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開發商借概念扎堆推盤 自貿區周邊房價飆升逾萬元
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記者實地走訪上海自貿區周邊多個新盤后發現，近兩個月內，多數單套房總價都飆升了逾100萬元。
近日，記者實地走訪了中國(上海)自有貿易實驗區(以下簡稱自貿區)外高橋周邊區域內的多個住宅項目。在采訪過程中，“自貿區”，“有升值空間”等詞語幾乎成為每個樓盤的銷售人員反復強調的賣點。
“去年年底這里的住宅每平方米售價不到3萬元，而今年9月份以后，銷售均價達到了4萬元∕平方米左右?！币晃恢薪槿耸肯颉蹲C券日報》記者表示，“以前來這里看房的人寥寥無幾，但確認在這里建立自貿區后，看房的人一下多了，不管是新盤還是二手房，價格都在不斷攀升”。
值得注意的是，本報記者在實地走訪多個新建住宅后發現，10月份前后，外高橋環自貿區內多個項目爭相開盤，有開發商向本報記者明確表示，意在搭乘自貿區“快車”拉高定價，加大提價幅度，并且加速回籠現金。
每平方米直升約萬元
“整個項目只剩下5套左右大戶型房源，幾乎當天開盤當天售完?！蔽挥诰o挨外高橋自貿區森蘭板塊的森蘭·名佳項目的銷售人員向《證券日報》記者表示，8月底，“我們項目一期開盤，銷售均價約為2.6萬元∕平方米，一個多月后，10月中旬，我們項目二期開盤均價為3.2萬元∕平方米”。
由此算來，盡管整個項目體量不大，但約8萬平方米的建筑面積卻幾乎被一搶而空。前后僅一個多月時間，均價直升了6000元∕平方米。此外，該項目主打的小戶型房單套總價也上漲了70多萬元，大戶型房的單套總價則飆升了100萬元以上。
同時，上述銷售人員向記者表示，該項目一期和二期推出的銷售面積相差不多。以此來看，開發商一個多月內就多收了約2億元的銷售額。
然而，這個樓盤的漲幅并不是外高橋環自貿區板塊內漲幅最高的樓盤。記者在同處外高橋板塊內的江蘇新城旗下新城碧翠售樓中心獲悉，該項目2012年房價多數在尚不足3萬元∕平方米處徘徊，但目前新城碧翠公寓單價已經漲至3.8萬元/平方米左右，花園洋房均價則已經超過4萬元/平方米。
由此來看，項目銷售均價已經上漲了約1萬元/平方米。
值得一提的是，該銷售人員向記者稱，2011年這個項目首期開盤價尚不足2.5萬元/平方米；而2010年周邊新盤的銷售均價則尚不足1萬元/平方米。
更為值得注意的是，該區域內有的別墅目前起價已經達到6.5萬元/平方米。同時，綠城·上海御園尚未開盤之際，單日的訪客已經達到200多組，蓄客組數已經遠遠超過了首期開盤的房源數量。
“最近成交量確實大增，以前來這里看房的人非常少，但確定建自貿區后，看房人猛增，成交量也快速攀升?！币晃恢薪槿耸肯颉蹲C券日報》記者坦言，即使這里的二手房市場，售價也從9月份開始也迅速上漲，“每天一個價”。
“真是瘋了！”同去看房的老上海人驚訝地表示，“漲的太快了，你要是猶豫一天，就買不到你先前看中的房子了”。
搶先布局者獲利猛增
實際上，《證券日報》在走訪過程中發現，緊鄰外高橋自貿區的森蘭板塊尚不能稱得上配套成熟，商業配套和教育配套等都處在完善階段，人氣也并不旺，甚至森蘭住宅板塊內幾乎沒有幾個二手樓盤，多數項目都是2010年以后才交房，入住率相對并不高，小區內鮮有來往住客，甚至有些地方還只是曠野一片。
不過，本報記者親自測驗過，從該區域內開車行至陸家嘴大約要花30分鐘。除此之外，根據《證券日報》記者在外高橋股份公司內看到的森蘭板塊的規劃設計圖以及實地勘察各個項目開發進程后發現，該板塊內目前到處都是正在興建的樓盤，包括住宅、商業等項目，且多數項目剛剛開始地上建設，有的甚至還在打樁。記者同時也發現，處于該板塊核心位置的森蘭商都雖然已經建好，外立面卻掛著招商的宣傳廣告，目前尚未開業。
“我們拿地時并沒有想到將來這一區域會建自貿區”，一位在該區域內搶先布局但尚未開始項目預售的開發商向《證券日報》記者坦言，其實近兩年內布局環自貿區的房企已經搭上了自貿區的快車，在這些幾分鐘就可以步入自貿區的項目中，不談開發利潤和房價的上漲空間，僅土地成本就已經漲了近三倍。
事實上，有業內人士稱，2008年至2009年，仁恒分批拿下森蘭板塊地塊后，平均土地成本為1.1萬元/平方米。但自貿區核心區域確定在外高橋后，其項目森蘭雅苑二期住宅起價4.3萬元/平方米，別墅起價達6.5萬元/平方米。
也就是說，該項目目前的銷售價格已經達到土地成本的4倍以上，即使加上精裝修、建安和資金等成本后，獲利空間仍然很高。
值得一提的是，2012年10月11日，保利以及融創綠城聯合體以總價21.24億元摘得森蘭外高橋南部國際社區三幅地塊，折合樓板價17678元/平方米，溢價率為59.6%。而該項目現在案名為綠城·上海御園，將于本月26日開盤。該售樓中心銷售人員向《證券日報》記者透露，為了完成公司2013年在上海的銷售目標，項目一期定價其實并不高，有少量房源甚至接近成本價。不過，該銷售人員向記者強調，二期開盤定價一定是上漲的，每平方米可能要上漲1萬元。
據該銷售人員向記者透露，項目一期約占整個項目的30%，貨值約30億元，而首期預計回款目標為25億元。也就是說，如果項目一期銷售順利，那么開發商的拿地成本將馬上收回，而即使一期售罄，整個項目預計還將有60億元左右的貨值。何況，若售價持續上漲，貨值也將不斷攀升，利潤也自然水漲船高。
令人感到詫異的是，即使該板塊房價漲幅如此之快，本報記者還是在上述項目售樓中心發現，咨詢該項目的客戶非常多。當記者即將離開的時候，夜晚已經降臨，但售樓處的場景依然是鬧哄哄一片。