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2013年08月28日13:56 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

“新城”變“鬼城”，地產(chǎn)泡沫向中小城市轉(zhuǎn)移；城鎮(zhèn)建設(shè)淪為“圈地運(yùn)動(dòng)”，地方與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手囤地；地方政府負(fù)債率逐年增長(zhǎng)，借新債還舊債……當(dāng)前，在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，少數(shù)地方正滑向歧途，其背后的風(fēng)險(xiǎn)悄然滋長(zhǎng)。

地方政府債臺(tái)高筑

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會(huì)城市到小縣城都在制定和實(shí)施規(guī)?？捎^的城市新區(qū)建設(shè)計(jì)劃，但資金短缺和融資渠道狹窄等問(wèn)題一直困擾著各地政府。

記者在西部一個(gè)城市新區(qū)采訪了解到，由于上級(jí)劃撥的財(cái)政資金有限，這個(gè)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金基本上來(lái)源于銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取了小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達(dá)12%，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財(cái)務(wù)壓力較大。

在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來(lái)源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患。在青島市城陽(yáng)區(qū)，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設(shè)資金明顯減少，對(duì)推進(jìn)城市化進(jìn)程影響較大。

審計(jì)署日前公布的審計(jì)結(jié)果也顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年年底，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)需償還本息2315億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍。

加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要大量資金。據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行日前預(yù)計(jì)，未來(lái)3年我國(guó)城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達(dá)25萬(wàn)億元，城鎮(zhèn)化建設(shè)資金缺口約為11.7萬(wàn)億元。而2013年~2015年，財(cái)政資金僅能支持當(dāng)年城鎮(zhèn)化新增投資的1/5左右。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程應(yīng)循序漸進(jìn)，不能搞運(yùn)動(dòng)式的新城建設(shè)。長(zhǎng)安大學(xué)城市研究所所長(zhǎng)王圣學(xué)教授認(rèn)為，目前各地城鎮(zhèn)化融資需求量都很大，而且建設(shè)周期和回收周期較長(zhǎng)，存在融資渠道過(guò)于狹窄的問(wèn)題。隨著各地債務(wù)量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續(xù)的，急需構(gòu)筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持。

爛尾工程泡沫叢生

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)格，部分房企正加速向中小城市轉(zhuǎn)移，造成個(gè)別城市建設(shè)投資巨大，產(chǎn)業(yè)空心，市場(chǎng)需求不足，房地產(chǎn)泡沫有擴(kuò)大蔓延趨勢(shì)。

在貴州黔東南自治州，35萬(wàn)人的縣級(jí)市凱里同時(shí)開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，城市變身大工地。其中，“未來(lái)城”項(xiàng)目?jī)H住宅面積就達(dá)到500萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)提供5萬(wàn)多套住宅，可供近20萬(wàn)人居住，相當(dāng)于凱里人口總數(shù)的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。

類似凱里的城市還有很多，房地產(chǎn)的高庫(kù)存量與有限消化能力之間的矛盾日益凸顯。陜西漢中市正在投資建設(shè)許多大型樓盤。而記者發(fā)現(xiàn)，一些大盤出現(xiàn)銷售不暢，已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院發(fā)布的2012年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū)，幾乎都是中小城市。

一些專家和市場(chǎng)人士認(rèn)為，需要為房地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)的，不只是開(kāi)發(fā)商，更有地方政府。

廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃建設(shè)大型熊貓汽車城，引來(lái)不少房地產(chǎn)資金涌入，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)畸形發(fā)展。此后，大量的外地資金撤走，留下了眾多爛尾項(xiàng)目。近期，記者再度探訪大亞灣地區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立，但城中空空，也沒(méi)有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”。

此外，某知名房企2007年曾投資內(nèi)蒙古滿洲里，拍下了1000多畝土地，但銷售卻成了大問(wèn)題，項(xiàng)目成了爛尾。

一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，紛紛建設(shè)新城新區(qū)，并且有愈演愈烈之勢(shì)。專家警示，這些新城新區(qū)，大多是采取賣地建房的開(kāi)發(fā)模式，建設(shè)一批見(jiàn)效快成果明顯的房地產(chǎn)項(xiàng)目，最后留下一堆爛攤子。

暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，新型城鎮(zhèn)化一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”的房地產(chǎn)泡沫。

圈地賣錢頻踩土地紅線

當(dāng)前，我國(guó)部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”，一邊大范圍圈地賣錢，打著“城鎮(zhèn)化建設(shè)”的旗號(hào)，一邊大面積囤地升值，威脅著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。

在全國(guó)首家生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規(guī)模推進(jìn)“3個(gè)10戰(zhàn)略”，鞏固10平方公里的老城區(qū)，新建10平方公里新城區(qū)和10平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)。慶安縣國(guó)土局副局長(zhǎng)張金省告訴記者，慶安多是黑土地，上級(jí)劃撥的用地指標(biāo)有限，每年不到100公頃。“而一個(gè)企業(yè)用10公頃的現(xiàn)象很普遍?！睆埥鹗o(wú)奈地說(shuō)，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得，仍難免有踩住土地紅線的危險(xiǎn)。

“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說(shuō)，部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機(jī)會(huì)，以新城開(kāi)發(fā)的名義，將大量的農(nóng)業(yè)用地“劃”為建設(shè)用地，以此來(lái)賣錢。“一些地方按照其開(kāi)發(fā)規(guī)模計(jì)算，地都賣到20年后了?！?/p>

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些地方在執(zhí)行國(guó)家土地政策時(shí)存在兩種沖動(dòng)：城鎮(zhèn)化、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動(dòng)；土地財(cái)政下的“賣地沖動(dòng)”。這兩種沖動(dòng)直接影響政府土地政策在執(zhí)行過(guò)程中“跑偏”：多占少補(bǔ)、先占后補(bǔ)、占好地補(bǔ)差地等現(xiàn)象突出，同樣威脅著土地資源保護(hù)。

“城市像公司，書記是董事長(zhǎng)，市長(zhǎng)是總經(jīng)理?！蔽錆h大學(xué)高級(jí)研究中心莊子銀教授說(shuō)，政府主導(dǎo)“駕馭市場(chǎng)”的情況下，城鎮(zhèn)化不是“從下到上”地以市場(chǎng)發(fā)展為基礎(chǔ)進(jìn)行，而是“從上到下”地按照領(lǐng)導(dǎo)要求進(jìn)行，這導(dǎo)致土地不能按照市場(chǎng)方式和價(jià)格來(lái)配置?！斑@對(duì)于耕地的保護(hù)是十分危險(xiǎn)的?！?/p>

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