現營業收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但值得注意的是，單季度來看，三季度的凈利潤率為9.1%。

鏈家地產市場研究部張旭表示，從前三季度營業收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤漲幅遠低于營業收入，房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化。他認為，結算周期是造成此次凈利潤下滑的主要原因。“從結算周期估計，2011年受調控影響的項目成為目前房企結算的重點，這些項目在較為冷清的市場中，被迫‘以價換量’，在保銷量和保利潤之間選擇了前者，帶動了整體利潤率下降。”

“土地價格飆升也是利潤率下滑的重要原因。”張旭表示，之前房企低價購地，依賴土地升值帶來收益。但隨著地越來越稀缺，近兩年地價飆升，也使房企可圖之利逐漸減少。

的確，美聯物業數據顯示，北京前三季度土地成交面積723萬平方米，成交總額為1121.4億元，較2012年同期上漲135.9%。上海前三季度成交847萬平方米，成交總額為1447億元，同比上漲323.6%。廣州方面，前三季度成交總額達181.7億元，同比上漲184.2%。深圳成交總額達258.3億元，同比上漲440.4%。

從平均樓面價看，北京前九月平均樓面價11484 .2元，較2012年平均樓面價7983.9元上漲43.8%，上海前九月平均樓面價9142 .3元，較2012年平均樓面價5484 .6元上漲66.7%，廣州則上漲99.1%，深圳更是高達109.2%。

美聯物業全國研究中心王暉對此表示，雖然房價一直以較高的水平大幅增長，但相對于地價指標來說，地價更是激增，而高地價則進一步使房地產業高利潤的終結。

負債高企

從9月開始，多數香港上市房企已有融資計劃或進行融資。CRIC數據顯示，不包括即將發行大額美元債券的萬達商業地產，近50天共有9家房地產公司在發行超過52.5億美元約320億人民幣的債券。其中，9月17日，綠城中國率先發行了第一筆年息8%的3億美元的六年期優先票據，10月24日，恒大地產發行五年期10億美元的優先票據，年息率為8.75%。

CR IC研究中心研究員朱大鳴指出，一方面，融資成本降低推動房企再融資，企業進行新一輪借款的一個原因是通過借新債還舊債，降低企業開發運營風險并進行新一輪的投資。另外，企業需要通過借款進行新的投資。由于去年房地產市場形勢不好，企業更多采取觀望狀態，減少投資力度的同時加大周轉速度，因此，去年主要房企的土地存量出現一定的下降，企業急需在今年進行大面積的補充。

值得注意的是，此前知名財經評論人葉檀指出，房企負債率已達近10年最高值，已有高風險苗頭。葉檀認為，負債率高企的房企未來風險不可測，一旦土地資產不再值錢，預售款下行，明年會有一些中小房地產企業破產。按照今年半年報，房地產業的資產負債率已達71.28%，是過去10年年報的最高值。房地產企業在今年上半年的總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年底增加1514億元。在136家A股上市房地產企業中，共有104家企業的資產負債率超過50%，16家已超過80%的高位。

葉檀認為，在大規模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，隨著明年三、四線城市房地產泡沫消退，土地不再值錢，城市債務水落石出，某些中小房企將步泡沫城市的后塵，出現實際破產。

但張旭認為，雖然房企的資產負債率創新高，但是房企的償債能力并未出現明顯變化，債務水平平穩。“預收款屬未來有待確認的收入，大部分是期房，因此，從此角度看，房企資產負債率保持平穩，甚至小幅下降。”

因此，張旭指出，在負債平穩，資金鏈較好的背景下，房企擴張意愿增強，房企的凈利潤率在后市或會出現反彈，但是上漲的空間有限。

房價難降

“短期內房價難降。”張大偉分析認為，從目前市場看，房企銷售任務完成較好，各地頻繁出現的地王將導致市場定價權完全掌握在開發商手中。因此，在量不是重點的背景下，為作高利潤沖刺，房企或會在四季度的最后幾個月開始惜售。

張大偉認為，從目前市場走勢看，大部分企業對價格利潤上漲已經形成共識，這種情況下，特別部分一二線城市的購房者部分已經陷入恐慌，各地日光盤迭出，房企惜售下，樓市四季度降價動力不足，上漲的趨勢很難改變。

同策咨詢研究部總監張宏偉也表示，從房價上漲過快的一線城市來看，由于商品住宅用地長期供應稀缺，導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態，尤其是過去兩年，由于樓市調控政策頻出，開發企業拿地熱情不高導致土地市場成交量價低迷。盡管短期內起到市場降溫的作用，但是宅地供應稀缺影響了當前房地產市場尤其是房價的走勢。從一定意義上來講，過去幾年土地市場總體上供應量少、供求關系緊張決定了當前房價仍然面臨快速上漲的壓力。這也就不難理解當前北京房價上漲速度為何在全國是遙遙領先了。這意味著房企仍將利用稀缺的住房資源控制房價。

“但樓市很難復制過去幾年的爆發式上漲，房地產行業的暴利時代已經結束。”張旭指出，在國家宏觀調控下，房價上漲預期會有一定幅度降溫，轉而房價上漲幅度也將進一步遏制。

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