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多房企重倉布陣北京 京七條寒流恐致銷售陷泥潭

2013年10月29日10:38 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關鍵詞: 寒流 房企 北京房地產 均價 開盤 地塊

北京“地王季”剛過沒多久,京七條“寒流”便接踵而至。近日公布的京七條升級了北京房地產調控,對供給端進行調控,直接沖擊了在北京地區重倉土地和項目的房企,其中就包括合生創展、融創中國、富力地產、方興地產等多家房企。值得注意的是,重倉北京地塊的房企不少偏向中高端住宅,這將令這些房企未來銷售雪上加霜。

銷售堪憂

京七條規定,北京未來今后將加快發展自住型商品住房,采取“限房價、競地價”等方式供地,套型建筑面積以90平方米以下為主,銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右(之前規定為20%),年底前完成2萬套供應,明年預計完成5萬套,將占新增供應的50%以上。

“顯然,此次京七條加大了供給端的供應,對商品房形成了一定沖擊,措施的出臺將加大購房者觀望情緒,促使房價增長回落?!睎|興證券房地產分析師鄭閔鋼稱。

據記者了解,此前,包括方興地產、合生創展、融創中國、富力地產、首創置業在內的多家房企均將北京視為銷售重地。

公開資料顯示,昔日華南五虎之一合生創展今年上半年實現銷售額55.64億元,其中北京及天津就貢獻了28.04億元,而位于北京通州的合生濱江帝景單盤銷售額達19億元。

而方興地產在北京擁有多個土地儲備,該公司旗下“金茂府”項目也是其銷售的重中之重。在2011年4月,金茂府一期開盤,均價為4.5萬元/平方米,不到兩小時全部售罄。2011年9月25日,均價上調0.5萬元/平方米的金茂府第二期開盤。一年之后雖然樓市政策持續收緊,金茂府再度逆市開盤,并將本期擬售價定為5.6萬元/平方米至5.98萬元/平方米。到了去年年底,金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯北京市單盤銷售冠軍。

穆迪的一份研報顯示,今年上半年上述公司的北京合同銷量分別占其總銷量的15%~30%。截至6月底,上述房企土地儲存量的7%~17%集中在北京。

該研報分析,方興地產和富力地產得益于其強流動性和高毛利潤,能更輕松地應對銷量和售價的下跌。而合生創展集團由於其較弱的流動性,銷量下降給其帶來的影響將最大。

壓低利潤

事實上,京七條對重倉北京的房企影響不僅僅如此,因為土地成本始終高昂,項目入市售價卻必須“低頭”。以融創中國為例,該公司9月拍出北京年內單價地王——農業展覽館地塊,該地塊樓面地價拍出了7.3萬元/平方米的單價,這也是北京土地出讓歷史上最高的樓面地價。

“高昂的地價成本,再加上限價,在北京項目多的公司只能通過產業化生產、降低建設成本、縮短上市周期等方式盡量爭取收益?!比A南一家上市房企高層人士告訴記者。他認為,由于自住型商品房用地將占到北京全市住宅用地的一半左右,面粉貴過面包的情況未來在北京地區將會時常發生。

鄭閔鋼也認為,年內北京地區商品房銷售出現大幅增長概率較小,房企加快開發周轉率的增長空間已不大,房企推盤速度在逐漸放緩?!半S著北京出臺七條措施,其他各地也會在調研措施上有所作為,短期這將加大市場的觀望情緒?!彼f。(記者 馮堯)

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