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樓價高租價貴 換房族糾結租好還是買好？
關鍵詞： 換房 物業 嘉洲 糾結 總價 龍口 中原地產 賣一買一 均價 雅軒
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應元路上的房改房有樓梯樓也有電梯樓。
樓價高租價高，換房族好糾結
換房族是樓市買家中較幸福的一群，因為他們手里有房，可租可售。現在樓價高租價高，對目前的居住環境不太滿意，換房族希望換其他住房，但由于限購及支付能力的緣故，糾結于賣一買一還是以租代租的決策中。記者身邊剛好就有兩個典型案例，為此記者從廣州市三大行尋找合適的租盤和售盤，為這兩個換房族支招。
文/圖/表：記者李鳳荷
換房故事一：手頭有兩套房 依然住得不如意
馮先生在濱江東路有一個8樓樓梯樓單位(已加裝電梯)，面積80平方米，同時，馮先生為女兒上學在應元路頤和雅軒購買了一套47平方米的電梯房，今年10月將出證。女兒在小北路小學上學，未來預計也在應元路與小北路一帶上初中，“換房族”馮先生打算在應元路租或買一套樓齡較新的電梯三房，“以租代租”和“賣一買一”的方式到底哪個更可行呢？
方案A：兩個房子同出租可租大三房
合富置業濱江東分行主管葉雪顏表示，目前，濱江東路已加裝電梯的物業租金與其他電梯物業相差無幾，如嘉仕花園內加裝電梯的80平方米物業，帶家電租金約3500元/月，而加裝電梯物業均價約2.2萬~2.5萬元/m2，按馮先生的物業估算，總價約180萬~200萬元。
合富置業應元路分行主管徐俊超表示，頤和雅軒47平方米單位，租金約4500~5000元/月，若將其與濱江東物業一同放租后，租金預計為8500元/月左右，此預算暫時只能租住應元路附近樓齡稍大的三房電梯物業，如嘉洲翠庭。如果想租次新房物業，如小北御景三房物業，估計只能租一些吉屋，但符合預算的租盤并不多。
方案B：“賣一買一” 難付六成首期
如果馮先生選擇賣掉濱江東、頤和雅軒兩套房屋中其中一套，按目前市場均價計算，濱江東面積80平方米的8樓樓梯樓(已加裝電梯)，總價約達200萬元。而頤和雅軒47平方米的電梯房總價在165萬~190萬元左右。據中原地產小北路二分行高級營業經理李勤海透露，應元路上樓齡較新的電梯三房普遍在120平方米左右。如果按照120平方米的面積計算，應元路樓齡較新的電梯三房總價約360萬~420萬元，由于馮先生屬于二套置業，首付需六成或以上，首付為216萬~252萬元左右。因此，即便選擇“賣一買一”的方式，也不足以支付應元路上一套樓齡較新的電梯三房的首付。
如馮先生選擇將濱江東、頤和雅軒兩套房屋同時出售，兩套總價約365萬~390萬元，他就有足夠的資金支付應元路樓齡較新的電梯三房的首期或者還能一次性付款購房。但如果馮先生只打算放售濱江東、頤和雅軒兩套房屋中其中一套，并且想購入應元路樓齡較新的電梯樓，就要選擇80平方米左右、總價約240萬~280萬元的兩房。這種購房的方案屬于二次置業，首付需達六成或以上，80平方米左右的兩房首付約為144萬~168萬元，賣掉濱江東或者應元路的房子都足夠支付首期。
合富置業徐俊超分析，在出售兩個房屋的選擇上，由于濱江東的房子屬于房改房，證滿5年；而應元路新房子由于樓齡新，總價低，小戶型較受客戶歡迎，未來還有升值空間，加上物業預計10月才出證，證未夠5年，稅費稍高，業主叫價未必能太高，所以目前并非出售的上佳時機。若馮先生打算“賣一買一”換三房，建議出售濱江東的房屋再加點自有資金，選擇小北御景或嘉洲翠庭。這兩個樓盤的大戶型總價稍高，業主會有一定議價空間。由于二次置業首期需要六成，故此，務必考慮清楚首期樓款的開支。
換房故事之網友熱議：
網友A：“真是糾結的主婦啊，想買到證過5年且唯一的物業的就不要想了，證過5年的還是大把。其實很好算，人家也都不是傻子，證過5年唯一物業的業主一般態度強硬，他的房子一般會高于市場價一部分，這一部分很可能超過證過5年非唯一物業的那多出來的1%的稅。還有證不過5年的也是一樣，業主也知道可能因為稅費高不好賣，所以開價不會那么高還好砍價，都是一樣的道理。”
網友B：“是我就換房，有能力都想住自己的屋。稅不是問題，房子和房價才是根本問題。”
網友C：“真想住得舒服，還是自己的房子。既然你們手頭都有房子，干脆‘賣一買一’一步到位吧。”
換房故事二：
手頭有唯一樓梯樓 該一步到位買電梯樓？
張小姐在龍口西擁有一套樓梯樓6樓單位，80平方米，房產證已過5年且是家庭唯一物業。因女兒1~2年級在穗園小學上學，他們出租了龍口西這套房屋，在穗園小區租用電梯樓。目前孩子已上3年級，需要回龍口西小區校區，他們要搬回龍口西。因為已習慣住電梯樓，且考慮到以后的生活，張小姐希望可以換一個龍口西的電梯樓，但她又擔心資金成本不夠，不知道“賣一買一”或以租抵租的方式價差大約是多少。此外，她也憂心自己賣出證滿5年的唯一住房后，能否順利買到同樣低稅的證滿5年唯一住房。
以租抵租：租電梯房月支出增500~1500元
據中原地產龍口西分行高級營業經理劉嘉俊介紹，像張小姐的這套龍口西80平方米的樓梯樓單位，目前市場均價約為2.1萬元/m2，租金約為3500元/月。
而周邊樓齡較新的電梯大兩房單元，如租賃最活躍的保利中辰廣場，目前電梯大兩房租金約4500~5000元/月，樓齡較長的電梯大兩房單元租金約為4000元/月。因此，如果張小姐出租龍口西6樓樓梯樓，在周邊租住電梯樓，每月月租要加500~1500元左右。
賣一買一：賣樓梯樓買電梯樓價差8萬~88萬元
如果張小姐選擇出售龍口西80平方米的樓梯樓物業，按照目前市場均價計算，這套樓梯樓總價約為168萬元。同時，根據張小姐的要求，在出售龍口西物業后，另外購買一個電梯大兩房單元，且樓齡在15年以內，在龍口西周邊是有不少選擇的。
中原地產劉嘉俊表示，以一套80平方米左右的大兩房來說，樓齡約15年的龍口小區目前市場均價約為2.5萬~2.8萬元/m2，總價約為200萬~225萬元。樓齡約13年的省府宿舍，目前均價約2.2萬~2.5萬元/m2，兩房總價為176萬~200萬元左右。而樓齡約6年的伊頓18市場均價約為3.1萬~3.2萬元/m2，兩房單元總價為248萬~256萬元左右。因此，張小姐如果選擇“賣一買一”，她換房的成本差在8萬~88萬元左右。劉嘉俊表示，由于該片區樓梯樓約占七成，電梯樓約占三成，而電梯樓放租和放售的盤源都較少，需求量較大，盤源消化較快。合富置業金海分行主管梁國堅表示，現時天成大廈有一單位放售，89平方米兩房間隔，業主開價為240萬元，該物業為現時周邊較筍的盤源，張小姐不妨考慮一下把舊有樓梯樓放售后，資金作為置換電梯樓的首期款項，再以月供的形式購置物業。