- 政策解讀
- 經濟發展
- 社會發展
- 減貧救災
- 法治中國
- 天下人物
- 發展報告
- 項目中心
地方新型城鎮化建設須擠泡沫 中小城市風險大
關鍵詞： 城鎮化建設 城鎮化進程 建設用地 新城 房地產泡沫 建設計劃 建設周期 爛尾 重災區
|
|
“新城”變“鬼城”，地產泡沫向中小城市轉移；城鎮建設淪為“圈地運動”，地方與開發商聯手囤地；地方政府負債率逐年增長，借新債還舊債……當前，在熱火朝天的新型城鎮化建設中，少數地方正滑向歧途，其背后的風險悄然滋長。
地方政府債臺高筑
隨著我國城鎮化的快速推進，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會城市到小縣城都在制定和實施規模可觀的城市新區建設計劃，但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。
記者在西部一個城市新區采訪了解到，由于上級劃撥的財政資金有限，這個新區基礎設施建設資金基本上來源于銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取了小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達12%，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財務壓力較大。
在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數和隱患。在青島市城陽區，有關部門負責人表示，受房地產調控政策影響，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設資金明顯減少，對推進城市化進程影響較大。
審計署日前公布的審計結果也顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。
加快推進城鎮化需要大量資金。據國家開發銀行日前預計，未來3年我國城鎮化投融資資金需求量將達25萬億元，城鎮化建設資金缺口約為11.7萬億元。而2013年~2015年，財政資金僅能支持當年城鎮化新增投資的1/5左右。
有關專家認為，城鎮化進程應循序漸進，不能搞運動式的新城建設。長安大學城市研究所所長王圣學教授認為，目前各地城鎮化融資需求量都很大，而且建設周期和回收周期較長，存在融資渠道過于狹窄的問題。隨著各地債務量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續的，急需構筑多元化的融資體系為各地城鎮化建設提供資金支持。
爛尾工程泡沫叢生
隨著房地產調控的日趨嚴格，部分房企正加速向中小城市轉移，造成個別城市建設投資巨大，產業空心，市場需求不足，房地產泡沫有擴大蔓延趨勢。
在貴州黔東南自治州，35萬人的縣級市凱里同時開發了十幾個大型房地產項目，城市變身大工地。其中，“未來城”項目僅住宅面積就達到500萬平方米，預計提供5萬多套住宅，可供近20萬人居住，相當于凱里人口總數的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。
類似凱里的城市還有很多，房地產的高庫存量與有限消化能力之間的矛盾日益凸顯。陜西漢中市正在投資建設許多大型樓盤。而記者發現，一些大盤出現銷售不暢，已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院發布的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個城市位于內陸地區，幾乎都是中小城市。
一些專家和市場人士認為，需要為房地產泡沫負責的，不只是開發商，更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區曾經規劃建設大型熊貓汽車城，引來不少房地產資金涌入，造成當地房地產畸形發展。此后，大量的外地資金撤走，留下了眾多爛尾項目。近期，記者再度探訪大亞灣地區，發現這里依舊是高樓林立，但城中空空，也沒有多少大型工業企業入駐，成為房地產泡沫破裂的“重災區”。
此外，某知名房企2007年曾投資內蒙古滿洲里，拍下了1000多畝土地，但銷售卻成了大問題，項目成了爛尾。
一些地方打著推進城鎮化的旗號，紛紛建設新城新區，并且有愈演愈烈之勢。專家警示，這些新城新區，大多是采取賣地建房的開發模式，建設一批見效快成果明顯的房地產項目，最后留下一堆爛攤子。
暨南大學管理學院教授胡剛表示，新型城鎮化一定要汲取上一輪城市規劃發展中的經驗教訓，避免再出現廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”的房地產泡沫。
圈地賣錢頻踩土地紅線
當前，我國部分地方政府與房地產企業“合謀”，一邊大范圍圈地賣錢，打著“城鎮化建設”的旗號，一邊大面積囤地升值，威脅著農業生產和糧食安全。
在全國首家生態農業示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規模推進“3個10戰略”，鞏固10平方公里的老城區，新建10平方公里新城區和10平方公里產業園區。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者，慶安多是黑土地，上級劃撥的用地指標有限，每年不到100公頃。“而一個企業用10公頃的現象很普遍。”張金省無奈地說，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得，仍難免有踩住土地紅線的危險。
“上屆政府賣下屆政府的地”的現象在不少地方非常突出。在房地產行業摸爬滾打了10多年的福星惠譽地產公司副總經理姚澤春說，部分地方政府將城鎮化看成一次圈地機會，以新城開發的名義，將大量的農業用地“劃”為建設用地，以此來賣錢。“一些地方按照其開發規模計算，地都賣到20年后了。”
記者在采訪中發現，一些地方在執行國家土地政策時存在兩種沖動：城鎮化、工業化急需空間的發展沖動；土地財政下的“賣地沖動”。這兩種沖動直接影響政府土地政策在執行過程中“跑偏”：多占少補、先占后補、占好地補差地等現象突出，同樣威脅著土地資源保護。
“城市像公司，書記是董事長，市長是總經理。”武漢大學高級研究中心莊子銀教授說，政府主導“駕馭市場”的情況下，城鎮化不是“從下到上”地以市場發展為基礎進行，而是“從上到下”地按照領導要求進行，這導致土地不能按照市場方式和價格來配置。“這對于耕地的保護是十分危險的。”